この記事の結論
値下げを求められたら、立地や広さの比較では争わず、同じ広さでも物件ごとに違う「設備と管理の状態」を1枚の紙にして説明します。
応じる前には、下げた家賃が次の募集や更新の基準になり、同じ建物のほかの部屋にも広がることを考えます。更新時に月2,000円下げると、1室で10年240,000円です。
同じ金額を使うなら、フリーレントのようにその1回で終わるものより、共用の設備のように建物に残り、次の募集でも説明に使えるものに充てます。
家賃の値下げを求められたときの答え方を決めておきたいオーナーさま向けに、場面ごとの違いと、先に用意する材料を整理しました。
交渉は3つの場面で性格が変わります
3つを同じ「値下げ交渉」として扱うと、答えが一律になります。場面ごとに、下げる以外の答えを用意できる範囲が違います。
| 場面 | 相手が求めているもの | 応じたあとに残るもの |
|---|---|---|
| 申込のとき | 入居を決める最後の一押し | 募集条件そのものが下がり、次の募集の基準になる |
| 更新のとき | いまの家賃が相場より高いという確認 | その部屋の家賃が下がり、次の更新の前例になる |
| 入居中の申し出 | 不満や生活の変化への対応 | 下げた理由が記録に残り、他の部屋からも申し出が出る |
この表は分類の例です。ご自身の物件のやりとりに当てはめてください。
家賃は3つの条件で決まります
家賃の水準を作っているのは、立地、間取りと広さ、そして設備と管理の状態です。前の2つは変えられません。
交渉の場で持ち出されるのは、たいてい前の2つの比較です。同じ駅、同じ広さで、これより安い部屋がある。ここに正面から答えると、値下げの話になります。
答える場所は3つ目です。同じ広さでも、設備と管理の状態は物件ごとに違います。その違いが説明できる形になっていれば、比べる土俵が変わります。
説明できる形とは、紙が1枚あるという意味です。口頭だけでは相手の手元に残らず、家族や同居の方に伝わりません。
下げる代わりに出せるものを、先に決めておく
交渉の場で考え始めると、用意のない譲歩になります。出せるものを先に3段に分けておきます。
- 1回で終わるもの … 更新のときの室内清掃、設備の1点の交換、鍵の交換
- 期間が限られるもの … フリーレント、初期費用の一部の負担
- 建物に残るもの … 共用部や給水の設備。次の入居者さまにも引き継がれる
同じ金額を使うなら3段目から
1段目と2段目は、その部屋のその1回で終わります。3段目だけが、次の募集の材料として残ります。
残るものは、他の部屋の交渉にも使えます。1室ごとに譲歩を重ねるより、建物の側に置いたほうが説明が1つで済みます。
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1室の値下げは、10年でいくらになるか
更新のときに月2,000円下げると、年24,000円です。1室で10年なら240,000円。下げた家賃は次の更新の前例になるので、戻すには年数がかかります。
同じ金額を建物の側に使うと、対象は全戸になります。元栓型1台のウルトラファインバブルの設備なら、台数は戸数で増えません。
| 比べる項目 | 1室の値下げ（月2,000円） | 元栓型1台（25A・12戸） |
|---|---|---|
| 10年の金額 | 240,000円（1室） | 650,000〜680,000円（建物全体） |
| 対象 | その部屋だけ | 台所・洗面・浴室・洗濯まで、元栓を通る水すべて |
| 1戸あたり | — | 54,200〜56,700円 |
| 戻せるか | 前例として残る | 戻す必要がない |
この表は計算の例です。ご自身の家賃と戸数を入れて確かめてください。税抜。
交渉の場で渡す材料は、確かめられるものだけ
ウルトラファインバブルを含む水の効果は、科学的に立証されています。交渉の紙には、相手が自分で確かめられる範囲と認証を載せます。書けるのは、対象になる範囲と、確かめられる番号です。
- 対象になる水の範囲（どの水栓までか）
- 規格の番号：泡を直径で分類した ISO 20480-1。この設備の泡は、1マイクロメートル未満の区分に入る
- 給水装置としての認証（日本水道協会（JWWA）とJETマークの両方。日本初）
- 構造の特許（特許第6182715号。デュアル構造ノズル）
番号があるものは、相手が自分で確かめられます
確かめられる材料は、言葉を重ねるより早く伝わります。更新の案内に1枚添えておくと、交渉の前に読まれます。
肌や髪への働きを書くときは、研究の出典を添えます。質問が出ても、そのまま答えられます。
値下げに応じたほうがよい場合
先に、相場との差を確かめます。近隣の募集条件を並べて、離れている幅を先に確かめてください。
長期の空室が続き、募集の写真と文面をすでに直してある場合も、条件の見直しが順序として先に来ます。
設備で変わるのは、比べられたときに選ばれるための材料です。相場そのものを変えるものではありません。
更新の時期が近く、同じ建物の他の部屋の家賃がすでに下がっている場合も、その部屋だけを据え置くのは難しくなります。建物の中の家賃の並びを先に見てください。
選ばれる材料の側に手を入れると決めたら、元栓直下に UFB DUAL® を1台付けて、建物の水回りの印象を変える方法があります。戸数と引き込みの口径を伺って、1戸あたりの金額に直したお見積もりをお出しします。
よくあるご質問
更新のときの値下げ交渉に、応じない根拠はありますか
根拠になるのは、設備と管理の状態の説明です。立地と広さは相手の言うとおりなので、そこでは争わず、同じ広さでも違う部分を材料にします。確かめられる番号を添えると、話が短く済みます。
交渉の連絡は、管理会社さま経由でよいですか
経由で構いませんが、出せるものの範囲を先に伝えておいてください。範囲が決まっていないと、その場で家賃の話だけが進みます。
設備を導入したら、家賃を上げられますか
上げる前提では考えません。賃料の水準は近隣の募集条件で決まるためです。設備が役立つのは、家賃を下げずに入居が決まるかどうかの側です。
元栓型1台の設備は、いくらかかりますか
口径で決まります。20Aは本体350,000円（メーカー希望小売価格 498,000円）で、工事費を含めた総額は400,000〜430,000円です。25Aは総額650,000〜680,000円になります。税抜です。
保証と窓口はどうなりますか
保証は計10年です。メーカー保証2年と筆頭正規特約店 株式会社ライヴスの延長保証8年を合わせた年数です。窓口は当社ひとつです。
沼倉 孝秀（ぬまくら たかひで）
アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）・α-HT® の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。
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