修繕積立金が不足するなかでの設備投資｜時間を稼ぐ選択肢

修繕の積立が計画に追いついていない建物をお持ちのオーナーさま向けに、支出の順序の決め方と、慎重になるべき条件を整理しました。

積立が足りないときに、先に決めるのは順序です

積立が計画に届いていないと分かったとき、選べる手は限られています。積立額を上げる、一時金を集める、借入で立てる、工事の範囲を縮める。どれも時間と合意が要ります。

その間にも劣化は進みます。だから最初に決めるのは金額ではなく、どの工事を先にして、どれを後ろに置けるかという順序です。

順序を決めるときの手がかりは、劣化の性質です。時間が経てば必ず同じところへ進むものと、進む速さのほうに手を入れられるものは、別の扱いになります。

工事を3つに分け直します

配管と水回りに関わる工事を、性質で3つに分けます。分けたあとは、真ん中の列に手を入れるかどうかが判断の中心になります。

進む速さを変えられる工事は、待つ間に手を打てます

いま要るものは順序を動かせず、先送りできるものは待てます。待っているあいだに手を入れられるのは、真ん中の列だけです。ここに置く金額が小さければ、1番目の資金計画を崩さずに進められます。

時間を稼ぐという言い方の中身

時間を稼ぐとは、更新工事が要らなくなるという意味ではありません。汚れが厚くなる速さに手を入れて、判断と発注の時期を自分で選べるようにする、という意味です。

積立が細っている局面でいちばん高い支出は、予定外の発注です。急な詰まりや漏水は、時間外の割増、専有部の手直し、入居者さまへの対応が一度に重なります。順序を自分で決められる状態を保つことが、そのまま支出の抑制になります。

ここで置く設備は、毎年の費用を増やさないものに限ります。電源、薬剤、消耗品、点検の契約が付くものは、積立が足りない時期に導入すると、翌年から積立を削ります。元栓型の UFB DUAL® は、水道の水圧だけでウルトラファインバブルを作り続ける構造なので、翌年以降の欄に何も足しません。

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総額を、積立の何か月ぶんかで見ます

金額の重さは、絶対額ではなく積立の流れに対する比で見ると決めやすくなります。20戸で1戸あたり月5,000円を積み立てている建物なら、年間で1,200,000円です。

1度きりで、翌年の欄は空のままです

4か月ぶんを1度使い、そのあとは毎年の費用がかからない形になります。積立額の値上げの合意や借入の手続きと違って、決めるのは1回です。

計画表に足す行も1つで済みます。対象が敷地内の一点なので、共用部の工事の年度とぶつかりません。

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慎重になるべき条件

次のどれかに当たるときは、順序を変えるか、見送ります。

• 水の色やにおいの連絡が続いている系統がある場合は、更新か更生の可否を確かめる検査が先です
• 更新の年度と範囲が決まっている場合は、その設計に入れて、掘る位置を一度で済ませます
• 1年以内に手放す予定がある場合は、記録が残らないまま次の持ち主に引き継ぐことになります
• いま要るものの資金が立っていない場合は、順序の1番目を空けたまま2番目に進めません

当たらない建物では、待つ数年の使い方の話になります

この4つに当たらない建物では、積立が貯まるまでの数年を、何もしない期間にしないという選択になります。募集と更新は、その間に何回も回ります。

費用と、毎年かかるもの

費用は口径で決まります。本体は220,000円から3,500,000円までの5つで、40A と 50A はメーカー希望小売価格の設定がないためオープン価格です。工事費は、マンションで50,000〜80,000円、大口径では150,000円程度が基準になります。

沼倉 孝秀（ぬまくら たかひで）

アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）・α-HT® の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。