この記事の結論
賃貸の設備投資の失敗は、主に3つです。本体の値段だけで比べて工事費や毎年の費用を見落とすこと、安価な後付けの設備を増やして物件の印象を下げること、近隣がすぐに真似できる設備で差をつけようとすることです。
避けるには、決める前に3つを数字で確かめます。本体と工事費を足した総額を戸数で割ること、電源・薬剤・消耗品など毎年かかる費用を10年分比べること、そして差が何年続くかを考えることです。
設備にお金を使ったのに手応えがなかったというオーナーさま向けに、つまずきが起きる場所を3つに分け、決める前に数える数字を金額で並べました。
つまずきは、決めたあとではなく数える前に起きています
設備投資でうまくいかなかった話を並べると、原因は製品の良し悪しに集まりません。集まるのは、決める前に数えていなかった項目です。
数えるのは3つだけです。1つ目は総額、2つ目は毎年かかるもの、3つ目は価値がもつ年数。この3つを紙に書いてから選ぶと、落とし穴の手前で止まれます。
落とし穴1：総額を、本体の値段だけで見てしまう
水回りの設備には取り付け工事が要り、その工事費は水道メーター周りの地面の仕上げで変わります。値札だけで比べると、いちばん安く見えたものが最後にいちばん高くなることがあります。
通販で部品だけを取り寄せられる設備は、ここでつまずきます。売った会社と工事をした会社が別になるので、10年後に不具合が出たときに、どちらの問題なのかを切り分ける人がいません。
もう少し詳しく：工事費が変わるところ（クリックで開く／閉じる）
たとえばマンションのメーターボックス内に取り付けるなら、工事費は50,000〜60,000円です。敷地の地面を掘る建物では、砂利や土なら60,000〜70,000円、舗装を切るなら70,000〜80,000円と、地面が固いほど高くなります（いずれも税抜）。
口径の大きい40Aと50Aでは、工事費は150,000円程度が基準です。メーターの周りが石材やタイル張りなら、壊した部分を元どおりにする費用が上乗せになります。
落とし穴2：物件の格を下げる方向に足してしまう
設備を足すほど魅力が増える、とはなりません。募集図面の設備欄が長くなるほど、1つあたりの印象は薄まります。安価な後付けの品を並べると、部屋の値段を下げて見せることもあります。
不利に働きやすいものには共通点があります。入居者さまが自分で外して持ち帰れるもの、部屋の中で目に付く後付けの箱、入居のたびに交換が要るもの。募集の一行としては弱く、退去のたびに手間が増えます。
格を落とさない足し方にも共通点があります。目に見えない場所に入ること、部屋の意匠を変えないこと、入居者さまが触らなくても働くこと。建物の設備として台帳に載り、部屋の備品にならないことです。この条件で選べば、募集の一行が増えても物件の見え方は変わりません。
くわしいご案内賃貸の設備投資は何年で回収できるか｜水回りの設備で計算してみる
落とし穴3：検索条件の欄に並ぶだけの差別化を選ぶ
ポータルサイトの検索条件の欄に載っている設備は、載った時点で比較の土俵になります。近隣が同じものを入れれば差は消えます。人気設備のランキングの上位は、その意味で、すでに多くの物件にある設備の一覧です。
差別化を選ぶときに見るのは、人気の順位ではなく、真似されるまでの時間です。値下げは翌日に真似され、家具家電は数か月で並ばれ、建物そのものに入れたものは年単位で残ります。
| 打ち手 | 真似されるまでの時間 | 差が出る場面 |
|---|---|---|
| 家賃の値下げ | 翌日 | 問い合わせの件数 |
| 人気設備のランキング上位を追加 | 数か月 | 検索条件の絞り込み |
| 共用部の改修 | 年単位 | 内見の印象 |
| 建物全体の水を変える | 年単位 | 内見と、住んでからの満足 |
成功の法則は、3つの数字を紙に書くことです
落とし穴の裏返しが、そのまま法則になります。総額を足してから戸数で割る、毎年かかるものを10年ぶん比べる、価値がもつ年数を5年後の募集図面で考える。順番もこのとおりです。
総額を足してから、戸数で割る
本体と工事費を足した金額を、対象になる戸数で割ります。20Aで合計400,000〜430,000円、10戸の建物なら1戸あたり43,000円です。10年で割れば1戸あたり年4,300円、月に350円ほどの設備ということになります。
