賃貸の空室対策を「水回りの設備」で考える｜人気設備で差がつかなくなった物件の打ち手

空室が埋まらない、でも家賃は下げたくない。そういうオーナーさま向けに、水回りの設備という打ち手を、費用と工事の条件まで含めて整理しました。

人気設備ランキングは「あって当たり前」の一覧になった

入居者に人気の設備を調べると、インターネット無料、宅配ボックス、オートロック、独立洗面台、追い焚きが並びます。どの調査でも顔ぶれはほぼ同じです。

問題は、同じ一覧を近隣のオーナーさまも見ていることです。上位の設備を入れても、近隣も入れているので差になりません。ランキングを紹介している記事自身が「人気設備は競合もすでに導入済みで差がつかない」と書いています。

そこで代替案として挙がるのがスマートホームです。ただ、これも同じ道をたどります。一覧に載った瞬間から、差は薄れていきます。

値下げは一度やると戻せない

空室が続くと、まず家賃を下げる案が出ます。ただ、一度下げた家賃は次の更新まで戻せません。近隣の相場にも影響します。

フリーレントや礼金の廃止も同じで、一度出した条件は次の募集でも期待されます。設備は残りますが、条件は残りません。

入居者が毎日触っているのに、募集図面に書かれていないもの

内見で入居者が実際に触るのは、水です。蛇口をひねり、シャワーの勢いを見て、浴室の床を覗きます。ところが募集図面の設備欄には、水のことが1行も書かれていません。

設備欄に書かれているのは、目で見て確認できるものばかりです。書かれていないものは、比べられないまま決まっていきます。

内見で触るのは水

水圧の弱さ、蛇口から出る水の見え方、浴室に残る前の入居者の汚れ。内見の数分で受ける印象は、この3つでほぼ決まります。

クロスの張り替えや照明の交換は写真に写りますが、水は写真に写りません。だから現地でしか伝わらず、伝える言葉も用意されていません。

住んでからの不満は水回りに集まる

排水口のぬめり、浴室の汚れ、洗濯物のにおい。どれも毎日のことなので、積み重なると住み替えの理由になります。

更新のタイミングで住み替えを考えるとき、この積み重ねが判断を押します。募集図面に書かれないものが、退去率という数字になって出てきます。

水回りで打てる手を、費用の順に並べる

水回りに手を入れるといっても、やり方で桁が変わります。安い順に並べます。見るところは、効く範囲と、戸数が増えたときにどうなるかです。

やり方	効く場所	戸数が増えたとき	入居者の手間
シャワーヘッドを各戸に配る	浴室だけ	戸数ぶん増える	自分で付け替える。紛失や持ち去りがある
水栓を交換する	その蛇口だけ	箇所ぶん増える	工事で在室が要ることがある
ユニットバスを入れ替える	浴室全体	戸数ぶん増える。桁が変わる	在室できない期間が出る
元栓に1台つける	台所・洗面・浴室・洗濯まで、元栓を通る水すべて	1台は1台のまま	何もしなくてよい

出典：自社の価格表と工事費表（2026-09-26 時点）

もう少し詳しく：なぜ元栓だと戸数で増えないのか

水道メーターの二次側に1台入れて、そこから先の水をすべて対象にするためです。建物への引き込みが1系統なら、装置も1台です。

口径は戸数ではなく、引き込みの太さで決まります。32戸の新築マンションに40Aを1台という構成の実例があります。

元栓1本で、建物じゅうの水を変える

水道メーターの二次側に、ノズルを1台入れます。そこから先を通る水が、ウルトラファインバブルを含んだ水になります。台所・洗面・浴室・洗濯機まで、元栓を通る水がすべて対象です。

ウルトラファインバブルは直径1マイクロメートル未満の泡で、肉眼では見えません。小さすぎて浮き上がらず、水中をただよい続けるため、元栓に入れた1台の効きが建物の端の蛇口まで届きます。

