賃貸経営のリスク対策をオーナー主導で進める｜3つの備え

管理を委託しているオーナーさま向けに、自分の側で持てる記録と、前倒しできる判断を3つのリスクごとに整理しました。

リスクは3つ。性格が違うので、備えも違います

3つを同じ「リスク」という言葉でまとめると、備えが選べません。出方が違うので、見る場所も、打てる手も違います。

この表は分類の例です。ご自身の物件の記録に当てはめてください。

オーナー主導の意味は、記録を自分の側に置くこと

管理を委託していると、記録は管理会社さまの側にたまります。届くのは請求書で、件数や日数の形にはなっていません。

判断に使えるのは、金額ではなく件数と日数です。だから次の3つだけを自分の側で持ちます。月に1回、10分で足ります。

• 水回りの連絡の件数と、その内容（月ごと）
• 募集を出した日から契約日までの日数（1室ごと）
• 退去のたびの原状回復から、水回りの費目と金額

3つあると、相談の中身が変わります

「どうにかなりませんか」から「この件数をどう減らすか」に変わります。相手が管理会社さまでも工事の会社でも、同じです。

件数と日数は、翌年の同じ月と比べられます。金額だけを見ていると、単価が上がったのか件数が増えたのかが分かりません。

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突発の支出への備え（1つ目）

突発の支出は、起きてから選べません。だから、起きる件数の側と、起きたときに早く終わる段取りの2つで備えます。

件数の側で手が届くのは、汚れの付き方から来る詰まりとにおいです。器具の寿命と、使い方から来る詰まりは、設備では止まりません。

段取りの側は、一次回答までの日数と、立ち会いを誰がするかを先に決めておくことです。決めてあると、1件にかかる時間が短くなります。

収入の目減りへの備え（2つ目）

賃料を下げると、毎月続く支出に変わります。下げた金額は次の募集の基準にもなるので、戻すには年数がかかります。

代わりに置けるのは、1回で終わる支出です。1回で終わるものは、年数が経つほど1年あたりが軽くなります。この置き換えが平準化の中身です。

この表は計算の例です。ご自身の家賃と戸数を入れて確かめてください。税抜。

将来の大口の支出への備え（3つ目）

更新工事と大規模修繕は、金額が大きく、時期も前後します。前倒しできるのは工事ではなく、判断の材料です。

材料とは、給水管の所見の記録です。高圧洗浄や調査のたびに、実施年、所見、金額を1行で残します。数年ぶん積み上がると、更新の時期を見込みではなく記録で決められます。

汚れの付き方に手を入れておくと、この記録の側が変わってきます。配管の内側に汚れが付きにくくなると、洗浄のときの所見が変わり、次の周期を判断する材料になります。

沼倉 孝秀

アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。