この記事の結論
長く賃貸経営を続けているオーナーさまは、設備投資を金額より先に、その支出の性格で判断しています。確かめているのは、一度決めたら取り消せない支出か、戸数に比例して費用と管理の手間が増えるか、製品代と工事代が着工前に確定するか、保証期間の問い合わせ先が1つか、入居者さまに在室や立ち入りをお願いするか、の5点です。
たとえば、水道メーターのすぐ後ろ（元栓）に1台付けて、建物の全戸の水をウルトラファインバブル（直径1マイクロメートル未満の泡）を含む水にする UFB DUAL® は、支出が1度きりで、戸数が増えても1台のまま、各戸への立ち入りもなく、保証は計10年です。候補をこの5点で絞ってから、残った候補の金額を比べると判断が早くなります。
設備の候補がいくつか並び、どれに投資するか決めかねているオーナーさま向けに、長く続いている賃貸経営で共通して見られている判断の観点を5つにまとめました。
設備投資の判断で、先に見られている5つのこと
設備の候補が3つ4つ並んだとき、金額は最後に比べます。先に確かめるのは、その支出がどういう性格のものかです。
当社がご相談を受けるなかで、長く賃貸経営を続けているオーナーさまの判断には、同じ観点が繰り返し出てきます。次の5つです。どれもカタログには載っていませんが、契約書、お見積もり、保証書、工事の段取り表を見れば確かめられます。
| 観点 | 確かめること | どこで確かめるか |
|---|---|---|
| 取り消せるか | 一度決めたら次の更新まで戻せないのか、いつでもやめられるのか | 契約書と、過去の募集条件の記録 |
| 戸数で増えるか | 戸数が2倍になったとき、費用と手間も2倍になるか | お見積もりの数量の欄 |
| 金額が着工前に確定するか | 製品代と工事代が、着工の前に確定するか | お見積もりの内訳 |
| 保証期間の窓口 | 保証の期間と、その間の問い合わせ先 | 保証書と、窓口の記載 |
| 入居者さまへのお願い | 配布・在室・各戸への立ち入りが要るか | 工事の段取り表 |
1つめ：取り消せる支出と、取り消せない支出を分ける
支出には、あとで取り消せるものと取り消せないものがあります。空室が続いたときに検討に上がる案の多くは、取り消せないほうです。
家賃は一度下げると次の更新まで戻せず、近隣の募集相場の記録にも残ります。一方、毎年の費用がかからない設備なら、支出は1度で終わり、設備は建物に残ります。
- 家賃の値下げ：次の更新まで戻せない。近隣の相場にも残る
- フリーレント：次の募集でも同じ条件を求められやすい
- 礼金の廃止：一度出した条件は戻しにくい
- 広告料の上乗せ：決まるたびに毎回かかる
- 毎年の費用がかからない設備：支出は1度で終わる
2つめ：戸数が増えたときに、費用と手間がどう変わるか
各戸に配る設備は、戸数ぶんの費用がかかります。費用は掛け算で見積もれますが、あとから重くなるのは管理の手間です。
どの部屋に何が付いているか、紛失していないか、退去のときに残っているか。こうした確認が戸数に比例して増え、戸数の多い建物ほど設備台帳の管理が負担になります。
元栓型の設備は、戸数が増えても1台のまま
UFB DUAL® は、敷地内の水道メーターのすぐ後ろ（二次側）に1台取り付けます。建物に入る水はすべてこの1台を通るので、台所・洗面・浴室・洗濯機の水がまとめて対象になります。
取り付ける口径は、戸数ではなく、建物に水を引き込む給水管の太さで選びます。戸数が多くても1台で済むので、設備台帳に加わるのは1台分だけで、入退去のときの確認項目も増えません。
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3つめ：金額が、着工の前に確定するか
工事のあとで金額が変わるおそれのある設備は、比べようがありません。お見積もりで製品代と工事代が分けて示され、提出した金額を超えて請求されない形になっているかを確かめます。
当社は、製品代と工事代を着工前に確定させ、お見積もりで提出した以上の金額はいただきません。建物の給水管の口径が分かれば、問い合わせる前に本体の金額を確かめられます。
建物の引き込みが25Aなら総額650,000〜680,000円、40Aなら2,650,000円（いずれも税抜）です。口径ごとの価格と工事費は、一棟まるごとの導入費用の記事にまとめています。
もう少し詳しく：工事費と、導入の総額
