この記事の結論
値下げの前に、募集の見え方（写真・設備欄）、内見の体験（におい・明るさ・水）、住んでからの満足（水回りの使い心地）の3か所を変えます。写真の撮り直しや内見直前の通水は費用がほとんどかからず、設備欄に近隣と違う設備を1つ加えると、比べられる材料が増えます。
値下げは一度すると戻しにくく、1室5,000円下げれば年60,000円の減収が毎年続くので、最後に残しておく手です。
家賃を下げずに空室を埋めたいオーナーさま向けに、値下げの金額と、値下げ以外の手を同じ表で比べられるようにしました。
値下げを1回やると、次の更新まで戻せない
値下げは入居を決める力が強い一方で、あとから戻しにくい手です。入居中の家賃は次の更新まで動かせず、更新のときに上げれば退去の理由になります。
そして下げた家賃は、次の募集の基準になります。同じ建物の他の部屋を、前の家賃で募集しにくくなります。
近隣の相場にも影響する
下げた家賃はポータルサイトに載り、近隣の相場の一部になります。同じエリアのオーナーさまがそれを見て下げ、その相場を見てまた下げる、という流れができます。
自分の1室の判断が、数年後に自分の他の部屋の家賃を縛る。値下げがいちばん怖いのは、この点です。
| 下げ幅 | 1室で年に | 1室で10年に | 4室下げた場合の10年 |
|---|---|---|---|
| 3,000円 | 36,000円 | 360,000円 | 1,440,000円 |
| 5,000円 | 60,000円 | 600,000円 | 2,400,000円 |
| 8,000円 | 96,000円 | 960,000円 | 3,840,000円 |
| 10,000円 | 120,000円 | 1,200,000円 | 4,800,000円 |
この表は計算の例です。ご自身の家賃と下げ幅、部屋数を入れて確かめてください。
値下げの前に見る3か所
値下げは、いつでもできます。だから最後に残しておきます。先に見るのは、順番の決まった3か所です。
募集の見え方
写真の枚数と明るさ、間取り図の見やすさ、設備欄の埋まり具合。ここは費用がほとんどかかりません。写真を撮り直すだけで、詳細ページを開いてもらえる回数が変わります。
設備欄に空きがあるなら、書けるものが残っていないか確かめてください。入れてあるのに書かれていない設備は、意外とあります。
内見の体験
内見は数分です。その数分で判断されるのは、におい、明るさ、水です。長期空室の部屋は、水がしばらく動いていません。内見の直前に通水するだけで、最初の一杯の見え方が変わります。
これは0円でできることなので、値下げを検討する前に必ずやります。
住んでからの満足
ここは募集には直接表れませんが、退去率に表れます。退去が1件減れば、原状回復と広告料と空室期間がまとめて発生しません。
つまり、住んでからの満足を上げる投資は、入居者が長く住み続けることで回収します。値下げをしても、この部分は変わりません。
内見で決まる物件の共通点
内見で好まれやすい部屋には、大きな費用をかけずに整えられる点がいくつかあります。
- 入った瞬間のにおいがない（通水と換気を直前にしてある）
- 水回りが乾いている（前の清掃から時間が経っていても、水滴の跡が残っていない）
- 浴室と洗面の照明が明るい（電球を1段明るいものに替えてある）
- 蛇口をひねったときの勢いに不満がない
- 設備欄に、近隣と違うものが1つ入っている
最後の1つが、いちばん用意されていない
上の4つは、手間の話です。やれば差が出ますが、近隣のオーナーさまもやっています。5つ目の「近隣と違うもの」は、何を入れるかを決めないと作れません。
人気設備の一覧から選ぶと、近隣と同じものになります。一覧に載っていないところを探すことになり、水回りはそこに残っています。
くわしいご案内賃貸の空室対策を「水回りの設備」で考える｜人気設備で差がつかなくなった物件の打ち手
住んでからの満足が、退去率に出る
退去が1件出ると、いくつもの支出がまとめて発生します。空室期間そのものより、付随する費用のほうが大きいこともあります。
退去の理由には、転勤や家族の変化のように、こちらでどうにもできないものがあります。一方で、住んでからの不満が積み重なった結果の住み替えは、設備で動かせる部分です。
