この記事の結論
賃貸物件の魅力は、建物が古くなることよりも、同じ家賃帯の物件と並べられたときに、周りにない特徴を持っているかどうかで保たれます。
数年で入れ替わる内装より、10年後も同じ説明ができて毎年の費用がかからない設備を1つ持つと、募集図面に書く内容を長く変えずに使えます。
元栓型の UFB DUAL® は保証が計10年で、引き込みが25Aの20戸の建物なら総額650,000〜680,000円で、1戸1年あたり3,250〜3,400円です。
10年先まで魅力が続く物件にしたいオーナーさま向けに、魅力が落ちる仕組みと、期間で設備を選ぶときの見方を整理しました。
魅力が落ちるのは、建物が古くなるからではありません
入居を決める人は、建物の年式を見て決めているわけではありません。同じ家賃帯で並んでいる何件かを見比べて、そのなかで順位を付けています。順位は相対的なものなので、自分の建物が何も変わらなくても、周りが増えれば下がります。
だから魅力の維持は、建物を新しく見せる作業ではありません。募集図面に、周りの物件にない設備を1つ書けるかどうかです。
この見方に立つと、手を入れる場所の順番が変わります。数年で入れ替わる内装よりも、10年先も残って、その間ずっと書ける項目のほうが、維持の効率がよくなります。
3つの時間を重ねて、期間を決めます
設備を長期で見るときは、3つの時間の長さを並べます。保証の年数、修繕計画の周期、そして入居者の入れ替わりの間隔です。
UFB DUAL® の保証は計10年で、日本の新築住宅の瑕疵担保責任期間と同じ長さになります。この10年のあいだに、入居の入れ替わりは各戸で1回から3回ほど回ります。募集の機会が戸数の分だけ繰り返されるので、1度置いた設備は、そのつど同じ行として使えます。
修繕計画の周期だけは建物ごとに違います。周期の山がどこに来るかを先に見ておくと、設備を置く年度が決まります。
- 保証の年数 … 連絡する先が残っている期間
- 修繕計画の周期 … 大きな支出が立つ年度
- 入居の入れ替わり … 募集の一行を使う回数
もう少し詳しく：3つの時間がずれているとき
修繕の年度が近い建物では、掘る場所が重なるかどうかを先に見ます。工事の対象は水道メーターの周りだけなので、共用部の修繕とも専有部の工事とも別に進められますが、舗装をやり直す予定があるなら順序を合わせたほうが、埋め戻しが一度で済みます。
くわしいご案内賃貸の空室対策になる水回りの設備｜人気設備の次に差をつける一手
1度の支出と、毎年の支出を分けて置きます
魅力の維持に使うお金は、性質で2つに分かれます。毎年積み上がるものと、1度で終わるものです。
募集のたびに払う広告料、家賃の値下げ、フリーレントの期間は前者です。下げた家賃はその部屋の基準になるので、次の更新でも戻りません。
電源も薬剤も使わず、可動部と消耗品もない設備は後者になります。最初の金額を1度書いたあとは、毎年の費用がかかりません。維持の話をするときは、この違いが金額そのものより大きく働きます。
戸数で割って、1年あたりに直します
20A の総額は400,000〜430,000円です。保証の期間である10年で割り、さらに戸数で割ると、1戸1年あたりの金額になります。
比べる相手は、同じ10年に払うもの
10年で割った数字なので、毎年見直す費目とは並べられません。比べる相手は、同じ10年のあいだに払う広告料の合計や、値下げの累計です。20戸の建物で1戸あたり月2,000円を下げると、10年で4,800,000円になります。
支出の大きさではなく、増え続けるかどうかで見ると、どちらが維持の作業を軽くするかが決まります。
| 戸数 | 20Aの総額（税抜） | 1戸あたり | 1戸1年あたり |
|---|---|---|---|
| 10戸 | 400,000〜430,000円 | 40,000〜43,000円 | 4,000〜4,300円 |
| 20戸 | 400,000〜430,000円 | 20,000〜21,500円 | 2,000〜2,150円 |
| 30戸 | 400,000〜430,000円 | 13,300〜14,300円 | 1,330〜1,430円 |
10年後も同じ一行が使えるか
募集図面に書く一行は、時間が経つと2つの理由で弱くなります。設備そのものが使えなくなること、そして周りも同じものを持つことです。
前者は、取り替えと点検が要るかどうかで決まります。入居者さまが自分で付け替える器具は、紛失と持ち去りがあり、次の募集までに全戸そろっているかを確かめる手間が残ります。元栓型1台という形なら、確かめる対象は1台です。
後者は時間の問題で、普及すれば差は小さくなります。差があるうちに書いておき、書いた実績と水回りの記録を残しておくほうが、価値の残り方が長くなります。
書くときの一行
建物の水道の元栓直下にウルトラファインバブルの設備を設置していること、台所・洗面・浴室・洗濯機まで部屋のすべての水が対象になること。この2つを並べて書きます。設備の名前だけでは、部屋を探している人が自分の生活のどこに関わるのかを想像できません。
よくあるご質問
設備の価値は何年くらい残りますか
保証の期間である10年を、ひとまずの単位にしてください。UFB DUAL® は可動部と消耗品がなく、水道の水圧だけで泡を作り続ける構造なので、この期間に交換の予定が入りません。窓口は当社ひとつで、10年のあいだのお問い合わせもお受けします。
入居者さまが入れ替わっても、そのまま使えますか
そのまま使えます。取り付けるのは建物の元栓なので、退去のときに回収するものも、入居のときに配るものもありません。設備管理台帳に載る行は1台のままです。
募集図面のどこに書けばよいですか
設備欄の末尾に1行を足し、備考に対象の範囲を書きます。検索条件の一覧に項目のない設備なので、条件で絞り込まれる場所ではなく、開いたページで読まれる位置に置くのが有効です。
費用はいくらですか
20A の総額は400,000〜430,000円です（税抜）。内訳は本体350,000円と、工事費50,000〜80,000円です。メーカー希望小売価格は498,000円で、差額は148,000円になります。
10年が過ぎたあとはどうなりますか
保証は計10年です。可動部と消耗品がない構造なので、定期的に交換する部品もありません。10年を過ぎてからのご相談も、当社がお受けします。
沼倉 孝秀（ぬまくら たかひで）
アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）・α-HT® の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。
この記事に書いていないことは、直接お聞かせください。
お気軽にお問い合わせください。
