空室が長期化する原因と対策｜空いた部屋を価値に変える順番

2025年4月17日2026年9月28日

この記事の結論

空室が長期化する原因は、問い合わせが来ない（掲載情報の不足）、内見は来るが決まらない（現地の印象）、決まっても1〜2年で退去する（住んでからの不満）の3つに分かれます。問い合わせ数・内見数・申し込み数・平均の入居年数を並べて、どこで止まっているかを確かめてから手を打ちます。

対策は、家賃の値下げやフリーレントのように次の募集に残らないものより、内装や設備のように建物に残るものから選びます。たとえば元栓に1台付ける水の設備（20Aで総額400,000〜430,000円、税抜）は、内見での水回りの印象と、住んでからの不満の両方に関わり、戸数が増えても1台のままです。

募集を出しても決まらない期間が長くなったオーナーさま向けに、原因の切り分け方と、打ち手を並べる順番を整理しました。

空室が長期化しているとき、まず何を切り分けるか

「空室が埋まらない」という1つの症状に見えて、中身は3つに分かれます。どこで止まっているかで、打つ手がまったく変わります。

手元にある数字で分けられます。ポータルサイトの問い合わせ数、内見の件数、申し込みの件数、そして平均の入居年数です。

止まっているところ	確かめる数字	多い原因	手の方向
問い合わせが来ない	掲載の表示回数と問い合わせ数	検索条件で外れている。写真と設備欄の情報が足りない	掲載する情報を足す
内見は来るが決まらない	内見の件数と申し込みの件数	現地で受ける印象。水圧、におい、浴室の汚れ	現地で受ける印象を変える
決まるが1〜2年で退去する	平均の入居年数と退去の理由	住んでからの不満。毎日のことが積み重なっている	住み続ける理由を作る

この表は切り分けの例です。ご自身の物件の数字を当てて確かめてください。

空室が長引くと、すぐに結果が出る手から選びたくなります。ただ、すぐ結果が出る手の多くは建物に残らず、次の募集でもう一度必要になります。

下の表は、同じ「空室を埋めるための出費」を、残るかどうかで並べたものです。

打ち手	費用のかかり方	効果が出はじめる時期	次の入居者にも残るか
家賃を下げる	毎月の家賃から引かれ続ける	すぐ	残らない。下げた家賃が次の基準になる
フリーレントを付ける	決まるたびに家賃1か月ぶん	すぐ	残らない
広告料を上げる	決まるたびにかかる	すぐ	残らない
内装をやり直す	部屋ごとにかかる	次の募集から	その部屋には残る
人気の設備を足す	戸数ぶん、または建物に1つ	次の募集から	残る。ただし近隣も導入している
元栓に1台つける	1回だけ。20Aで総額400,000〜430,000円	通水した日から	残る。戸数が増えても1台のまま

税抜。

募集の入口を広げる手は、決まるまでの日数を短くします。ただ、入居年数が短いままだと、短い間隔で同じ募集費用が出ていきます。

入居年数が1年延びると、その1年ぶんの募集費用と空室期間がまるごと消えます。入口を広げる手より、出口を細くする手のほうが、同じ支出で効果の続く期間が長くなります。

退去の理由を集めると、水回りの不満が並ぶことがあります。排水口のぬめり、浴室の汚れ、干したあとのにおい。どれも毎日のことなので、更新するかどうかの判断に響きます。

募集図面やポータルサイトの設備欄には、目で見て確かめられる設備が並びます。水そのものについての欄はなく、書かれていないことは比べられないまま、入居先が決まっていきます。

ところが内見で入居希望者が実際に触るのは水です。蛇口をひねり、シャワーの勢いを見て、浴室の床を覗きます。比べる欄がないのに、印象だけは現地で決まります。

つまり水回りは、募集の段階では近隣と比べられていない項目です。ここに手を入れると、内見での印象と、住んでからの評価の両方が変わります。

設備は、水道メーターの二次側に付けるノズル1台です。そこから先の配管を流れる水、つまり台所・洗面・浴室・洗濯機の水が、すべてウルトラファインバブルを含んだ水になります。

空室対策としてこの設備が扱いやすいのは、泡の性質によります。直径1マイクロメートル未満の泡は、浮力より水分子の動きの影響を強く受け、浮かずに水中に散らばるので、1台で最上階の蛇口まで届きます。

水圧については、流路を分けて合流させるデュアル構造の特許（特許第6182715号）で、泡の発生と水圧維持を両立させています。減水率は約5%です。給水装置として、日本水道協会（JWWA）の認証とJETマークの両方を取得しています。

各戸に配る方式だと、空室が埋まるほど配る数が増えます。空室対策として始めたものが、埋まった先で管理の仕事に変わります。

元栓側の1台は、満室でも空室でも同じ1台です。数えるものが増えないので、空室の数が変わっても管理の手間は変わりません。

工事費は、水道メーターの周りの状態で決まります。空室が続いている建物でも、満室の建物でも、同じ条件で進められます。

各戸への立ち入りはなく、工事全体は3時間〜半日です。直結給水の建物で1〜2時間止水するのは、UFB DUAL® をつないだ配管の接着剤が固まるのを待つためです。

受水槽方式の建物は、取り付け位置が水道メーターと槽の間になるため、入居中の部屋でも蛇口の水が止まりません。

電源も薬剤もフィルターも使わないので、通水したあとに毎年かかる費用はありません。10年の保証（メーカー2年と筆頭正規特約店株式会社ライヴスの延長8年）の窓口も当社ひとつです。