- 原状回復（清掃・クロス・水回りの汚れの程度で金額が変わる）
- 広告料（仲介会社さまに支払う募集の費用）
- 空室期間の家賃（1か月なら家賃1か月ぶん、3か月なら3か月ぶん）
- 募集の手間（図面の作り直し、内見の立ち会い、鍵の管理）
水回りの不満は、退去の理由として言葉になりにくい
退去の理由の欄に、水回りの不満が書かれることはまれで、多くは「転居」とだけ書かれます。だから水回りの不満は、数字として集計されません。
集計されないものは、対策の候補にも挙がりません。ここが、水回りが空室対策の話から落ちている理由です。
設備で変わること
設備が受け持つのは、立地や間取りのような建物の条件ではなく、水回りと募集の見え方です。具体的には次のことが変わります。
- 募集図面に書ける項目が1つ増える（近隣と違う欄になる）
- 毎日使う水の使用感と、排水口や浴室の汚れの付きかた
- 戸数が増えても台数は1台のままなので、管理の手間が増えない
- 水圧はいまとほぼ同じ（減水率は約5%）
同じお金を、値下げと設備に振り分けて比べる
値下げは毎年続く支出、設備は一度の支出です。10年の合計で並べると、桁の違いが見えます。
下の表は、8戸から12戸ほどの建物に元栓へ1台（25A）入れた場合と、値下げを比べたものです。口径は戸数ではなく建物への引き込みで決まるので、金額はご自身の建物の口径でご確認ください。
両方やらない、という選択もあります
3か所（募集の見え方・内見の体験・住んでからの満足）のうち、最初の2つはほとんど費用がかかりません。まずそこを埋めて、2か月ほど反応を見る。それでも動かないときに、設備か値下げのどちらかを選ぶ。
この順番なら、値下げをするとしても最後になります。最後に取る手は、いちばん戻せない手にしておきます。
| やり方 | 最初にかかるもの | 毎年かかるもの | 10年の合計 |
|---|---|---|---|
| 2室の家賃を5,000円下げる | 0円 | 120,000円 | 1,200,000円 |
| 4室の家賃を5,000円下げる | 0円 | 240,000円 | 2,400,000円 |
| 元栓に25Aを1台 | 650,000〜680,000円 | なし（電源・薬剤・フィルター交換なし） | 650,000〜680,000円 |
税抜。家賃の下げ幅と室数は計算の例です。ご自身の数字を入れて確かめてください。
よくあるご質問
家賃を下げずに空室を埋める方法はありますか
募集の見え方、内見の体験、住んでからの満足の3か所を先に見ます。写真の撮り直しと内見直前の通水は費用がほとんどかかりません。そのうえで、募集図面に書ける設備を1つ増やす、という順番です。
フリーレントと値下げは、どちらがましですか
フリーレントは1回で終わり、家賃そのものは下がりません。値下げは毎年続きます。10年で見ると差が大きいので、どちらかを選ぶならフリーレントのほうが後に残りません。ただし、次の募集でも同じ条件を期待される点は同じです。
設備を入れたら家賃を上げられますか
上げられるかどうかは、近隣の相場と募集の反応で決まります。設備は、下げずに募集できる材料として使うのが現実的です。上げる前提で計算しないほうが、判断を誤りません。
空室期間はどのくらい短くなりますか
立地・時期・募集条件で変わります。この記事の表は、ご自身の家賃と平均空室期間を入れて、何年で見合うかをご自身で計算できる形にしています。
築年数が古い物件でも、値下げ以外の手はありますか
あります。古い物件では、見た目の改修だけでは解消しない不満が水回りに残っていることがあります。内装の改修より安く済むこともあるので、優先順位を先に決めてから手を付けてください。
沼倉 孝秀（ぬまくら たかひで）
アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）・α-HT® の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。
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