この形にすると、家賃の1か月ぶんや広告料と同じ条件で比べられます。値札のままでは比べられません。
毎年かかるものを、10年ぶん比べる
電源、薬剤、消耗品、点検の費用と回数を書き出します。毎年かかる費用がある設備は、10年でその10倍が積み上がります。月額型のサービスは、月の金額に120を掛けてから比べてください。
UFB DUAL® は水道の水圧だけで泡を作る構造なので、電源も薬剤も消耗品もありません。10年たっても、毎年の費用は0円のままです。
価値がもつ年数を、5年後の募集図面で考える
5年後に、その設備が募集図面の当たり前の欄に入っているかを考えます。入っていそうなものは、5年で差が消える買い物です。
入っていなさそうなもの、そして入る側に回っても不利にならないものが、長く差として残ります。
戸数で割ると、年間いくらの設備になるか
建物の規模で、1戸あたりの金額は大きく変わります。口径は戸数ではなく建物への引き込みの太さで決まるので、戸数が増えるほど1戸あたりは軽くなります。
建物の引き込みが25Aなら総額650,000〜680,000円、40Aなら2,650,000円（いずれも税抜）です。口径ごとの価格と工事費は、一棟まるごとの導入費用の記事にまとめています。
空室の側の数字と、並べてみる
家賃100,000円の部屋が1室空き、募集に2か月かかると、失うのは200,000円です。8戸の建物で、年に1室ぶんこの期間が短くなれば、表の年額を上回ります。
この計算に使う家賃と募集期間は建物ごとに違います。自分の物件の数字を入れて、どちらが大きいかだけを見てください。
保証と、連絡先がいくつになるか
10年のあいだに不具合が出たとき、連絡する先がいくつあるかを確かめます。本体の保証と工事の保証が別の会社に分かれていると、原因の切り分けから始まります。
本体と工事の窓口が同じなら、連絡先は1つで済みます。UFB DUAL® は、メーカー保証2年と筆頭正規特約店 株式会社ライヴスの延長保証8年で計10年の保証があり、お見積もりから工事の手配、引き渡し、その後10年のお問い合わせまで、当社がまとめてお受けします。
お見積もりには製品代と工事代を分けて書き、提出した金額を超えてご請求することは一切ありません。新築や建て替えで工事をご自身で手配される場合も、当社で本体をお求めいただけます。
よくあるご質問
設備投資で、いちばん多いつまずきは何ですか
総額を本体の値段だけで見て決めることです。工事費は置き場所の地面で変わり、水道メーター周りが砂利や土で60,000〜70,000円、コンクリートやアスファルトで70,000〜80,000円、マンションで50,000〜60,000円が目安です。値札だけで比べると順位が入れ替わります。
家賃を上げないと、回収できませんか
上げない前提でも成り立ちます。見るのは空室期間と原状回復の費用です。家賃100,000円の部屋の募集に2か月かかると200,000円を失います。その期間が短くなる側と、設備の年額を並べて比べてください。
どのくらいの規模から検討する意味がありますか
戸数の下限はありません。引き込みが細い建物のほうが本体の価格も低い帯に入るので、1戸あたりの金額は極端に変わりません。8戸の建物で20Aなら合計430,000円、1戸あたり53,750円です。
毎年かかる費用はいくらですか
ありません。水道の水圧だけで泡を作る構造なので、電源も薬剤も消耗品もなく、点検の契約も要りません。10年の総額を比べるときに、毎年の費用がかからないことが差になります。
保証は何年ですか
計10年です。メーカー保証2年と株式会社ライヴスの延長保証8年を合わせた年数です。窓口は当社ひとつで、10年のあいだのお問い合わせも当社がお受けします。
沼倉 孝秀（ぬまくら たかひで）
アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）・α-HT® の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。
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