入居者満足度が高いマンションの共通点｜当たり前を整える4条件

入居者満足度という言葉を具体の作業に落としたいオーナーさま向けに、満足度が高い建物に共通する4つの条件を整理しました。

満足度は、加点の合計ではなく減点の少なさで決まります

住まいの評価は、良かったことを足していく形では決まりません。住んでいるあいだに気になったことが引かれていき、残った分が満足度になります。

だから珍しい設備が1つあるより、気になることが1つも起きないほうが評価は高くなります。満足度を上げる作業は、加点を探す作業ではなく、減点が出る場所を先に押さえる作業です。

減点は決まった場所から出ます。水、におい、そして連絡してからの時間です。これを条件の形にすると4つになります。

• 条件1 … 不満の芽が出にくい
• 条件2 … 毎日触るところが整っている
• 条件3 … 連絡してからの時間が短い
• 条件4 … 何のための投資かが決まっている

条件1：不満の芽が出にくい

不満はある日いきなり出るものではありません。少しずつ気になる状態が続き、耐えられなくなった時点で連絡か退去になります。芽の段階で止まる建物は、出やすい場所が決まっていて、そこを定期の作業に入れています。

条件2：毎日触るところが整っている

住む人が1日に触る回数は、場所によって桁が違います。蛇口とスイッチは何度も触り、玄関の鍵は数回、共用部の設備は週に何度かです。回数の多い場所の状態が、そのまま住み心地として記憶されます。

水はそのなかでも触る回数が多く、台所、洗面、浴室、洗濯機と、部屋のなかで出る場所が4か所あります。ここを建物の側でまとめて整えられるかどうかが、日常の底上げの分かれ目になります。

水の設備には、各戸の器具を替える形と、建物の元栓型でまとめる形があります。元栓型でまとめる形のUFB DUAL®は、水道メーターより建物側に1台取り付けると、建物のすべての蛇口から、ウルトラファインバブルを含んだ同じ水が出ます。ウルトラファインバブルは浮上せず長くただようため、1か所で作った水が末端まで届きます。

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条件3：連絡してからの時間が短い

設備が壊れること自体は、満足度をそれほど下げません。下がるのは、連絡してから返事が来るまでの時間と、誰に言えばよいのか分からない状態が続いたときです。

だから窓口の数を減らしておくことが役立ちます。設備を導入するときも、本体を買った先と工事をした先が別だと、あとで不具合が出たときにどちらの話なのかを判断する人がいません。窓口が1つなら、連絡先を探す時間が消えます。

時間を短くするには、ご連絡の受け先と判断する人を分けないことも大事です。受けた人がその場で可否を答えられないと、折り返しの回数が増えます。管理会社さまとの取り決めで、どこまでをその場で決めてよいかを先に書いておくと、返事までの時間が縮みます。

条件4：何のための投資かが決まっている

同じ金額を使っても、目的が決まっていない建物では効果が散ります。募集を早く決めたいのか、退去を減らしたいのか、管理の手間を軽くしたいのか。1つに決めると、測る数字も決まります。

募集を早く決めたいなら、掲載から申し込みまでの日数を前の募集と比べます。退去を減らしたいなら、更新の割合を年ごとに並べます。管理の手間なら、緊急のご連絡の件数を数えます。目的と数字が1組になっていれば、次の年の判断が早くなります。

どこから手を付けるか

4つのうち、いま崩れているものから始めます。連絡の速さと共用部の見え方は費用がほとんどかからないので先に片付き、水回りと配管はここから先の10年をどう見るかで判断が変わります。

水の設備で費用と工事の条件を見るときは、口径、総額、工事のあいだの断水の3つを先に確かめると検討が短く済みます。口径は給水管の太さで決まるので、建物の規模ではなくメーターの表示を見ます。

UFB DUAL® の場合、口径が分かれば総額が決まり、水が止まるのは直結給水の建物で1〜2時間、受水槽のある建物では、受水槽に貯まっている水があるうちは各戸で水を使えます。メーターの表示で口径を確かめたら、お問い合わせのときにお知らせください。

沼倉 孝秀

アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。