賃貸の退去時の原状回復と設備｜後付けした設備は誰のものになるか

2026年9月26日2026年10月12日

この記事の結論

賃貸物件でオーナーさまが元栓直下にした設備（UFB DUAL® など）は建物の付属設備になり、入居者さまの原状回復の対象にはなりません。各戸に配ったシャワーヘッドは戸ごとの備品になるので、退去のたびに有無を確かめ、無くなっていれば補充するかを決めることになります。

入居者さまがご自分で付け替えたシャワーヘッドは、外した純正品に戻して退去するのが原則です。

設備を後付けしたあと、退去のときに誰のものとして扱われるのかを知りたいオーナーさま向けに、付けた人ごとの扱いと、契約書での書き方を整理しました。

入居者さまが付けたものと、オーナーさまが付けたもの

原状回復とシャワーヘッドの話は、入居者さまの立場から語られることが多く、「自分で交換していいのか」「退去のときに元に戻すのか」が中心です。

オーナーさま側が設置した設備をどう扱うかは、そこには書かれていません。ですが、こちらのほうが判断の影響が長く続きます。付けた人と、付けた場所で、扱いが変わります。

戸の中にある器具は、入居者さまが触れます。触れるものは、外されることも、替えられることもあります。

戸の外、つまり元栓や水道メーターの周りにあるものは、入居者さまが触れません。触れないので、退去のときに状態を確かめる必要がありません。ここが実務上の大きな違いです。

付けた人	もの	退去のときの扱い
入居者さまがご自分で	シャワーヘッド、浄水器、シャワーホース	元に戻して退去するのが原則。外した純正品を保管していないと、そこが話し合いになる
オーナーさまが各戸に配った	シャワーヘッド	戸ごとの備品。台帳に載る。無くなっていれば補充する
オーナーさまが元栓直下に付けた	元栓型の給水設備	建物の設備。入退去のやりとりに出てこない
オーナーさまが交換した	水栓、ユニットバス、給湯器	建物の設備。経年での交換はオーナーさま負担

元栓型の給水設備は、建物に入ってくる給水管に割り込ませるものです。給湯器や受水槽と同じ位置づけで、建物の付属設備として扱われます。

退去の立ち会いで確認するのは、お部屋の中の状態です。元栓型の設備はそこに含まれません。入居者さまに説明する必要も、返してもらう必要もありません。

設備管理台帳に載るのは1台です。戸数が増えても行数は増えません。修繕計画に載せるときも1行で、更新の時期を戸ごとにずらして管理する手間が出ません。

保証は計10年（メーカー2年＋筆頭正規特約店株式会社ライヴスの延長8年）で、建物の設備に付いています。入居者さまの入退去とは関係がないので、原状回復の話に巻き込まれません。

この10年のあいだに入居者さまは何度か入れ替わります。保証は建物の設備に付いているので、入れ替わりの影響を受けません。物件を売却する場合も、設備は建物に付いたまま引き継がれます。

各戸に配ったものは、戸ごとの備品になります。備品は、退去のたびに確認する対象です。

退去後の点検で無くなっていることがあります。悪意があるとは限りません。入居者さまが気に入って持って行った、引っ越しの荷物に混ざった、途中でご自分の好きなものに替えて元のものを捨てた。理由はさまざまです。

どの理由でも、次の募集までに補充することになります。1個の単価に、想定する紛失の割合と戸数を掛けた額が、毎年かかる費用として乗ります。ご自身の戸数と入れ替わりの頻度で計算してみてください。

備品として台帳に載せた以上、無くなっていれば請求するかどうかの判断が必要になります。金額が小さいだけに、請求するほうが割に合わないことも起こります。

そのうえ、外した純正のシャワーヘッドの保管も入居者さま任せになります。配った設備と純正品の両方が行方不明、という状態が退去のたびに起こりえます。元栓型の設備では、この話し合いが最初から発生しません。

元栓型の設備は建物の設備なので、契約書で特別に書く必要はありません。書くとしたら、募集のときに伝えるための一文です。

各戸に配る場合は、備品として書き分けておくと退去時のやりとりが短くなります。表は書き分けの例です。実際の文言は、管理会社さまと契約書の様式に合わせて決めてください。