築30年マンションの配管と水回り｜保全として何ができるか

築30年前後のマンションをお持ちのオーナーさま向けに、配管と水回りに何ができるのかを、判断の順番から整理しました。

築30年前後で、水回りに出やすくなること

この年数の帯で増えるのは、故障ではなく「気になること」です。はっきり壊れていないので手を付けにくく、そのまま数年が過ぎます。

出方には順番があります。まず入居者さまから言葉として届き、次に修繕の請求として出て、最後に更新の見積もりとして来ます。どの段で気づいているかで、打てる手が変わります。

「すぐ更新」でも「放置」でもない帯がある

築30年前後で多いのは、全面の更新に踏み切るほどではないが、放っておくのも不安という状態です。この帯では、判断の基準が「直すか直さないか」ではなくなります。

基準は、いまの保有の方針です。今後10年持ち続けるのか、数年内に売るのか、大規模修繕がいつなのか。同じ建物でも、この3つで答えが変わります。

打ち手を3つ並べる

配管と水回りに対する手は、大きく3つです。並べてから選ぶと、それぞれが何の代わりになるのかが分かります。

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古い配管に、水の側から打てる手

変わるのは、配管の内側に付く汚れです。配管の内側には汚れが薄い膜のように残ります。バイオフィルムと呼ばれる層で、これが厚くなると流れが細くなり、においの元にもなります。ウルトラファインバブルを含んだ水が日常的に流れると、泡が汚れと管の内側のあいだに入り込んで付く力を弱めるので、この層が付きにくくなり、すでに付いている層も時間をかけて剥がれやすくなって、流れる水で少しずつ落ちていきます。

ウルトラファインバブルは直径1マイクロメートル未満の泡で、浮き上がらずに水中をただよい続けます。だから元栓直下に UFB DUAL® を1台つけるだけで、ウルトラファインバブルを含んだ同じ水が建物の端の蛇口まで届きます。台所・洗面・浴室・洗濯機まで、元栓を通る水がすべて対象です。

所見の記録が、更新の時期を決める材料になる

汚れの付き方が緩やかになると、雑排水管の洗浄のときの所見（作業報告書に書かれる汚れの状態）が変わってきます。所見が変われば、次の洗浄をいつにするかの材料になります。

所見の記録が数年ぶん積み上がると、更新の時期をいつに置くかという判断に、推測ではなく記録で向き合えます。築30年前後の建物で、いちばん決めにくいのがこの時期の設定です。

先に配管の更新を選ぶべき状態

次のどれかに当たるときは、水の側から手を入れるより、更新か更生の検討が先です。この段階では、配管そのものの手当てが必要です。

• 赤水が繰り返し出ている系統がある
• 漏水が同じ場所で2回以上起きている
• 数年内に配管の更新が計画に入っている
• 断水を伴う調査の結果で、更新の判断が出ている

修繕計画のどこに載せるか

長期修繕計画の中では、更新や更生とは別の行になります。工事の対象が水道メーターの周りだけで、建物の中の共用部や専有部の配管には手を入れないためです。

総額のあとに毎年かかる費用がないので、計画表には初期の金額を1度だけ書く形になります。保証はメーカー2年と筆頭正規特約店 株式会社ライヴスの延長8年の計10年です。

工事の条件と費用

作業する場所は、敷地内の水道メーターの周りだけです。各戸への立ち入りはなく、退去を待つ必要もありません。直結給水の建物では、配管をつなぐ接着剤が固まるまでの1〜2時間だけ断水します。受水槽のある建物では、工事のあいだも、受水槽に貯まっている水があるうちは、入居者さまはふだんどおり水を使えます。工事全体は3時間〜半日です。

費用は口径で決まります。建物の引き込みが25Aなら総額650,000〜680,000円、40Aなら2,650,000円（いずれも税抜）です。水道メーターの周りが石材やタイルの場合は、その復元の費用が加わります。

口径ごとの価格と工事費は、一棟まるごとの導入費用の記事にまとめています。

税抜。メーターまわりの仕上げが石材やタイルの場合は、復元の費用が別に必要になります。

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沼倉 孝秀

アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。