工事費は、水道メーターの周りの仕上げで変わります。砂利や土なら 6〜7万円、コンクリートやアスファルトなら 7〜8万円、マンションなら 5〜6万円が目安です。40A・50A は 15万円程度を基準にします。
20A なら総額 40〜43万円です。水道メーターの周りが石材やタイルで仕上げてある場合は、壊した部分を元に戻す費用が別に必要になります。
4つめ：保証の10年間、窓口がどこにあるか
設備を買ったあとの10年間は、見落とされやすい観点です。問い合わせ先が決まっていない設備は、不具合が出たときに、オーナーさまご自身が連絡先を探すことになります。
保証の年数とあわせて、その期間に誰が問い合わせを受けるのかを確かめます。窓口が1つなら、本体の不具合か工事の不具合かを、オーナーさまが切り分ける必要がありません。
| 時点 | 起きること | 窓口 |
|---|---|---|
| 設置の直後 | メーカー保証2年が始まる | 当社 |
| 2年 | 筆頭正規特約店 株式会社ライヴスの延長保証8年に切り替わる | 当社 |
| 10年 | 計10年の保証期間が満了する | — |
もう少し詳しく：10年のあいだに毎年かかる費用
UFB DUAL® は水道の水圧だけで泡を作るので、コンセントも電気工事も要りません。内部に動く部品も交換する部品もないため、フィルター代や部品交換の手配も発生しません。
10年間の費用を比べるときは、導入時の金額だけを置けば済みます。毎年の電気代や部品代がかかる設備と比べると、この差がはっきりします。
5つめ：入居者さまの手を借りずに済むか
入居者さまに何かをお願いする設備は、全戸では実施しきれないことがあります。付け替えをお願いする、在室をお願いする、部屋に入らせていただく。このどれかが要ると、満室の建物では数戸が残りがちです。
UFB DUAL® の工事は、敷地内の水道メーターの周りだけで行います。各戸に入らないので、入居者さまと日程を合わせる必要がありません。直結給水の建物では、配管を切ってつなぐときに接着剤が固まるまで水を止めるため、1〜2時間断水します。受水槽のある建物では、各戸は断水しません。
- 配布が要らない：紛失も持ち去りもない
- 在室が要らない：日程の調整が発生しない
- 立ち入りが要らない：お断りの住戸が出ない
5つの観点を、ご自身の物件に当てる順番
当てる順番は、取り消せるか、戸数で増えるか、金額が着工前に確定するか、保証期間の窓口、入居者さまへのお願いの有無、の順です。この順で候補を外していくと、金額を比べる前に候補が絞れます。
候補が2つ以上残ったら、募集図面や物件コメントに短く書けるほうを先にします。内見に来た方に伝わるのは、言葉で説明できる価値です。
よくあるご質問
元栓直下に1台付けると、いくらかかりますか
20A なら本体 350,000円（メーカー希望小売価格498,000円）に工事費 5〜8万円で、総額 40〜43万円です。建物の引き込みが25Aなら総額650,000〜680,000円、40Aなら2,650,000円（いずれも税抜）です。いずれも税抜です。
保証は何年ですか
メーカー保証2年と株式会社ライヴスの延長保証8年を合わせた計10年です。窓口は当社ひとつで、設置から10年間のお問い合わせをお受けします。
満室のままでも工事はできますか
できます。作業は敷地内の水道メーターの周りだけで、各戸への立ち入りはありません。工事は3時間〜半日で、直結給水の建物で断水するのは1〜2時間です。
導入後の手入れは必要ですか
UFB DUAL® 本体の手入れや部品交換はありません。配管や水回りの清掃は導入後も必要ですが、汚れが固着しにくくなり、すでに付いた汚れも少しずつ剥がれやすくなるので、次の清掃までの間隔が延びることが期待できます。
口径はどう決まりますか
建物に水を引き込む給水管の太さで決まります。水道メーターの蓋を開けると、メーター本体に口径が表示されています。お問い合わせのあと、担当からメールでご連絡します。設備の写真や図面は、そのメールに添付してご返信ください。
沼倉 孝秀（ぬまくら たかひで）
アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）・α-HT® の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。
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