賃貸物件の資産価値の評価方法｜収益還元法から見た設備投資

2025年4月6日2026年10月11日

この記事の結論

賃貸物件の資産価値は、主に収益還元法・取引事例比較法・原価法の3つで評価され、設備投資の効果がいちばん表れやすいのは収益還元法です。収益還元法は年間の純収益（NOI）を還元利回りで割るので、利回り5%なら、設備によって修繕費や空室損が年10万円減ると、評価額は200万円上がる計算になります。

逆に、電気代や消耗品で毎年10万円の支出が増える設備は、評価額を200万円下げます。設備を選ぶときは、毎年かかる費用がないか、効果が毎年続くか、戸数が増えても台数が増えないかの3点を見ます。

設備にかけたお金が資産価値にどう表れるのかを確かめたいオーナーさま向けに、3つの評価方法と、設備投資が関わる部分を計算の形でまとめました。

評価の方法は3つあります

同じ建物でも、見る立場で評価の方法が変わります。金融機関、買い手、保険で使う数字が違うのは、このためです。設備投資の話をするときは、どの方法で見ている相手なのかを先に決めます。

評価の方法	何を見るか	設備投資が表れるところ
収益還元法	年間の純収益（NOI）と、還元利回り	家賃の維持、空室損の減少、修繕費の減少が、そのまま評価額に表れます
取引事例比較法	近隣で実際に売買された物件との比較	立地・築年数・規模が先に立つので、設備は差として見えにくい
原価法	建て直した場合の費用から、経過した年数ぶんを引く	付帯設備として計上されるが、年数で減っていきます

収益還元法は、2つの数字で決まります

いちばん使われる直接還元法は、1行の計算です。NOI（年間の家賃収入から、空室損と運営費を引いた額）を、還元利回りで割ります。

評価額を上げるには、分子のNOIを上げるか、分母の還元利回りを下げるかのどちらかです。設備投資も、どちらに関わるかで見ます。

置く数字	額	計算
年間のNOI	5,000,000円	家賃収入から空室損と運営費を引いた額
還元利回り	5%	その地域・規模で使われている利回り
収益価格	100,000,000円	5,000,000円 ÷ 5%
年間の修繕費が100,000円減ったとき	＋2,000,000円	100,000円 ÷ 5%
年間の空室損が100,000円減ったとき	＋2,000,000円	100,000円 ÷ 5%
2つが同時に起きたとき	104,000,000円	5,200,000円 ÷ 5%

この表は計算の例です。ご自身の数字を入れて確かめてください。

もう少し詳しく：なぜ年10万円が200万円になるのか

利回り5%で割るということは、20倍することと同じです。毎年続く収支の改善は、20年ぶんの価値としてまとめて評価されるという意味になります。

逆も同じです。毎年10万円の支出が増える設備を導入すると、評価の側では200万円ぶん下がる形になります。導入後に毎年かかるもの（電気代、薬剤、消耗品、点検）があるかどうかは、初期費用より重く見る必要があります。

設備投資が関わるのは、分子と分母の両方です

分子のNOIに関わるのは3つです。家賃を下げずに募集を続けられること、空室の期間が短くなること、修繕と清掃の費用が減ること。どれも毎年続く数字なので、利回り5%なら20倍されて評価に表れます。

分母の利回りは、買い手と金融機関がリスクをどう見るかで決まります。近い将来に大きな修繕が来ると読まれれば、その分だけ厳しく見られます。配管の更新の時期を後ろへずらせる材料は、この見方に影響します。

一方で、分母は市場が決める数字で、設備だけで下げられるものではありません。確かめられるのは分子の側なので、判断は分子で行い、分母は補助として見ます。

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原価法と取引事例比較法での扱い

原価法では、建物と付帯設備を積み上げて、経過した年数ぶんを引きます。後から導入した設備は付帯設備として残りますが、年数とともに減っていきます。積算の評価を重く見る金融機関に対しては、導入した年と金額を記録として残しておくことに意味があります。

取引事例比較法では、近隣で実際に売買された価格との比較になります。立地、築年数、規模、駅距離が先に立つので、設備の1点は差として見えにくいのが実際です。この方法で評価に反映させたいなら、設備そのものより、その結果として出ている稼働率と修繕の履歴で示すことになります。

どの評価方法で見られても説明できるようにするには、記録を残しておくことが条件になります。導入した設備の内容、工事の日、保証の年数、その後の修繕の件数の4つがそろっていれば、どの方法でも説明できます。

設備は、NOIに表れるかどうかで選びます

設備を比べるときは、次の3つを見ます。評価の計算とつながる順に並べています。

毎年続く効き方か。一度きりの改善は、20倍の対象になりません
毎年かかるものがないか。電気代、薬剤、消耗品、点検の費用は、そのままNOIを削ります
戸数が増えたときに台数が増えないか。増えると、規模が大きい建物ほど投資額が膨らみます

もう少し詳しく：元栓直下に付ける水の設備を、この3つで見ると

毎年続く効き方かどうか。汚れの付着と再付着を抑える働きなので、使い続けるあいだ続きます。配管の内側の堆積が緩やかになれば、高圧洗浄の周期と更新の時期の検討材料になります。

毎年かかるものがあるかどうか。電源も薬剤も消耗品もなく、可動部もありません。水道の水圧だけで泡を作り続ける構造なので、毎年の支出は増えません。NOIを削る側の項目がないということです。

台数が増えるかどうか。建物への引き込み1系統につき1台で、戸数では増えません。32戸のマンションでも1台なので、戸数で割った額が1戸あたりの投資になります。

費用と保証

収益価格の計算に入れる初期費用は、本体と工事費です。例に使った32戸の建物で40Aを1台なら、本体2,500,000円（オープン価格）に工事費150,000円程度で2,650,000円です。小規模の建物では、25Aが600,000円（メーカー希望小売価格850,000円）、20Aが350,000円（同498,000円）です（いずれも税抜）。

NOIの改善が年間いくらと見込めるかを決めれば、1戸あたり約82,800円という投資額と、評価の側の数字を並べて比べられます。

NOIを削る毎年の費用は発生しません。保証はメーカー2年と筆頭正規特約店株式会社ライヴスの延長8年の計10年で、お見積もりから工事の手配、引き渡し、その後のお問い合わせまで窓口は当社ひとつです。

製品代と工事代を分けて明らかにし、お見積もりで出した以上の金額はいただきません。積算の記録として残す前提なら、内訳が分かれた書面のほうが後から使えます。