築15年マンションで空室が増えたとき｜設備で競争力を取り戻す

築10〜15年で空室が増えてきたオーナーさま向けに、この築年数帯で何が起きているかを分け、設備で取り戻せる範囲と金額を整理しました。

築15年で、2つのことが同時に起きます

1つは、建てたときの設備が一巡して更新の時期に入ることです。給湯器、エアコン、水栓、換気の機器は、この帯で交換の話が出てきます。

もう1つは、同じ家賃帯に新しい建物が加わることです。募集の一覧は築年数の順でも家賃の順でも並べられるので、同じ帯に入った時点で新しい建物と横に並びます。

この2つが重なるので、空室の増え方が急に見えます。建物の傷みが進んだわけではなく、比べられる相手が変わったという話です。

募集の欄は、15年前の標準で止まっています

15年前に売りになった設備は、いまは検索の絞り込み条件に項目があります。項目があるということは、他の建物にも同じ表示で並ぶということです。そこでは差が付きません。

自分の建物の募集の欄を、近隣の3件と並べてみると分かります。行はほぼ同じで、違いは家賃と駅からの時間だけになっているはずです。この状態だと、決め手は家賃に寄ります。

だから足すものは、絞り込み条件に項目がないものから選びます。項目がないと絞り込みでは呼ばれませんが、開いたページで最後まで読まれ、近隣と重ならない1行になります。

近隣と比べる作業は、募集を仲介会社さまへ出す前に1回やっておきます。同じ家賃帯で先に出ている3件の図面を取り寄せ、設備の欄だけを縦に並べるだけで足ります。どの行が重なっているかが目で分かります。

更新の時期にまとめると、決めることが1回で済みます

この築年数では、どの設備をいつ入れ替えるかを決める機会が来ます。そこに「足すもの」も並べておくと、判断が1回で終わります。

水回りは、入れ替えの対象になる機器が多い場所です。水栓やシャワー、給湯器に手を入れるときに、建物へ入る水そのものを決めておくと、あとから工事を重ねずに済みます。

元栓直下に UFB DUAL® を1台取り付けると、建物の水がウルトラファインバブルを含む水になり、水回りの汚れが付きにくく落ちやすくなります。各戸の機器とも干渉しません。取り付けるのは水道メーターより建物側（受水槽のある建物では水道メーターと受水槽のあいだ）で、各戸の設備はそのまま使えます。

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16戸の建物で、数字を置いてみます

空いている部屋は家賃が入らないので、募集にかかる月数がそのまま金額になります。条件を置いて計算します。

この表は計算の例です。ご自身の戸数と家賃を入れて確かめてください。税抜。

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家賃を下げた場合と比べます

空室を埋める手として家賃を下げると、下げた分は毎年出ていきます。16戸のうち4室で月2,000円下げると、年96,000円です。次の更新まで戻せないので、複数年にわたります。

一度で終わる支出と、毎年続く支出は性格が違います。並べて比べるときは、値下げの側を年数分まで足してから見ます。足してから比べると、順番が入れ替わることがあります。

下げた家賃は、次の募集の条件にも引き継がれます。同じ間取りで先に下げた住戸があると、その金額が基準として扱われるので、建物全体の家賃帯が下がります。設備の側は一度の支出で終わり、次の募集にも残ります。

設備では戻らないもの

駅からの時間、間取りの広さ、建物の階数、周りの新築の供給量。これらは水の側から手を入れても変わりません。募集の一覧で先に使われる項目なので、並び順そのものは変わりません。

築15年の建物で設備が決め手になるのは、これらが許容の範囲に入っていて、最後の一押しが足りていない場合です。水回りに目に見える傷みが残っているなら、そこを先に直します。

沼倉 孝秀（ぬまくら たかひで）

アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）・α-HT® の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。