賃貸の空室対策になる水回りの設備｜人気設備の次に差をつける一手

空室が埋まらない、でも家賃は下げたくない。そういうオーナーさま向けに、水回りの設備という打ち手を、費用と工事の条件まで含めて整理しました。

人気設備ランキングは「あって当たり前」の一覧になった

人気設備の調査結果は、どれを見ても上位の顔ぶれがほぼ同じです。インターネット無料、宅配ボックス、オートロック、独立洗面台、追い焚き機能といった設備です。

問題は、同じ一覧を近隣のオーナーさまも見ていることです。上位の設備を入れても、近隣も入れているので差になりません。

値下げは一度やると戻せない

空室が続くと、まず家賃を下げる案が出ます。ただ、一度下げた家賃は次の更新まで戻せません。近隣の相場にも影響します。

フリーレントや礼金なしも同じで、一度出した条件は次の募集でも前提にされます。設備は建物に残り続けますが、値引きの条件は建物に何も残しません。

入居者が毎日触っているのに、募集図面に書かれていないもの

内見で入居者が実際に触るのは、水です。ところが募集図面の設備欄には、水のことが1行も書かれていません。

設備欄に並ぶのは、写真や目で確かめられるものです。水の使い心地は書かれないため、物件どうしで比べられることもありません。

内見で触るのは水

内見では、水圧が弱くないか、蛇口から出る水がどう見えるか、浴室に前の入居者の汚れが残っていないかが目に入ります。水回りの印象は、この数分で決まります。

住んでからの不満は、水回りで積み重なる

排水口のぬめり、浴室の汚れ、洗濯物のにおい。どれも毎日のことなので、積み重なると住み替えの理由になります。

水回りで打てる手を、費用の順に並べる

水回りに手を入れるといっても、やり方で桁が変わります。対象になる範囲と、戸数が増えたときにどうなるかで比べます。

やり方	対象になる場所	戸数が増えたとき	入居者の手間
シャワーヘッドを各戸に配る	浴室だけ	戸数ぶん増える	自分で付け替える。紛失や持ち去りがある
水栓を交換する	その蛇口だけ	箇所ぶん増える	工事で在室が要ることがある
ユニットバスを入れ替える	浴室全体	戸数ぶん増える。桁が変わる	在室できない期間が出る
元栓直下に1台つける	台所・洗面・浴室・洗濯まで、元栓を通る水すべて	1台は1台のまま	何もしなくてよい

もう少し詳しく：なぜ元栓型だと戸数で増えないのか

装置が付くのは水道メーターのすぐ先（二次側）で、そこを通った水が建物のすべての蛇口へ分かれていくからです。建物への引き込みが1系統なら、装置は1台で足ります。

必要な口径は、戸数ではなく引き込みの給水管の太さで決まります。製造元が公開している例には、32戸の新築マンションを40A 1台でまかなった構成があります。

元栓型1台で、建物じゅうの水を変える

取り付けるのは、敷地の水道メーターを出てすぐの給水管です。ここでノズルを通った水は、建物の中で台所・洗面・浴室・洗濯機へと分かれていくので、全戸の水がまとめてウルトラファインバブルを含んだ水に変わります。

泡の直径は1マイクロメートル未満で、目には見えません。この大きさの泡は水面へ浮き上がらずに水の中にとどまるので、元栓型の1台でつくった泡を含む水が、建物の端の部屋の蛇口まで届きます。

戸数が増えても台数は1台のまま

各戸に配る設備には、戸数ぶんの費用と、紛失や退去時の確認といった戸数ぶんの管理が付いてきます。

元栓直下に1台なら、その台帳が要りません。紛失も持ち去りもなく、入退去のたびに確認する項目も増えません。

電源も薬剤も要らない

泡は水道の水圧だけでつくられます。電源の工事や薬剤の補充は不要で、動く部品やフィルターのような消耗品もありません。

修繕計画に毎年の点検や消耗品の発注が増えず、管理会社さまへの引き継ぎも設備台帳に1行足すだけで済みます。

水の勢いを保ったまま使える

ウルトラファインバブルを多く生成しようとすると水圧が下がり、水圧を保とうとすると生成する量が減るのが、ウルトラファインバブルを生成する装置に共通する課題です。UFB DUAL® は、流れを2つに分けて合わせ直すデュアル構造（特許第6182715号）でこの両方を満たし、減水率を約5%に抑えています。

飲用の給水系統に使える機器であることも、第三者の認証で確かめられています。取得しているのは日本水道協会（JWWA）の給水器具認証とJETマークで、給水装置としての認証は日本で初めてのものです。

費用と、戸数で割った1戸あたりの金額

本体と工事費を足した総額を、戸数で割ると次のようになります。口径は戸数ではなく建物への引き込みで決まるので、表は「その口径1台でまかなえる建物」に入れた場合の金額です。

メーターまわりの仕上げによっては、復元の費用が別に必要です

エントランスまわりなどで、メーターの周りがタイルや石材で仕上げてあると、掘ったあとの復元に別の費用がかかります。金額は仕上げの材料と範囲しだいなので、写真を拝見してからお伝えします。

口径	主な対象	本体（税抜）	メーカー希望小売価格（税抜）	工事費の目安（税抜）	総額（税抜）	戸数で割ると（税抜）
25A	小規模の建物	600,000円	850,000円	50,000〜80,000円	650,000〜680,000円	8戸なら約81,300〜85,000円／12戸なら約54,200〜56,700円
40A	中〜大規模の建物	2,500,000円	オープン価格	150,000円	2,650,000円	24戸なら約110,400円／32戸なら約82,800円
50A	大規模の建物	3,500,000円	オープン価格	150,000円	3,650,000円	50戸なら約73,000円／80戸なら約45,600円

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何で回収するのか

回収は家賃を上げることだけではありません。空室が1室、1か月ぶん短くなるだけでも、失わずに済む金額があります。

計算の例を1つ置きます。24戸の建物に40Aを1台付けると、総額は2,650,000円です。家賃80,000円の部屋で、空室が年に4室、それぞれ2か月短くなれば、失わずに済む家賃は年640,000円になり、約4年2か月で総額に届きます。

家賃	空室が1か月短くなると	年に2室で	年に4室で
50,000円	50,000円	100,000円	200,000円
65,000円	65,000円	130,000円	260,000円
80,000円	80,000円	160,000円	320,000円
120,000円	120,000円	240,000円	480,000円

この表は計算の例です。ご自身の家賃と、いまの平均空室期間を入れて確かめてください。

工事の条件と、募集図面への書き方

工事するのは水道メーターの周りだけです。満室で稼働している建物でも進められます。

• 断水は1〜2時間（工事全体は3時間〜半日）
• 各戸への立ち入りは一切なし
• 車が通る場所にメーターがある場合は、埋め戻しの養生が要る

設備欄には何と書くか

検索条件の一覧にない設備なので、設備欄の空きか、備考・フリーコメントに書くことになります。「全戸ウルトラファインバブル水（元栓型）」のように、対象の範囲が分かる書き方にします。

仲介会社さまに渡す説明メモの文面は、募集図面の書き方の記事にまとめています。

この記事に書いていないことは、直接お聞かせください。

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