後悔しない賃貸設備投資の検討｜5つのポイントで確かめる

設備を導入して後悔したくないオーナーさま向けに、確かめる5つのポイントを、実際の金額と工事の条件で埋めました。

後悔は、決める前に数えなかったところから起きます

導入後に悔やむのは、たいてい次の3つです。毎月の支出が増えた。手間が増えた。数年で横並びに戻った。どれも、決める前に数えられたものです。

確かめる順番は、総額、毎年かかるもの、手間、価値の寿命、保証と窓口です。この5つが埋まらない見積もりでは、まだ判断できません。

確かめること	どの数字を見るか	見落とすとどうなるか
総額	本体と工事費を足した金額と、戸数で割った金額	本体の安さで選んで、工事費で逆転する
毎年かかるもの	電気代、薬剤、消耗品、点検の費用と回数	10年で足すと本体価格を超える
手間	各戸への立ち入りの有無、断水の時間、日程調整の件数	工事が止まり、入居者さまからの連絡が増える
価値の寿命	5年後も募集図面に書けるか。近隣が追いつくか	数年で横並びに戻る
保証と窓口	年数と、故障したときの連絡先	壊れたときに、どこへ言えばよいか分からない

1：総額は、本体と工事費を足してから戸数で割る

本体の金額だけでは比べられません。工事費は設置環境で変わるので、足してから見ます。

工事費は掘る場所の仕上げで変わり、マンションで50,000〜60,000円、砂利や土で60,000〜70,000円、コンクリートやアスファルトで70,000〜80,000円です。石材やタイルを壊すときは、復元の費用が別にかかります。

建物の引き込みが25Aなら総額650,000〜680,000円、40Aなら2,650,000円（いずれも税抜）です。口径ごとの価格と工事費は、一棟まるごとの導入費用の記事にまとめています。

2：毎年かかるものを、10年ぶん比べる

初期費用より重く見たいのは、毎年かかる費用です。1か月では小さく見えても、10年で足すと本体価格を超えることがあります。

見る欄は5つです。電気代、薬剤の補充、消耗品の交換、点検の手配、そして紛失したときの補充です。最後の欄は、各戸に配る設備だけに出てきます。

毎年かかるもの	各戸に配る設備	元栓型1台の設備
電気代	製品による	なし（水道の水圧だけで動く）
薬剤の補充	製品による	なし
消耗品の交換	フィルターなどがある	なし（可動部と消耗品がない）
点検の手配	戸数ぶん	なし
紛失・持ち去りの補充	入退去のたびに確認	なし（共用部に1台）

もう少し詳しく：修繕計画の書類が変わらないということ

毎年かかるものがない設備は、10年間の総額が最初の1回と同じです。長期修繕計画に項目が増えず、管理会社さまへ渡す表も書き替えずに済みます。

引き継ぎのときに渡すのは、設備台帳の1行（口径・設置位置・設置年）と、保証の期間の控えだけです。点検の期日がないので、次の担当者が覚えることもありません。

くわしいご案内賃貸の設備投資は何年で回収できるか｜水回りの設備で計算してみる

3：手間は、断水の時間と日程調整の件数で数える

工事の手間は、各戸への立ち入りが要るかどうかで桁が変わります。部屋に入る工事は、戸数ぶんの日程調整が要ります。連絡が付かない部屋が1つあると、そこで全体が止まります。

元栓直下に付ける工事は、共用部の水道メーターの周りだけで終わり、全体で3時間〜半日、受水槽方式のマンション1棟なら3時間程度です。直結給水の建物で断水が1〜2時間あるのは、つなぎ込んだ配管の接着剤が固まるまで水を流せないためです。

受水槽から各戸へ給水している建物なら、断水の告知そのものが要りません。設備が付くのは水道メーターと受水槽のあいだで、入居者さまは工事中も槽の水をいつもどおり使えます。

各戸との日程調整はなくなり、満室のまま進められるので、空室が出るのを待つ必要もありません。

4：価値の寿命は、5年後の募集図面で考える

数年で横並びに戻る設備は、人気設備の一覧に載ったものです。一覧は近隣のオーナーさまも見ているので、追いかけるほど差が消えます。

水は毎日使うので、価値が古びません。ただし、書かなければ比べてもらえないという弱みがあります。備考の欄に置く文面を、導入と同時に用意しておきます。

• 設備欄か備考に「全戸ウルトラファインバブル水（元栓型）」と書く
• 対象の範囲（台所・洗面・浴室・洗濯）を並べる
• 効き目をうたう言葉は入れず、設備として何が対象かだけを書く
• 仲介会社さまに渡す説明メモを、同じ文面で作る

5：保証と窓口

保証の年数は計10年で、内訳はメーカーの2年と筆頭正規特約店 株式会社ライヴスの延長8年です。10年のあいだの故障や不具合のご連絡は、当社がまとめてお受けします。

お見積もりの段階で確かめるのは、年数だけではありません。故障したときの連絡先が1か所かどうか、本体と工事の内訳が分かれて書かれているか、追加費用が出る条件が書いてあるか。この3つです。

当社は製品代と工事代を明らかにしてお出しします。お見積もりで提出した以上の金額はいただきません。新築や建て替えのように工事の手配が先に決まっている場合は、当社で購入して工事をご自身で手配することもできます。

効果の側も、同じように数字で置く

費用を数えたら、効果も同じ単位に直します。表は、空室を1室・1か月短くしたときに残る家賃を、何室ぶん積めば総額に並ぶかを出したものです。

家賃	1室の空室が1か月短くなると	総額680,000円（8戸・25A、工事費80,000円の場合）に並ぶ室数	総額2,650,000円（24戸・40A）に並ぶ室数
55,000円	55,000円	約12室ぶん	約48室ぶん
65,000円	65,000円	約10室ぶん	約41室ぶん
80,000円	80,000円	約9室ぶん	約33室ぶん
120,000円	120,000円	約6室ぶん	約22室ぶん

この表は計算の例です。ご自身の家賃と戸数を入れて確かめてください。

もう少し詳しく：年間の退去件数と比べる

24戸の建物で、家賃80,000円の部屋の空室が年に4室ぶん1か月短くなれば、年320,000円です。表の室数を、いまの年間の退去件数と並べてみてください。

退去そのものが減る場合は、募集の費用と原状回復の費用も減ります。空室の日数だけを見ていると、この分が計算から落ちます。

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