この記事の結論
築古アパートの水回りの老朽化で入居者から出やすい不満は、最初に出る水の濁り、水のにおい、水圧の弱さ、排水の流れの遅さで、どれも内装を替えても変わりません。
配管の更新工事や更生工事のほかに、元栓直下に1台付けて、通る水の側から配管の内側の汚れの付き方をゆるやかにする手があります。入居中のまま工事でき、25Aなら工事費込みで税抜650,000〜680,000円です。
築30年を超えたアパートで、何から手を付けるか。更新工事・更生工事・水の側からの3つを、費用の出しかたと入居中にできるかで並べました。
入居者が「古い」と感じる場所は、見た目より水
築古の物件で内装を直すと、写真はきれいになります。ところが内見で決まらない、決まってもすぐ退去する。この場合、見ている場所が違っていることがあります。
内見で入居者が触るのは水です。そして住んでから毎日使うのも水です。内装の改修では変わらない項目を並べます。
築年数が経った建物で、先に見るところ
築年数そのものより、引き込みの口径と、水道メーターの周りの状態を先に見ます。取り付けられるかどうかは、そこで決まります。
内装の改修は繰り返し行える一方、配管は簡単に触れません。触れないところに手を入れる方法を探す、という順番になります。
| 入居者の言葉 | 起きている場所 | 内装の改修で変わるか |
|---|---|---|
| 最初の水が濁っている | 使われていない枝管、または配管の内側 | 変わらない |
| 水のにおいが気になる | 配管の内側、または受水槽 | 変わらない |
| 水圧が弱い | 引き込みの口径、配管の内側の狭まり | 変わらない |
| 排水の流れが遅い、排水口のぬめりが早い | 排水管の内側 | 変わらない |
| 浴室が古い | 浴槽・床・鏡 | 変わる |
| 設備が古い | 水栓・レンジ・照明 | 変わる |
配管の内側で何が起きているか
築年数が経つと、配管の内側では別々の原因が同時に進みます。分けて見ないと、対策の選び方を間違えます。
スケールとバイオフィルム
水に溶けているカルシウムやマグネシウムが、湯を使う場所を中心に固い付着物になります。これがスケールです。給湯の配管、湯を使う機器の内側、蛇口の先に出ます。
もう一つは、水が触れる面にできる薄い膜です。微生物が自分の作った粘り気のある層の中で層になったもので、バイオフィルムと呼びます。流れの遅い場所、よどむ場所に先にできます。バイオフィルムは自分の作った層に守られているため、水を流すだけでは剥がれません。
この2つは性質が違います。スケールは固く、バイオフィルムは柔らかい。同じ「配管の汚れ」でひとくくりにすると、合う手当てが見えなくなります。
赤錆と赤水
鉄の配管では、内側が錆びて赤錆になります。水を止めていた時間が長いと、それが水に混ざって赤い水として出ます。朝いちばんや、長期空室の部屋の最初の水で出やすいのがこれです。
赤水は、水の側に泡を入れても元に戻りません。錆びた鉄が減るわけではないためです。鉄の配管の赤錆を黒錆に変えて延命する用途には、emiiR®（エミール）という別の設備があります。原因が違うものは、手当ても別になります。
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更新工事・更生工事・水の側から、3つの選択肢
配管に関わる手は、大きく3つです。金額の桁と、入居中にできるかで性質が変わります。
3つは、置き換えの関係ではない
水の側から入れることは、更新工事の代わりではありません。更新工事のあとの新しい配管でも使えます。新しい管の内側を、最初から汚れが付きにくい状態で使い始められるという順番です。
選ぶ基準は、いま症状が出ているかどうかです。詰まりや漏水が出ている建物は、更新か更生が先です。まだ症状が出ていない建物は、進みかたを緩やかにする手が先に来ます。
| 選択肢 | やること | 入居中にできるか | 金額の出しかた |
|---|---|---|---|
| 更新工事 | 配管そのものを新しい管に替える | 露出配管なら可能な場合がある。壁の中と床下は大がかりになる | 建物ごとに現地を見て積算。桁がいちばん大きい |
| 更生工事 | 既存の管の内側を洗い、内面に被膜を作る | 系統ごとに断水して行う。日中の在宅が要ることがある | 建物ごとに現地を見て積算 |
| 水の側から入れる | 元栓直下に1台付け、通る水をウルトラファインバブルを含んだ水にする | できる。各戸への立ち入りなし、断水は1〜2時間（工事全体は3時間〜半日） | 口径で決まる。25Aで650,000〜680,000円、40Aで2,650,000円（税抜・工事費込み） |