戸数が増えても台数は1台のまま

各戸に配る設備は、戸数ぶんの費用と、戸数ぶんの管理が付いてきます。誰の部屋に何が付いているか、紛失していないか、退去時に残っているか。この管理が、戸数に比例して増えます。

元栓側に1台なら、その台帳が要りません。紛失も持ち去りもなく、入退去のたびに確認する項目も増えません。

電源も薬剤も要らない

水道の水圧だけでウルトラファインバブルを作り続ける構造です。コンセントも配線も要らず、薬剤の補充もありません。可動部と消耗品がないので、フィルターの交換もありません。

これは維持費の話だけではありません。修繕計画に「毎年の点検」「消耗品の発注」の行が増えないということです。管理会社さまへの引き継ぎも、設備台帳に1行足すだけで済みます。

水圧の減水率は約5%

泡を増やすと水圧が下がる、水圧を保つと泡が出ない。この二律背反を、流路を分けて合流させるデュアル構造の特許（特許第6182715号）で両立させています。減水率は約5%です。

給水装置としての認証も取っています。日本水道協会（JWWA）の認証とJETマークの両方で、給水装置としての認証は日本初です。飲む水の系統にそのまま入れられます。

費用と、戸数で割った1戸あたりの金額

本体と工事費を足した総額を、戸数で割ると次のようになります。口径は戸数ではなく建物への引き込みで決まるので、下の表は「その口径1台でまかなえる建物」に入れた場合の金額です。

メーターまわりの仕上げによっては、復元の費用が別に必要です

水道メーターの周りが意匠性の高いタイルや石材で仕上げてある場合、掘ったあとに元どおりへ戻す費用がかかります。現地の仕上げを見ないと金額が出せないので、写真をいただいた段階でお伝えします。

この総額のあとに、毎年かかるものはありません。電源も薬剤もフィルターも使わないためです。

口径	主な対象	本体（税抜）	工事費の目安	総額	戸数で割ると
25A	小規模の建物	600,000円	50,000〜60,000円	650,000〜660,000円	8戸なら約82,500円／12戸なら約55,000円
40A	中〜大規模の建物	2,500,000円	150,000円	2,650,000円	24戸なら約110,400円／32戸なら約82,800円
50A	大規模の建物	3,500,000円	150,000円	3,650,000円	50戸なら約73,000円／80戸なら約45,600円

出典：自社の価格表と工事費表（2026-09-26 時点）。税抜。

何で回収するのか

回収は家賃を上げることだけではありません。空室が1室、1か月ぶん短くなるだけでも、失わずに済む金額があります。

たとえば24戸に40Aを1台（総額2,650,000円）入れたとして、家賃80,000円の部屋で年に4室ぶん空室が1か月ずつ短くなれば、年320,000円です。この見方を置くと、設備の判断が家賃の上げ下げと切り離せます。

家賃	空室が1か月短くなると	年に2室で	年に4室で
50,000円	50,000円	100,000円	200,000円
65,000円	65,000円	130,000円	260,000円
80,000円	80,000円	160,000円	320,000円
120,000円	120,000円	240,000円	480,000円

この表は計算の例です。ご自身の家賃と、いまの平均空室期間を入れて確かめてください。

工事の条件と、募集図面への書き方

工事するのは水道メーターの周りだけです。満室で稼働している建物でも進められます。

• 断水は1〜2時間（工事全体は3時間〜半日）
• 各戸への立ち入りは一切なし
• 1か所あたり半日
• 車が通る場所にメーターがある場合は、埋め戻しの養生が要る

設備欄には何と書くか

検索条件の一覧にない設備なので、設備欄の空きか、備考・フリーコメントに書くことになります。「全戸ウルトラファインバブル水（元栓一体型）」のように、対象の範囲が分かる書き方にします。

効き目をうたう書き方はしません。設備として何が対象になるかだけを書きます。仲介会社さまに渡す説明メモの文面は、募集図面の書き方の記事にまとめています。

この記事に書いていないことは、直接お聞かせください。

ご相談とお見積もりは無料です。写真で判断できることも多く、必要な場合は現地を拝見します。

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