アパート経営の設備投資｜小規模物件で効果が出る条件と考え方

6戸から12戸ほどのアパートをお持ちのオーナーさま向けに、小規模でも効果が出る条件と、総額・1戸あたりの金額・工事の条件を数字で並べました。

小規模のアパートに向く、3つの条件

設備投資は規模が大きいほど有利、とは限りません。水の設備については、小規模のほうが有利に働く条件が3つあります。

• 給水管が20mm以下の建物なら、本体の価格が低い帯に入る
• 戸数が少なくても、募集で「全戸」と書ける
• 管理の手間は戸数ではなく台数で決まるので、1台で済む

逆に、不利になる点もあります

1戸あたりの金額は戸数で割るので、戸数が少ないほど重くなります。6戸と24戸では、1戸あたりが2倍以上変わります。

だから小規模では、感覚ではなく金額で判断します。次の2つの節で、口径と総額を先に出します。

口径は戸数ではなく、引き込みの太さで決まります

どの口径（13A・20A・25Aなど）を選ぶかは、建物への引き込み管の太さで決まります。6戸だから13A、12戸だから25A という決め方はしません。同じ8戸でも、20Aで引き込んでいる建物と25Aの建物があります。

確かめる場所は3つです。水道メーターの本体に出ている口径の表示、検針票の印字、竣工図の給水設備図。3つが合わないときは、メーターの表示を優先します。

建物の引き込みが25Aなら総額650,000〜680,000円、40Aなら2,650,000円（いずれも税抜）です。口径ごとの価格と工事費は、一棟まるごとの導入費用の記事にまとめています。

6戸・8戸・12戸で、総額と1戸あたりを出す

工事費は、水道メーター周りの地面の仕上げで決まります。砂利や土で60,000〜70,000円、コンクリートやアスファルトで70,000〜80,000円が目安です。表は、砂利や土の上限の70,000円で計算しています。

広告料と同じ桁に収まります

建物全体で見ても、20Aなら年42,000円ほどです。家賃が42,000円以上の部屋なら、1回の募集にかかる広告料（家賃1か月ぶん）より小さい金額で、10年使えます。

10年で割った数字なので、家賃の値下げのように毎年積み上がる支出とは性質が違います。

この表は計算の例です。ご自身の数字を入れて確かめてください。

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工事は3時間から半日、断水は1〜2時間です

作業する場所は、敷地内の水道メーターの周りだけです。各戸に立ち入りません。施工にかかる時間は3時間から半日で、パイプスペースが露出している建物では3時間ほどで終わることもあります。

水が止まるのは1〜2時間です。配管を切って本体をつなぎ、接着剤が固まるまでは水を通せないからです。止まる時間帯は、前日までに建物の掲示で入居者さまに知らせておきます。

受水槽を備えた建物では、取り付ける位置が水道メーターと受水槽のあいだになるので、各戸は断水しません。工事のあいだ、槽に貯まっている水を使っていただけます。小規模なアパートは直結の方式が多く、その場合の断水は1〜2時間です。

水道メーター周りがコンクリートやアスファルトの場合は、掘ったあとを埋め戻して養生します。駐車場の中にメーターがある建物では、その日の車の置き場所を先に決めておきます。

管理の手間が、戸数に応じて増えない

小規模なアパートの運営でいちばん重いのは、金額ではなく手間です。1件の連絡に対して、業者を探し、日程を合わせ、立ち会い、報告する。この一連は、戸数が少なくても1件あたりの重さが変わりません。

費用と保証、そしてお見積もりに要るもの

小さな建物ほど、不具合のたびに業者を探す手間が重くなります。保証はメーカー保証2年と筆頭正規特約店 株式会社ライヴスの延長保証8年を合わせた計10年で、その間の相談先は当社ひとつです。

お見積もりでは製品代と工事代を分けてお示しし、その金額以上はいただきません。必要なのは、建物の戸数と、水道メーター本体とその周りの地面が写った写真です。戸数はお問い合わせの相談内容の欄に書いていただき、写真は、担当からお送りするメールに添付してご返信ください。

お見積もりは無料です。

沼倉 孝秀（ぬまくら たかひで）

アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）・α-HT® の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。