税抜。更新工事と更生工事は建物ごとに金額が変わるため、この表に金額を載せていません。ご自身の建物で見積もりを取る対象です。
水の側から手を入れるという考え方
水道メーターの二次側に1台付けると、そこから先を通る水がウルトラファインバブルを含んだ水になります。ウルトラファインバブルは直径1マイクロメートル未満の泡で、表面がマイナスに帯電しています。
汚れの多くはプラス側・水をはじく側の性質を持つため、泡が汚れと配管の面の間に入り、付着する力を弱めて水流で剥がれやすくします。泡は浮き上がらずに水の中をただようため、建物の奥の配管まで泡を含んだ水が流れます。
配管そのものは替えない
この設備は、配管の内側の汚れの付きかたに働きます。管の材質や厚みには関わりません。漏水が出ている建物では更新が先ですが、そうでない建物では、更新の時期を見直す材料になります。
配管の中が変わるまでには時間がかかります。食品工場の排水管では、導入から6か月を過ぎた頃から清浄化が進んだ事例があります。月の単位で変わっていきます。
検討の前に確かめておく条件
水の側からの手が担うのは、配管の内側の汚れの付き方です。次の条件は、検討の前に確かめておきます。
- 配管の厚みや材質はいまのまま。漏水が出ている配管は、更新か更生の検討が先
- 赤水は鉄の錆が原因なので、赤錆を黒錆に変える emiiR® など、別の手当てを選ぶ
- 水圧はいまとほぼ同じ（減水率は約5%）
- 浴槽・水栓・照明の見た目は、内装の改修で手を入れる部分
- 井水や工業用水の系統は、水質を確かめてから判断する
どこから手をつけるか（優先順位の付け方）
築古の物件は、手を付けたい場所がいくつもあります。順番を決める基準は「症状が出ているか」と「戻せるか」の2つです。
症状が出ているものが最優先です。次に、費用がかからず今日できるもの。そのあとに、一度やると戻せない大きな支出を検討します。
- 1. 漏水・詰まりが出ている → 更新か更生。これは待てません
- 2. 費用がかからず今日できる → 空室の通水、内見直前の換気、浴室の照明を明るくする
- 3. 募集図面の設備欄に書けるものを増やす → 元栓型1台という手がここに入ります
- 4. 内装の改修 → 写真に写る部分。募集の見え方が変わります
- 5. 家賃を下げる → いちばん戻せないので、最後に置きます
水回りは、内装より先に見る
内装の改修は、写真と内見の第一印象を変えます。水回りは、内見で触れる部分と、住んでからの毎日の使い心地にかかわります。どちらも必要ですが、退去率に表れやすいのは後者です。
築年数が古い物件で退去が続いている場合、内装を1回多く直すより、水回りを1回見直すほうが順番として合っていることがあります。まず、空室の水栓を開けて最初の水を見てください。判断はそこから始まります。
よくあるご質問
築30年を超えたアパートでも設備を付けられますか
付けられます。判断するのは築年数ではなく、水道メーターの口径と、メーターまわりに作業スペースがあるかどうかです。メーターボックスの中と周りを写した写真で、取り付けの可否をお伝えします。
配管の更新工事の代わりになりますか
なりません。管の材質も厚みも変わりません。漏水や詰まりが出ている建物では、更新か更生の検討が先です。更新工事のあとの新しい配管でもお使いいただけます。
赤い水が出ています。これは直りますか
UFB DUAL® では直りません。赤い水は鉄の配管の錆が原因で、赤錆を黒錆に変えて配管を延命する emiiR® という別の設備が向いています。まず、どの水栓で、いつ出るのかを記録してください。原因の場所が絞れます。
水圧が弱いという苦情にも効きますか
効きません。減水率は約5%で、水圧を上げる装置ではありません。水圧が弱い原因は、引き込みの口径か、配管の内側の狭まりか、増圧ポンプの能力です。原因を切り分けてから手当てしてください。
入居中の物件でも工事できますか
できます。作業は水道メーターの周りだけで、各戸への立ち入りはありません。断水は1〜2時間で、工事全体は3時間から半日です。
効果が出るまでどのくらいかかりますか
配管の内側の変化は月の単位で進みます。食品工場の排水管で、導入から6か月を過ぎた頃から清浄化が進んだ記録があります。翌週に変わる設備ではないので、清掃の仕様を変えるのはそのあとにしてください。
沼倉 孝秀（ぬまくら たかひで）
アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）・α-HT® の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。
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