入居者ファーストの賃貸経営｜具体策に落とす3つの視点

入居者さま目線の経営を具体策に落としたいオーナーさま向けに、3つの場面に分けて、何が打ち手になるのかを整理しました。

「入居者ファースト」を、行動に置き換える

入居者さまを第一に考える、という言葉のままでは、次に何をするかが決まりません。具体的な行動に置き換える必要があります。置き換え方はいくつもありますが、賃貸で扱いやすいのは「手間をかけさせない」です。

手間は3つの場面で発生します。入居のときに何かをお願いされること、住んでいるあいだに自分で手入れしなければならないこと、退去のときに指摘されること。この3つを減らすと、満足という言葉が具体的な行動になります。

3つの場面で、設備の手間はどう違うか

同じ「水回りをよくする設備」でも、各戸に配るものと建物側に置くものでは、入居者さまの手間のかかり方がまるで違います。3つの場面で比べると、その差がはっきりします。

視点1：入居のときに、何もお願いしないで済むか

入居の日は、入居者さまにとって手続きと荷物の日です。ここで設備の受け取りと取り付けをお願いすると、後回しにされ、そのまま使われないことがあります。

元栓直下に置く設備は、蛇口をひねった時点で対象の水が出ます。説明も操作もありません。オーナーさまの側から見ると、入居時の案内に増やす項目がないということです。

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視点2：住んでいるあいだの、毎日の手入れを軽くできるか

住み心地の満足を左右するのは、珍しさより、毎日触る回数の多さです。毎日触る場所に置いたものほど、住み続ける理由として残ります。

水は、1日のうちに何度も触ります。台所の蛇口、洗面、浴室のシャワー、洗濯機。元栓を通る水がすべて対象になるので、この4か所が同時に変わります。排水口のぬめりが出にくくなり、すでに付いたぬめりも時間をかけて落ちやすくなると、掃除にかける時間が減ります。

オーナーさまの数字では、退去の減少として出る

掃除の手間が減るのは入居者さまの側の変化ですが、オーナーさまの数字にもつながります。手入れが軽い住戸は、住み替えを考えるきっかけが1つ減ります。

更新の時期に住み替えを検討するとき、判断を押すのは大きな不満より、毎日の小さな面倒の積み重ねです。ここが減ることは、退去率の低下につながることが期待できます。

視点3：退去のときに、もめる材料を減らす

退去の立ち会いで話がこじれる場所は決まっています。浴室と洗面のまわり、排水口、そして水栓の周りの汚れです。どこまでが通常の使用によるものかで、話が長くなります。

汚れが付きにくい状態が続いていれば、原状回復の対象になる範囲が小さくなることが期待できます。範囲が小さいということは、見積もりの項目が減り、入居者さまと確認する項目が減るということです。

• 浴室の床と壁の際
• 排水口とトラップの内側
• 洗面台の下の配管の周り
• 洗濯機の防水パン

費用と、入居者さまの負担を並べて見る

入居者さまの負担が小さい打ち手は、たいてい建物の側に費用が寄ります。金額を先に置いておきます。建物の引き込みが25Aなら総額650,000〜680,000円、40Aなら2,650,000円（いずれも税抜）です。いずれも税抜です。

この総額のあとに毎年かかる費用はありません。電源も薬剤も要らず、可動部と消耗品もないためです。保証はメーカー2年と筆頭正規特約店 株式会社ライヴスの延長8年を合わせた計10年で、窓口は当社ひとつです。

口径ごとの価格と工事費は、一棟まるごとの導入費用の記事にまとめています。

沼倉 孝秀

アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。