賃貸物件の経年劣化対策｜配管の老朽化を遅らせる設備

2025年4月13日2026年11月5日

この記事の結論

賃貸物件の経年劣化への対策として設備が効果を持つのは、配管の内側に汚れが付いて積もっていく劣化です。元栓直下に付けるウルトラファインバブルの設備は、汚れの付着力を弱めて水流で剥がれやすくし、再び付くのも抑えるので、堆積の進み方が緩やかになり、高圧洗浄や更新工事の時期を後ろへずらす材料になります。

工事は満室のまま行え、まずは配管の状態の記録をそろえるところから始められます。赤水が出る日がある、漏水の修繕を繰り返しているといった状態なら、設備より先に配管の更新を検討します。

築年数が進んだ建物の配管と水回りをどう守るか決めたいオーナーさま向けに、劣化を3つに分け、設備で引き受けられる範囲と、先に更新を考えるべき状態を整理しました。

経年劣化は、3つに分けて見ます

配管の老朽化とまとめると、打ち手が1つ（更新工事）しか出てきません。起きている場所で分けると、費用の桁が違う3つの話だと分かります。

場所	何が進むか	出てくる症状	打ち手の方向
給水管の内側	腐食と、内側への付着	赤水、水圧の低下、漏水	更新か、更生。付着の側は設備で抑える
排水管の内側	油分と有機物の堆積	流れが遅い、におい、詰まり	高圧洗浄。付着の側は設備で抑える
器具と仕上げ	パッキンの硬化、メッキの剥がれ、目地の傷み	水漏れ、見た目の劣化	交換と張り替え

先送りをねらえるのは「付着」の部分です

付着を抑える仕組みは、泡の大きさと電気の性質によるものです。ウルトラファインバブルは直径1マイクロメートル未満で、表面がマイナスに帯電しているため、配管の内側に付いた油分や有機物の汚れに吸着し、付着する力を弱めて水流で剥がれやすくします。

配管の内側まで泡が行きわたるので、いったん剥がれた汚れが再び付くのを抑える働きも期待できます。堆積の進み方が緩やかになる、という言い方がいちばん近いです。

変わらないのは、金属そのものの腐食です。内側からの錆の進行を止める設備ではありません。すでに固く付いたスケールも、導入した翌日に落ちるものではなく、時間をかけて剥がれやすくなっていきます。早く整えたい系統は、先に洗浄で落としておくと、戻りにくい状態から始められます。

効果が出るまでには時間がかかります。導入した日から変わるものではなく、使い続けて数か月かけて差が出てきます。配管内部の汚れ落ちを追った事例では、台所の配管で1年かけて正常な状態に戻り、食品工場の排水管では6か月を過ぎたころから清浄化が進んでいます。

修繕計画の費目まで、順に見る

設備に起きることだけでは、修繕計画に載せる理由になりません。建物で変わること、計画と費用で変わることまで順に見ると、どの費目に関わるのかが分かります。

設備に起きること	建物で変わること	計画と費用で変わること
給排水管の内側の付着と再付着が抑えられる	詰まりやにおいを理由にした修繕対応の件数が減ることが期待できます	緊急対応の手配と巡回の工数が減り、他の物件へ人手を回しやすくなることにつながります
堆積の進み方が緩やかになる	高圧洗浄の周期を見直す検討材料になります	更新工事の時期を後ろへ動かせる可能性が出て、修繕積立の配分を組み替えやすくなることにつながります
元栓型1台で建物全体が対象になる	各戸の設備の設置・交換・盗難対応が発生しません	設備台帳と修繕計画が簡素になり、大規模修繕の意思決定が早まることにつながります

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守りの投資として、どこに置くか

更新工事は専有部への立ち入りを伴い、1戸あたりの費用も大きく、入居者さまへの告知と日程調整が要ります。できるなら計画の時期まで引き延ばしたい工事です。

元栓型の装置は、この引き延ばしを助ける側に置きます。工事は水道メーターの周りだけで、各戸への立ち入りがありません。断水は1〜2時間で、配管を切ってつなぎ込むとき、接着剤が固まるまで水を通せないためです。受水槽のある建物では、工事のあいだも、受水槽に貯まっている水があるうちは、入居者さまはふだんどおり水を使えます。満室のままでも進められます。

管理の手間も増えません。可動部も消耗品もないので、保守点検の対象として新しく登録する項目がありません。

先に更新を検討したほうがよい状態

次の状態が出ているときは、設備の前に配管そのものの判断が要ります。順番を逆にすると、設備を導入したあとに更新工事が来て、二度手間になります。

蛇口から赤水が出る日がある。腐食が内側で進んでいる状態です
漏水の修繕を短い間隔で繰り返している。配管の寿命の話になっています
建物全体で水圧が落ちてきた。内側が狭くなっているか、ポンプの側の問題です
更新工事が修繕計画の直近に入っている。工事の順番を先に決めます

給水の方式で、取り付ける位置が変わります

増圧直結方式の建物では、水道メーターの二次側に取り付けます。ポンプとの前後の関係を給水設備図で確かめてから位置を決めます。

受水槽を持つ建物なら、設備は水道メーターと受水槽のあいだに入ります。工事中も槽の水で各戸の給水が続くため、入居者さまの断水はありません。

どちらの方式でも、対象になるのは元栓を通る水すべてです。工事の時間は全体で3時間から半日で、パイプスペースが露出している建物では3時間程度で終わることもあります。

費用と保証

修繕計画に載せるのは、本体と工事費の2つです。本体は口径で決まり、たとえば40Aなら2,500,000円（メーカー希望小売価格の設定がないオープン価格）、工事費は150,000円程度です。20Aは350,000円（メーカー希望小売価格498,000円）、25Aは600,000円（同850,000円）です。メーター周りが石材やタイルなら、復元の費用が加わります（いずれも税抜）。

20Aの総額は400,000〜430,000円です。元栓型1台なので、戸数で割った額が1戸あたりの負担になります。更新工事の1戸あたりの費用と比べると、桁の違いが見えます。

保証は計10年で、内訳はメーカー保証2年と筆頭正規特約店株式会社ライヴスの延長保証8年です。修繕計画と並べて見るときは、この10年が同じ窓口で通ることを前提に置けます。