この記事の結論
人気設備・リフォーム・条件の見直しをやり尽くしたと感じたら、ポータルサイトの検索条件に欄が無く、近隣とまだ比べられていない分野を探します。その1つが、建物の水です。
水道メーターのすぐ後ろ（元栓直下）に UFB DUAL® を1台付けると、台所・洗面・浴室・洗濯まで全戸の水がウルトラファインバブル（直径1マイクロメートル未満の泡）を含む水になり、排水口や配管のぬめりが付きにくくなります。電源・薬剤・交換部品が要らないので、費用は本体と工事費の1回で済み、20Aなら総額40〜43万円（税抜）です。
検索条件では絞り込まれないため、一覧のキャッチコピー、物件コメント、内見での説明で伝えます。
人気設備もリフォームも条件の見直しも一通りやったオーナーさま向けに、まだ近隣と比べられていない分野と、そこに取り組むときに確かめておくことをまとめました。
行き詰まりを感じるのは、近隣と同じ一覧を見ているから
差別化のアイデアが尽きたと感じるときは、近隣のオーナーさまと同じ一覧を見ていることが多いものです。人気設備のランキングは毎年発表されますが、そこに載った設備は、差ではなく前提になっていきます。
近隣も同じ一覧を見て、上位から順にそろえていきます。上位の設備はやがて「あって当たり前」になり、そろえても差にはならず、そろえないと選ばれにくい状態になります。
一覧の上から順に埋めていくかぎり、この状態からは抜け出しにくくなります。
差別化の方法を、真似されるまでの時間で比べる
差別化の方法を効果で並べても、どれも効果があると書かれているので判断できません。近隣に真似されるまでの時間で比べると、順番が変わります。
表には、費用のかかり方もあわせて並べました。毎月続く費用と1回で済む費用は、同じ金額でも意味が違います。
| 方法 | 真似されるまで | 差が続く期間 | 費用のかかり方 |
|---|---|---|---|
| 家賃を下げる | その日 | 下げた瞬間だけ | 毎月の減収が、次の更新まで続く |
| フリーレント・礼金なし | 次の募集まで | その1件だけ | 1件ごとの費用 |
| 内装のリフォーム | 1シーズン | 次の流行まで | 戸ごとに増える |
| 人気設備の追加 | 検索条件の欄に載っているので、近隣も同じものをそろえる | 近隣がそろえるまで | 建物単位か戸ごと |
| 元栓直下に付ける水の設備 | 検索条件に欄が無いため、近隣と比べられにくい | 設備が働いている間 | 1回の総額で、そのあとの維持費なし |
なぜ水は、まだ比べられていないのか
空室対策の記事や人気設備のランキングで、水や水質が取り上げられることはほとんどありません。水の設備を扱う記事にも、空室や家賃の話はあまり出てきません。2つの話が、まだつながっていない状態です。
募集図面にも、ポータルサイトの検索条件にも、水の欄はありません。欄が無いので原稿に書かれず、書かれないので比べられません。入居希望者に関心がないからではなく、比べる欄が用意されていないためです。
入居者が毎日いちばん多く使うのは水回りで、内見でも蛇口をひねってシャワーの勢いを確かめる方がいます。住んでからの不満も、排水口のにおい、浴室の汚れ、洗濯物のにおいと、水回りに集まりがちです。
くわしいご案内賃貸の空室対策になる水回りの設備｜人気設備の次に差をつける一手
導入に手間がかかる設備ほど、差として残る
簡単に導入できる設備は、近隣にもすぐ真似されます。導入に手間がかかる設備は、導入したあとも差として残りやすくなります。この設備で手間になるのは、次の5点です。
元栓直下の工事が要ることと、正規の流通で買う必要があることが、真似されにくい理由です。
- 特許第6182715号（デュアル構造ノズル）。泡の発生量と水圧の維持を両立する構造
- 日本水道協会（JWWA）認証とJETマークの両方。給水装置としての認証は日本初
- 水利用設備環境衛生協会 推奨品 24-055
- 元栓直下に付ける給水装置なので、通販で買って自分で取り付けられるものではない
- 正規流通に階層があり、どこで買うかで保証と価格が変わる
導入したあと、差として見せるためにすること
水の設備は、導入しただけでは入居希望者に伝わりません。次のことをあわせて進めると、差として見えるようになります。
- 募集の原稿（キャッチコピーと物件コメント）に、対象になる範囲を書く
- 仲介会社さまに、内見で聞かれたときの答えをA4で1枚にして渡す
- 入居中の方に、何の設備か、入居者がすることは何もないことを掲示で知らせる
- 汚れについては「排水口のぬめりが気になりにくくなる」までにとどめ、掃除が要らなくなるとは書かない
- すでに薄くなった配管の肉厚は戻らないので、配管の更新は計画どおりに進める
何から始めるか
費用のかからないことから始めます。最初の3つは、今月のうちにできます。
- 水道メーターの蓋を開けて口径の表示を確かめ、メーターの周りと建物の全景の写真を撮っておく
- 直近1年の空室の期間と、退去の理由を書き出す
- いまの募集の原稿に、水回りの設備がどう書かれているかを確かめる
- 本体と工事費の総額を戸数で割り、家賃の値下げ幅を年間の金額に直したものと比べる
よくあるご質問
近隣がすでに導入しているかは、どう確かめればよいですか
ポータルサイトで、近隣の物件の物件コメントと設備欄の「その他」を読むと確かめられます。水の設備には検索条件の欄がないので、導入している物件は文章で書くほかに伝える方法がないためです。
検索条件に欄が無いなら、見つけてもらえないのではないですか
見つけてもらえます。絞り込みの結果には出ませんが、一覧のキャッチコピー、詳細ページの物件コメント、内見の3か所で伝わります。この3か所に、文章と説明で入れておきます。
家賃を上げられますか
設備だけを理由に上げるのは難しく、上げられるかどうかは主に近隣の相場との兼ね合いで決まります。家賃を上げずに、値下げの話を止める材料として使う見方もあります。
本体だけ通販で買って、工事を自分で手配したほうが安いのではないですか
本体の価格だけを比べると、そう見えます。ただ、工事を頼む水道工事会社を自分で探すことになり、保証の記載が無い販売サイトもあります。10年の総額と、不具合のときの連絡先がどこかで比べてください。
月額で払う形のサービスと何が違いますか
費用のかかり方が違います。月額5,500円なら10年で660,000円、15年で990,000円です。こちらは本体と工事費で総額が決まり、そのあとの維持費はかかりません。
口径はどう決まりますか
戸数ではなく、建物に引き込んでいる給水管の太さと、給水の系統の数で決まります。水道メーターの蓋を開けると口径が表示されているので、おおよその見当がつきます。
沼倉 孝秀（ぬまくら たかひで）
アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）・α-HT® の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。
この記事に書いていないことは、直接お聞かせください。
お気軽にお問い合わせください。
