家賃を下げずに空室を埋めるには、どこを変えるか

家賃を下げずに空室を埋めたいオーナーさま向けに、値下げの金額と、値下げ以外の手を同じ表で比べられるようにしました。

値下げを1回やると、次の更新まで戻せない

空室が続くと、値下げは確かに効きます。問題は、効いたあとに戻せないことです。入居中の家賃は次の更新まで動かせず、更新のときに上げれば退去の理由になります。

そして下げた家賃は、次の募集の基準になります。同じ建物の他の部屋を、前の家賃で募集しにくくなります。

近隣の相場にも影響する

下げた家賃はポータルサイトに載り、近隣の相場の一部になります。同じエリアのオーナーさまがそれを見て下げ、その相場を見てまた下げる、という流れができます。

自分の1室の判断が、数年後に自分の他の部屋の家賃を縛る。値下げがいちばん怖いのは、この点です。

下げ幅	1室で年に	1室で10年に	4室下げた場合の10年
3,000円	36,000円	360,000円	1,440,000円
5,000円	60,000円	600,000円	2,400,000円
8,000円	96,000円	960,000円	3,840,000円
10,000円	120,000円	1,200,000円	4,800,000円

この表は計算の例です。ご自身の家賃と下げ幅、部屋数を入れて確かめてください。

値下げの前に見る3か所

値下げは、いつでもできます。だから最後に残しておきます。先に見るのは、順番の決まった3か所です。

募集の見え方

写真の枚数と明るさ、間取り図の見やすさ、設備欄の埋まり具合。ここは費用がほとんどかかりません。写真を撮り直すだけで、詳細ページを開いてもらえる回数が変わります。

設備欄に空きがあるなら、書けるものが残っていないか確かめてください。入れてあるのに書かれていない設備は、意外とあります。

内見の体験

内見は数分です。その数分で判断されるのは、におい、明るさ、水です。長期空室の部屋は、水がしばらく動いていません。内見の直前に通水するだけで、最初の一杯の見え方が変わります。

これは0円でできることなので、値下げを検討する前に必ずやります。

住んでからの満足

ここは募集に直接効きませんが、退去率に効きます。退去が1件減れば、原状回復と広告料と空室期間がまとめて発生しません。

つまり、住んでからの満足を上げる投資は、募集ではなく回転の側で回収します。値下げでは、この部分は動きません。

内見で決まる物件の共通点

決まりやすい部屋には、金額をかけていない共通点があります。内見に立ち会う仲介会社さまに聞くと、だいたい同じことを言われます。

• 入った瞬間のにおいがない（通水と換気を直前にしてある）
• 水回りが乾いている（前の清掃から時間が経っていても、水滴の跡が残っていない）
• 浴室と洗面の照明が明るい（電球を1段明るいものに替えてある）
• 蛇口をひねったときの勢いに不満がない
• 設備欄に、近隣と違うものが1つ入っている

最後の1つが、いちばん用意されていない

上の4つは、手間の話です。やれば差が出ますが、近隣のオーナーさまもやっています。5つ目の「近隣と違うもの」は、何を入れるかを決めないと作れません。

人気設備の一覧から選ぶと、近隣と同じものになります。一覧に載っていないところを探すことになり、水回りはそこに残っています。

住んでからの満足が、退去率に出る

退去が1件出ると、いくつもの支出がまとめて発生します。空室期間そのものより、付随する費用のほうが大きいこともあります。

退去の理由には、転勤や家族の変化のように、こちらでどうにもできないものがあります。一方で、住んでからの不満が積み重なった結果の住み替えは、設備で動かせる部分です。

• 原状回復（清掃・クロス・水回りの汚れの程度で金額が変わる）
• 広告料（家賃の1か月ぶん前後）
• 空室期間の家賃（1か月なら家賃1か月ぶん、3か月なら3か月ぶん）
• 募集の手間（図面の作り直し、内見の立ち会い、鍵の管理）

水回りの不満は、退去の理由として言葉になりにくい

退去のときに「排水口が気持ち悪かった」と書いてくる入居者はいません。理由の欄には「転居」と書かれます。だから水回りの不満は、数字として集計されません。

集計されないものは、対策の候補にも挙がりません。ここが、水回りが空室対策の話から落ちている理由です。

設備で変えられること、変えられないこと

設備を入れれば埋まる、という話ではありません。変わるところと変わらないところを分けて見ておきます。

• 変えられる：募集図面に書ける項目が1つ増える（近隣と違う欄になる）
• 変えられる：毎日使う水の使用感。排水口や浴室の汚れの付きかた
• 変えられる：戸数が増えても台数が増えない設備なので、管理の手間が増えない
• 変えられない：立地、駅からの距離、間取り、築年数
• 変えられない：近隣の相場そのもの
• 変えられない：水圧を上げること（減水率は約5%で、上げる装置ではありません）

同じお金を、値下げと設備に振り分けて比べる

値下げは毎年続く支出、設備は一度の支出です。10年の合計で並べると、桁の違いが見えます。

下の表は、8戸から12戸ほどの建物に元栓へ1台（25A）入れた場合と、値下げを比べたものです。口径は戸数ではなく建物への引き込みで決まるので、金額はご自身の建物の口径でご確認ください。

両方やらない、という選択もあります

3か所（募集の見え方・内見の体験・住んでからの満足）のうち、最初の2つはほとんど費用がかかりません。まずそこを埋めて、2か月ほど反応を見る。それでも動かないときに、設備か値下げのどちらかを選ぶ。

この順番なら、値下げをするとしても最後になります。最後に取る手は、いちばん戻せない手にしておきます。

やり方	最初にかかるもの	毎年かかるもの	10年の合計
2室の家賃を5,000円下げる	0円	120,000円	1,200,000円
4室の家賃を5,000円下げる	0円	240,000円	2,400,000円
元栓に25Aを1台	650,000〜660,000円	なし（電源・薬剤・フィルター交換なし）	650,000〜660,000円

出典：自社の価格表と工事費表（2026-09-26 時点）。税抜。家賃の下げ幅と室数は計算の例です。ご自身の数字を入れて確かめてください。

この分野の全体像はこちら
賃貸の空室対策を「水回りの設備」で考える｜人気設備で差がつかなくなった物件の打ち手

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