この記事の結論
賃貸設備のROI（投資額に対するリターンの比率）を上げる方法は、リターンを増やすか、投資額を小さくするかの2つです。
家賃や空室などのリターンは立地と相場に左右されますが、投資額は買う前に決められます。戸数に応じて台数が増えない、毎年の電気代や消耗品がかからない、月額ではなく総額が見える、の3つを満たす設備なら、10年の投資額が最初の金額のまま確定します。
リターンの側は、導入前の空室日数や水回りの対応件数を記録しておき、導入後と比べて数えます。
設備投資の判断にROIを使っているオーナーさま向けに、分子と分母のそれぞれで手が入る場所を分けました。
ROIを上げる方法は2つです
ROIは、得られた金額を投じた金額で割った比率です。式が2つの数でできているので、上げ方も2つに限られます。
多くの検討は分子の話で終わります。どれだけ効果があるか、どれだけ増えるか。分子は記録で確かめながら積むもの、分母は買う前に設計できるものです。
分母は違います。買う前に決まるので、設計できます。同じ設備でも、分母の作り方で比率が変わります。
分子は、単位をそろえてから足す
分子に入るのは3種類です。失わずに済んだ家賃、出さずに済んだ費目、先送りできた工事。3つ目は年数が確定しないので、初年度の分子には入れません。
- 失わずに済んだ家賃 … 1室の家賃を日数に直し、短くなった日数と入れ替わりの室数を掛ける
- 出さずに済んだ費目 … 水回りの緊急の対応と、退去時の水回りの費目。件数で数える
- 先送りできた工事 … 洗浄や更新の周期。記録が2期そろってから分子に入れる
分子の作業は、記録から始まります
3つとも、導入前の数字がなければ計算できません。空室日数、水回りの緊急の対応の件数、退去時の水回りの費目。この3つを1年ぶん集めるところが出発点です。
集め始めるのは、設備の導入前です。導入後に集め始めると、比べる相手がありません。
くわしいご案内賃貸の設備投資は何年で回収できるか｜水回りの設備で計算してみる
分母を押し上げる3つのもの
分母は初期費用だけではありません。10年のあいだに出ていくものが、すべて分母に乗ります。見る欄は3つです。
月額の表示は、分母が見えません
月額は支払いを小さく見せます。年数を掛けると分母が出ます。10年と15年で比べると、比率の見え方が変わります。
本体だけを取り寄せる形も、分母が見えにくくなります。水道工事を自分で手配することになるため、工事費が別にかかります。
| 分母を押し上げるもの | 何が乗るか | 確かめ方 |
|---|---|---|
| 戸数に比例する費用 | 台数、交換、紛失の補充 | 戸数を2倍にしたときに金額が2倍になるかを見る |
| 毎年続く費用 | 電気代、薬剤、消耗品、点検 | 10年ぶんを足してから初期費用と比べる |
| 月額や賃借の形 | 支払いの総額 | 年数を掛けて総額に直す |
この表は確かめる欄の一覧です。お見積もりの内訳と照らしてください。
戸数で割れる設備は、分母が小さくなります
各戸に器具を配る方式は、戸数ぶん台数が増えます。分母が戸数に比例して伸びるので、戸数が多いほど比率は上がりにくくなります。
元栓型1台という方式は、台数が戸数で増えません。決まるのは建物への引き込みの口径です。分母が固定なので、戸数が増えるほど1戸あたりが軽くなります。
建物の引き込みが25Aなら総額650,000〜680,000円、40Aなら2,650,000円（いずれも税抜）です。口径ごとの価格と工事費は、一棟まるごとの導入費用の記事にまとめています。
10年後も分母が増えない設備の条件
分母が確定するのは、毎年の費用がかからない設備だけです。かかる場合は、10年後の分母が初年度の何倍になるかを先に出しておきます。
元栓型1台のウルトラファインバブルの設備は、水道の水圧だけで泡を作ります。電源も薬剤も使わず、可動部と消耗品もないためフィルターの交換もありません。総額のあとに費用が増えません。
工事費は水道メーターの周りの仕上げで決まります。ここが分かると、分母が1回で確定します。
比率で比べる設備の1つに UFB DUAL® を入れるなら、投資額は引き込みの口径で決まり、毎年の費用は0円です。口径をお知らせいただければ、比率の分母に入れる金額をお出しします。
よくあるご質問
ROIは何年で見ればよいですか
毎年の費用がかからない設備なら、10年が区切りになります。保証が計10年（メーカー保証2年と筆頭正規特約店 株式会社ライヴスの延長保証8年）なので、分母を確定させて比べられる年数がそろいます。
分子の数字が手元にありません
導入前の記録から作ります。空室日数、水回りの緊急の対応の件数、退去時の水回りの費目。この3つを1年ぶん集めると、翌年から比べられます。管理会社さまの募集記録と修繕の履歴から取れます。
本体だけを安く買えば、分母は下がりますか
下がるとは限りません。本体だけを取り寄せると、水道工事は自分で手配することになり、工事費が別にかかります。本体と工事が別の窓口になると、保証期間中に不具合が出たときの切り分けもできません。分母には工事費も含めて並べてください。
工事費はいくらですか
水道メーターの周りの仕上げで決まります。砂利や土なら60,000〜70,000円、コンクリートやアスファルトなら70,000〜80,000円、マンションのメーターボックス内なら50,000〜60,000円です。40Aと50Aは150,000円程度が基準です。税抜です。
お見積もりに含まれない費用はありますか
水道メーターの周りが意匠性の高いタイルや石材で仕上げてある場合、元に戻す費用が別に必要です。現地の仕上げで金額が変わるので、写真をいただいた段階でお伝えします。当社ではお見積もり時に製品代と工事代を明らかにし、お見積もりで提出した以上の金額は一切いただきません。
沼倉 孝秀（ぬまくら たかひで）
アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）・α-HT® の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。
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