人気設備ランキングに入っていない設備で差をつける

人気設備を入れても反応が変わらないと感じている賃貸オーナーさま向けに、ランキングの外から候補を選ぶための条件と、候補を比べる表を用意しました。

ランキング上位は「あって当たり前」の一覧になった

ランキングの上位は、どの調査でもほぼ同じ顔ぶれです。インターネット無料、宅配ボックス、オートロック。上位にあるということは、近隣も同じ一覧を見て同じものを入れている、ということでもあります。

同じ一覧を、近隣のオーナーさまも見ています。上位から順に入れていくと、近隣と同じ設備がそろうだけになります。ランキングを紹介している記事自身が「人気設備は競合もすでに導入済みで差がつかない」と書いています。

そこで代替案として挙がるのがスマートホームです。ただ、これも同じ道を通ります。一覧に載った時点から、差ではなくなっていきます。ランキングに載るという出来事が、差別化の終わりを意味しているためです。

一覧の外を探すのは、順位を無視することではない

上位の設備は入れる価値があります。入れないと選択肢から外れるからです。ここは「守り」です。

ただ、守りをそろえたあとに反応が変わらないのは当然です。近隣も同じ守りをそろえているためです。反応を変えたいなら、一覧の外から1つ足す必要があります。

差別化には2種類ある

同じ「差別化」という言葉が、まったく違う2つのことに使われています。分けて考えると、選ぶ基準がはっきりします。

他にもあるが、質が高い

独立洗面台を広いものにする、インターネットの回線を速いものにする、宅配ボックスの数を増やす。どれも意味があります。

ただ、比べられ方は「程度の差」になります。入居希望者は同じ項目の中で優劣を見るので、近隣が同じ投資をすれば戻ります。追いかけ合いになります。

そもそも他にない

近隣の募集図面に、その項目自体が無い状態です。比べる相手がいないので、程度の差になりません。

弱点は、検索条件の一覧に無いことです。ポータルサイトの絞り込みで選べないので、備考やフリーコメント、そして内見での説明に頼ります。ここを設計しないと、入れても伝わりません。

「そもそも他にない」を狙うときの3つの条件

一覧の外にある設備は数多くありますが、募集で効くものは限られます。3つで絞り込めます。

入居者さまが毎日触れる

年に数回しか使わないものは、住んでから思い出されません。更新のときに「あってよかった」と思われる設備は、毎日の動作の中に入っています。

毎日触れる場所は多くありません。玄関、水、空調、通信の4つです。この4つの外にあるものは、印象に残りにくくなります。

説明が一言で済む

仲介会社さまが内見で説明します。一言で終わらないものは、説明されないまま終わります。

「建物の水がぜんぶ変わります」「鍵を持たずに入れます」のように、主語と結果が1文に入るかどうかで判断してください。効きめの理屈を説明しないと伝わらないものは、募集では弱くなります。

維持費がかからない

毎年お金がかかる設備は、入れたあとに削る候補になります。数年で外すことになると、募集条件から消えます。

電池、通信費、消耗品の交換、薬剤の補充。このどれかがあるなら、10年ぶんを掛けた金額を初期費用に足して考えてください。そのうえで判断が変わらないなら、問題ありません。

候補を4つ並べて比べる

3つの条件で、候補を並べます。どれが正解というより、ご自身の物件で埋まらない欄があるかどうかを見てください。

戸数が多い物件では、右の2列が効いてくる

「毎年かかるもの」と「戸数が増えたとき」は、初期費用の表には出てこない列です。ここを見ないで決めると、3年目から効いてきます。

元栓一体型の設備の場合、口径は戸数ではなく建物への引き込みの太さで決まります。24戸に40Aを1台という構成なら総額2,650,000円で、1戸あたり約110,400円です。32戸の新築マンションに40Aを1台という構成の実例があり、この場合は1戸あたり約82,800円になります。

候補	毎日触れるか	説明が一言で済むか	毎年かかるもの	戸数が増えたとき
元栓一体型の水の設備	台所・洗面・浴室・洗濯機で毎日	「建物の水がぜんぶ変わります」で済む	電源・薬剤・フィルター交換なし	1台のまま
スマートロック	玄関で毎日	鍵の受け渡しの説明が要る	電池交換。機種によって通信の費用	戸数ぶん増える
家具・家電付き	毎日	一言で済む	故障対応と入れ替えが続く	戸数ぶん増える
後施工の防音対策	音として毎日	どこまで静かになるかの説明が難しい	なし	戸数ぶん増える

この表は判断の材料を並べたものです。費用は物件と仕様で変わるので、ご自身の見積もりで置き換えてください。

募集図面でどう見せるか

検索条件の一覧に無い設備は、書く場所と文字数が限られます。3か所に分けて用意してください。

• 募集図面の備考：1行。設備の名前と、対象になる場所（台所・洗面・浴室・洗濯機）だけを書く
• ポータルサイトのフリーコメント：2行。1行目で設備の名前、2行目で「各戸での操作や取り付けは不要」と書く
• 仲介会社さまへ渡す説明の一文：内見でそのまま読める長さにする。設備として何が対象かだけを書き、使用感の話は入れない
• 内見での見せ方：蛇口を出してもらう。説明より早い

もう少し詳しく：書かないほうがよいこと

肌や髪、体の調子に関わる言い方は入れないでください。賃貸の募集は不特定多数に向けた表示になるため、設備の事実に寄せておくほうが説明も短くなります。

「他にありません」という書き方も避けてください。近隣すべてを調べた根拠が必要になります。代わりに、対象になる場所を具体的に並べてください。事実だけで十分に目立ちます。

この分野の全体像はこちら
賃貸の空室対策を「水回りの設備」で考える｜人気設備で差がつかなくなった物件の打ち手

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