賃貸経営の悩みを解決する打ち手の一覧｜課題別に整理

打ち手が多すぎて手が止まっているオーナーさま向けに、悩みを出どころで4つに分け、悩みごとに打てる手を一覧にしました。

悩みを、出どころで4つに分ける

悩みが解けないときは、たいてい2つ以上の悩みが混ざっています。「空室が埋まらない」の中には、相場の話と、募集の書き方の話と、建物の中身の話が同居しています。

まず出どころで分けます。自分で動かせるものと、動かせないものが分かれるだけで、手を付ける場所が見えます。

競合：検索条件の欄に載っている設備では、差になりにくい

入居希望者に人気の設備の一覧を見ると、インターネット無料、宅配ボックス、オートロック、独立洗面台といった名前が上位に来ます。近隣のオーナーさまも、同じ一覧を見て設備を選んでいます。

検索条件の欄に項目として載った設備は、有無で絞り込まれるだけになります。絞り込みを通過する条件にはなりますが、通過したあとで選ばれる理由にはなりません。

差になるのは、まだ項目になっていないもの

まだ検索条件の欄に無い設備は、絞り込みには使われません。その代わり、物件コメントと内見で説明したときに「初めて見た」という反応が返ってきます。

水回りはその位置にあります。毎日使う場所なのに、募集図面の設備欄には水の項目がほとんど並んでいません。

家賃：下げずに足せるものと、足せないもの

家賃を下げない方向で考えると、足せるものは限られます。判断の基準は2つです。毎月の支出にならないこと、そして戸数が増えても費用が増えないことです。

内装の一部を新しくする手は、退去の順番を待つことになります。共用部に足す手は、住んでいる人の毎日にはあまり触れません。この2つの間に、水回りが残っています。

くわしいご案内賃貸の空室対策になる水回りの設備｜人気設備の次に差をつける一手

管理：立ち入りと日程調整が要る作業を数える

管理の手間を重くしているのは、作業の量だけでなく、入居者さまの都合に合わせなければならない作業の数です。ここを数えると、どこが重いのかがはっきりします。

雑排水管の高圧洗浄がその代表です。全戸そろえて実施したいのに、在室と立ち入りの許可を1戸ずつ取る必要があり、日程が埋まりません。実施できない住戸が残ると、その系統だけ条件がそろわなくなります。

空室：内見で触られる場所に、説明の言葉があるか

内見に来た方が実際に手を伸ばすのは、蛇口とシャワーと浴室の床です。数分のあいだに受ける印象は、ここでほぼ決まります。

ところが募集図面には、この3か所について書く欄がありません。書く欄がないものは比べられず、印象のまま決まっていきます。仲介会社さまに渡す説明のメモを1枚用意しておくと、ここを言葉にできます。

• 蛇口：水の勢いと見え方
• シャワー：勢いと当たり
• 浴室の床と排水口：前の入居者の汚れが残っていないか
• 洗濯機の置き場：排水口のにおい

打ち手を、用意できる金額で比べる

ここまでで打ち手が絞れたら、金額と突き合わせます。口径は戸数ではなく建物への引き込みで決まり、たとえば小規模のアパートに多い25Aなら、総額650,000〜680,000円（税抜）です。口径ごとの価格は、設備投資の回収年数をまとめた記事でご覧いただけます。

水回りの悩みから相談するなら

一覧のうち水回りの悩みに当たるものは、元栓直下に UFB DUAL® を1台付ける方法で、建物全体をまとめて見直せます。給水方式と引き込みの口径を伺えば、対象になる範囲とお見積もりをお出しします。

沼倉 孝秀

アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。