賃貸物件の売却価値と設備｜出口戦略から見た価値向上

2025年4月16日2026年11月5日

この記事の結論

設備は、年間の純収益（家賃収入から経費を引いた額）を通して売却価格に反映されます。収益物件の価格は純収益を利回りで割って出すので、利回り5%なら、純収益が年200,000円増えると評価額は4,000,000円上がる計算です。

設備が売却価値を高める道筋は、空室や修繕を減らして純収益を上げること、近隣と比べられたときに書ける設備を持つこと、買い手が気にする配管と維持管理の状態を示せることの3つです。導入した日から空室の日数と修繕の件数を記録し、保証の内容や工事の記録と一緒に渡せる形にしておきます。

いつか売ることを前提に持っている建物へ、どの設備を導入するかを決めたいオーナーさま向けに、売却価格と設備の関係を数字でまとめました。

売却価格は、年間の純収益から逆算されます

収益物件の値段は、年間の家賃収入から経費を引いた純収益と、その地域で成り立つ利回りで決まります。

純収益を利回りで割ると、評価額が出ます。純収益が年に何万円か増えれば、その何倍かが評価額に上乗せされます。表は、その倍率を金額にしたものです。

年間の純収益が増える額	利回り4%なら	利回り5%なら	利回り6%なら
100,000円	2,500,000円	2,000,000円	約1,670,000円
200,000円	5,000,000円	4,000,000円	約3,330,000円
300,000円	7,500,000円	6,000,000円	5,000,000円

この表は計算の例です。ご自身の物件の利回りを入れて確かめてください。

もう少し詳しく：設備の総額と並べてみる

総額2,650,000円の設備で、年間の純収益が240,000円増えるなら、利回り5%の地域では評価額の側で4,800,000円ぶんの話になります。

純収益が変わらなければ、評価額も変わりません。設備を導入したら、空室の日数と修繕の件数を記録に残しておきます。記録がないと、増えた分を買い手に示せません。

変えられる要因と、変えられない要因

売却価格を作っている要因を並べると、手を入れられるものは多くありません。どこに設備が関われるのかを先に見ておきます。

要因	売却価格への影響	手を入れられるか
立地	いちばん大きい	変えられない
築年数	大きい	変えられない
純収益（家賃・空室・経費）	評価額に直接入る	変えられる
ほかにない設備	比べられたときの差になる	変えられる
維持管理の状態	買い手の不安を減らす	変えられる
図面や記録の残り方	交渉の速さに関わる	変えられる

経路1：純収益を上げる

家賃を上げるだけが方法ではありません。空室の期間が短くなる、退去の件数が減る、緊急の修繕対応が減る。どれも純収益の側に入ります。

元栓型の装置は、電源も薬剤も消耗品もないので、毎年の経費が増えません。変わるのは空室と修繕の側だけです。

24戸の建物で、家賃80,000円の部屋の空室が年に3室ぶん1か月短くなれば240,000円です。この240,000円が、年間の純収益の増える分になります。

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経路2：比べられたときの1行を作る

買い手は必ず近隣の物件と比べます。そのとき、募集図面に書ける設備が1行あるかどうかで、いまの収益が続くかどうかの見方が変わります。

元栓型1台の設備なら「全戸ウルトラファインバブル水」という範囲で書けます。各戸に配る設備と違って、次の所有者が戸数ぶんの管理を引き継ぐ必要もありません。

メーカーが公開している例には、築35年でも高価格帯の賃料を保って満室になった建物や、32戸の新築マンションに40Aを1台付けた建物があります。売却の場面では、こうした例より、ご自身の建物の記録のほうが買い手に届きます。

経路3：買い手が気にするのは配管です

中古の収益物件で、買い手が重く見るものの1つが配管の状態です。更新工事は金額が大きく、時期を読みにくいためです。

汚れが付きにくくなる働きは、この不安を和らげる材料になります。すでに腐食が進んでいる配管を元に戻す設備ではないので、更新の時期が来ている建物では、更新工事の可否を先に確かめてください。

維持管理の面で買い手に見せられるのは、消耗品と点検の予定が入っていないことです。引き継ぐ設備台帳に、期日のある点検の項目が増えません。

元々の水圧が足りない建物では、水圧そのものは変わりません。買い手が水圧を気にしている場合は、増圧の設備の話として分けて考えます。

売るときに渡せる形にしておく

設備は、渡せる資料の形になっていないと価格の話に乗りません。導入した日に、次の4つを1つのフォルダにまとめておきます。

設備台帳の1行（口径・設置位置・設置年）
保証の内容（計10年。メーカー保証2年と筆頭正規特約店株式会社ライヴスの延長保証8年）
工事の記録（取り付け位置の写真と、通水後に確かめた水圧）
募集図面に使った文面（次の所有者がそのまま使えます）

もう少し詳しく：保証と費用

保証は計10年で、窓口は当社ひとつです。

費用は口径で決まります。20Aは当社販売価格350,000円（メーカー希望小売価格498,000円）で総額400,000〜430,000円、25Aは600,000円（同850,000円）で650,000〜680,000円です。40Aは本体2,500,000円、50Aは本体3,500,000円で、どちらもメーカー希望小売価格の設定がないオープン価格です。工事費は150,000円程度で、合わせた総額は40Aが2,650,000円、50Aが3,650,000円です（税抜）。