満室経営をするための設備｜惹きつける力と繋ぎ止める力

満室を続けたいオーナーさま向けに、稼働率を数字で管理する方法と、設備がどちらの力に働くのかを整理しました。

満室は、空室日数の合計で管理する

「今は満室」「先月は1室空いていた」という数え方では、去年と比べられません。年間の空室日数の合計で持つと、建物の状態が1つの数字になります。

戸数に365日を掛けたものが分母です。12戸なら4,380室日。この分母に対して、空いていた日数の合計がどれだけかを見ます。

この表は計算の例です。ご自身の戸数と家賃を入れて確かめてください。

稼働率を1ポイント動かすと、年にいくら変わるか

稼働率をポイントで持つと、打ち手にいくらまで出せるかが決まります。満室で受け取れる年間の家賃を出して、その1%を見るだけです。

この数字が出ていると、設備の総額を見たときに「何ポイント動けば釣り合うのか」を自分の建物の言葉で言えます。金額の大小ではなく、稼働率の何ポイントぶんかで比べられます。

この表は計算の例です。ご自身の戸数と家賃を入れて確かめてください。

空室日数には、2つの原因がある

同じ空室日数でも、原因は2つあります。1室が空いてから決まるまでが長いのか、そもそも空く回数が多いのか。前者は募集の力、後者は住み続ける力です。

打ち手はここで分かれます。募集の力を高めるのは、募集図面と内見で伝わるものです。住み続ける力を高めるのは、住んでからの毎日に関わるものです。混ぜると、どちらにも届かない打ち手になります。

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惹きつける力：募集の段階で伝わるもの

募集で差になるのは、検索条件の欄で絞られる設備か、コメントで説明できる設備のどちらかです。欄に項目のある設備は、有無で絞られるだけで、あることが理由にはなりません。

水回りには、まだ欄がありません。その代わり、物件コメントに1行入れると説明の必要が生まれ、問い合わせのときの会話が変わります。仲介会社さまに渡す説明のメモを1枚用意しておくと、担当者が同じ言葉で話せます。

• 物件コメントに「全戸ウルトラファインバブル水」を1行
• 仲介会社さまに渡す説明のメモを1枚
• 内見のときに、認証（日本水道協会の認証とJETマーク）と特許の番号を示せるようにしておく

繋ぎ止める力：退去の理由を減らすもの

退去の理由は、転勤や家族の変化のように動かせないものと、住んでからの不満の積み重ねに分かれます。動かせるのは後者です。

水回りの不満は、積み重なる種類のものです。排水口のぬめり、浴室の汚れ、洗濯物のにおい。1回では退去になりませんが、更新のときに住み替えを検討するきっかけになります。掃除の手間が軽くなることは、このきっかけを減らします。

オーナーさまの数字に戻すと、退去が1回減れば、原状回復と募集の費用と空室の日数がまとめて減ります。稼働率のポイントに直すと、募集を早める打ち手より影響が大きい場合があります。

費用を、稼働率のポイントに換算して置く

費用は口径で決まります。建物の引き込みが25Aなら総額650,000〜680,000円、40Aなら2,650,000円（いずれも税抜）です。いずれも税抜です。

総額のあとに毎年かかる費用はありません。水道の水圧だけでウルトラファインバブルを作るため電源が要らず、可動部と消耗品もないので交換もありません。24戸で家賃80,000円なら、稼働率1ポイントは年に230,400円です。この金額と総額を並べて、何ポイントぶんかで見てください。

口径ごとの価格と工事費は、一棟まるごとの導入費用の記事にまとめています。

設備とは別に決まるもの

立地と周辺の供給量は、設備では変わりません。近隣に新築が建てば、その分、募集で比べられる相手が増えます。

設備が変えるのは、募集で説明できる材料が1つ増えることと、住んでからの手間が軽くなることの2つです。稼働率という数字で持っていれば、変化があったかどうかは1年後に自分で確かめられます。

稼働率を1年後に確かめるつもりで始めるなら、元栓直下に UFB DUAL® を1台付ける方法が取れます。戸数で台数は増えないので、引き込みの口径が分かれば金額が決まります。お問い合わせのときに、戸数と口径をお知らせください。

沼倉 孝秀（ぬまくら たかひで）

アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）・α-HT® の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。