賃貸の設備投資は何年で回収できるか｜水回りの設備で計算してみる

設備にお金をかけるか迷っている賃貸オーナーさま向けに、水回りの設備を例に、回収年数を戸数別に計算してみました。ご自身の家賃と戸数で置き換えられる形にしています。

回収を考えるときの3つの数字

ここでは、水回りの設備を例に、回収年数を戸数別に計算します。

要る数字は3つだけです。順に見ます。

初期費用

本体と工事費を足した総額です。維持費がある設備なら、10年ぶんを足してから比べてください。

家賃の差

設備を足したことで家賃をいくら上げられるかです。物件の相場に押さえられる部分なので、この記事では家賃を上げない前提で計算し、上げられる分は後から足す形にします。

空室期間の短縮

3つ目がいちばん見落とされます。空室が1か月ぶん短くなると、家賃1か月ぶんが失われずに済みます。

空室1室が空くと、いくら失うか

まず、失っている金額を確かめます。家賃の1か月ぶんだけではありません。次の入居者さまを決めるための費用が乗ります。

表は、仲介手数料と広告料を家賃1か月ぶんと置いた場合の計算です。ご自身の物件の条件に置き換えてください。

1室ぶんの金額が、設備の判断の基準になる

家賃80,000円の部屋が3か月空いて、募集費用まで入れると320,000円です。これは1室です。

設備の総額を、この金額と並べてみてください。

家賃	1か月空くと	3か月空くと	3か月空いて、募集費用も入れると
65,000円	65,000円	195,000円	260,000円
80,000円	80,000円	240,000円	320,000円
100,000円	100,000円	300,000円	400,000円
120,000円	120,000円	360,000円	480,000円

この表は計算の例です。ご自身の家賃と募集費用を入れて確かめてください。

この条件でお見積もりを依頼する

戸数別の計算例

元栓直下に UFB DUAL® を入れた場合で計算します。建物の水がウルトラファインバブルを含む水になり、水回りに汚れが付きにくくなり、内見の印象と退去理由に働くことが期待できます。口径は戸数ではなく、建物への引き込みの太さで決まります。

この記事で置いた前提は3つです。家賃80,000円、1年のあいだに入れ替わる室数は戸数の4分の1（端数は切り捨て）、その1室あたり空室期間が1か月ぶん短くなる。家賃は上げない前提で、総額は工事費の高いほうで割っています。

1戸あたりの金額は、口径の区切りで上下する

1戸あたりの金額は、同じ口径の中では戸数が多いほど下がり、口径が上がるところで上がります。50Aを1台で50戸なら約73,000円です。製造元が公開している例には、32戸の新築マンションを40A 1台でまかなった構成があります。

平均空室期間を測ってから、この表を使う

表は、空室が1か月ぶん短くなるという前提を置いた計算です。空室期間を決めるのは、まず立地と時期と募集条件で、設備はそのあとに並ぶ材料です。

だから、いまの平均空室期間を先に測ってください。管理会社さまの募集記録から、過去2年ぶんの空室日数を平均するだけで足ります。いまの平均が1か月に届かない物件では、短縮できる金額も上の前提より小さくなります。

戸数	口径	総額（税抜）	1戸あたり	1年に短縮できる金額	総額を割ると
8戸	25A	650,000〜680,000円	約85,000円	2室 × 80,000円＝160,000円	約4.3年
12戸	25A	650,000〜680,000円	約56,700円	3室 × 80,000円＝240,000円	約2.8年
32戸	40A	2,650,000円	約82,800円	8室 × 80,000円＝640,000円	約4.1年
50戸	50A	3,650,000円	約73,000円	12室 × 80,000円＝960,000円	約3.8年

税抜。いちばん右の列は、総額をその左の金額で割った数字です。前提は上に書いたとおりなので、ご自身の家賃と戸数に置き換えてください。

家賃を上げない場合でも成り立つ条件

家賃を上げずに回収する条件は1つで、総額を1年に短縮できる金額で割った年数が、許せる年数に収まるかどうかです。

回収に時間がかかる条件なら、先に募集条件を見直します。5年より長くかかる条件なら、設備の前に募集条件と原状回復の範囲を見直すほうが順番として合います。

• 入れ替わりが少ない物件では、原状回復の削減もあわせて数えます
• 入れ替わりが多い物件では、短縮できる金額が大きくなります。単身向けの物件がここに当たります
• 家賃が高い物件では、1室1か月の金額が大きくなります。同じ設備でも回収が早くなります
• 戸数が多い物件では、1戸あたりの初期費用が下がります
• すでに満室が続いている物件では、空室期間の短縮では回収を計算できません。この場合は、退去時の原状回復の範囲と、修繕対応の件数で見てください

維持費がかからないことは、10年・15年でどう表れるか

回収の計算で見落とされるもう1つが、導入後に毎年かかるお金です。ここがあると、回収の分母が毎年増えていきます。

元栓型の水の設備は、電源も薬剤も使わず、フィルターの交換もありません。可動部と消耗品がないためです。累計は増えません。

月額で示されているものは、年数を掛けて比べる

月々の金額で示される設備は、使う年数を掛けた総額で比べます。たとえば月5,500円なら、10年で660,000円、15年で990,000円になります。

10年の保証（最初の2年は製造元、残りの8年は筆頭正規特約店 株式会社ライヴスの延長）のあいだも、そのあとも、この累計は変わりません。

経過年数	累計（25A・12戸の建物／総額680,000円の例）（税抜）	1戸あたりの累計
5年	680,000円	約56,700円
10年	680,000円	約56,700円
15年	680,000円	約56,700円

計算に使った前提

この記事の計算に使った前提を並べます。ご自身の数字で置き換えてください。1つ変えるだけで回収年数が動きます。

• 家賃：80,000円
• 1年に入れ替わる室数：戸数の4分の1（端数は切り捨て）
• 1室あたりの空室期間の短縮：1か月
• 家賃の値上げ：なし（上げられるなら、そのぶんを後から足す）
• 設備の総額：25A 650,000〜680,000円、40A 2,650,000円、50A 3,650,000円（税抜。工事費は現地の条件で変わる）
• 維持費：なし（電源・薬剤・フィルター交換がないため）

もう少し詳しく：工事費が変わる条件

工事費の目安は、マンションのメーターボックス内で収まる場合が50,000〜60,000円、メーターの周りが砂利や土の場合が60,000〜70,000円、コンクリートやアスファルトの場合が70,000〜80,000円です。40A・50Aは150,000円程度を基準にします。

タイルや石材で仕上げたメーター周りを壊す場合は、その復元の費用が別にかかります。金額は、写真で仕上げを拝見してからお伝えします。

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