賃貸の設備投資は何年で回収できるか｜水回りの設備で計算してみる

設備にお金をかけるか迷っている賃貸オーナーさま向けに、水回りの設備を例に、回収年数を戸数別に計算してみました。ご自身の家賃と戸数で置き換えられる形にしています。

回収を考えるときの3つの数字

「家賃アップ率5〜20%」「回収期間で考えるべき」と書いてある記事はたくさんあります。ところが、その計算を水回りの設備でやってみた記事は見つかりません。ここでやってみます。

要る数字は3つだけです。順に見ます。

初期費用

本体と工事費を足した総額です。維持費がある設備なら、10年ぶんを足してから比べてください。

元栓一体型の水の設備の場合、電源も薬剤も使わず、フィルターの交換もないため、総額のあとにかかる維持費がありません。初期費用がそのまま10年後の金額になります。

家賃の差

設備を足したことで家賃をいくら上げられるかです。ここは物件の相場に押さえられるので、期待しすぎないほうが計算が狂いません。

この記事では、家賃を上げない前提で計算します。上げられるなら、そのぶんは後から足してください。

空室期間の短縮

3つ目がいちばん見落とされます。空室が1か月ぶん短くなると、家賃1か月ぶんが失われずに済みます。

しかもこれは、家賃を上げるのと違って入居希望者の負担が増えません。値下げのように、次の更新まで戻せなくなることもありません。

空室1室が空くと、いくら失うか

まず、失っている金額を確かめます。家賃の1か月ぶんだけではありません。次の入居者さまを決めるための費用が乗ります。

下の表は、仲介手数料と広告料を家賃1か月ぶんと置いた場合の計算です。ご自身の物件の条件に置き換えてください。

1室ぶんの金額が、設備の判断の基準になる

家賃80,000円の部屋が3か月空いて、募集費用まで入れると320,000円です。これは1室です。

設備の総額を、この320,000円と並べてみてください。「設備は高い」という感覚が、数字の上でどう見えるかが変わります。

家賃	1か月空くと	3か月空くと	3か月空いて、募集費用も入れると
65,000円	65,000円	195,000円	260,000円
80,000円	80,000円	240,000円	320,000円
100,000円	100,000円	300,000円	400,000円
120,000円	120,000円	360,000円	480,000円

この表は計算の例です。ご自身の家賃と募集費用を入れて確かめてください。

戸数別の計算例

元栓一体型の水の設備を入れた場合で計算します。口径は戸数ではなく、建物への引き込みの太さで決まります。

前提は、家賃80,000円、1年のあいだに入れ替わる室数を戸数の4分の1、そのうち1室あたり空室期間が1か月ぶん短くなる、としています。家賃を上げない前提です。

1戸あたりで見ると、戸数が多いほうが安くなる

12戸で約55,000円、24戸で約110,400円、32戸なら約82,800円です。32戸の新築マンションに40Aを1台という構成の実例があります。50戸に50Aを1台なら約73,000円です。

1戸あたりの金額は、シャワーヘッドを各戸に配る場合の単価と同じ桁になります。ただし対象になるのは浴室だけではなく、台所・洗面・浴室・洗濯機まで、元栓を通る水すべてです。

空室期間が短くならなければ、この計算は成り立たない

上の表は、空室が1か月ぶん短くなるという前提を置いた計算です。立地、時期、募集条件のほうが先に効くので、設備だけで空室期間が決まるわけではありません。

だから、いまの平均空室期間を先に測ってください。測っていない物件では、この計算に入れる数字がありません。管理会社さまの募集記録から、過去2年ぶんの空室日数を平均するだけで足ります。

戸数	口径	総額（税抜）	1戸あたり	1年に短縮できる金額	総額を割ると
6戸	25A	650,000〜660,000円	約110,000円	2室 × 80,000円＝160,000円	約4年
12戸	25A	650,000〜660,000円	約55,000円	3室 × 80,000円＝240,000円	約3年
24戸	40A	2,650,000円	約110,400円	6室 × 80,000円＝480,000円	約6年

出典：自社の価格表と工事費表（2026-09-26 時点）。税抜。回収年数は上記の前提で割った計算の例です。ご自身の数字を入れて確かめてください。

家賃を上げない場合でも成り立つ条件

家賃を上げずに回収するなら、条件は1つに絞られます。1年に短縮できる金額が、総額を割って許せる年数に収まるかどうかです。

許せる年数の目安を置くとしたら、大規模修繕までの残り年数です。15年後に外壁と給排水の更新を予定しているなら、回収年数がそれより短いかどうかで判断できます。

• 入れ替わりが少ない物件では、1年に短縮できる金額が小さくなります。回収年数は長くなります
• 入れ替わりが多い物件では、短縮できる金額が大きくなります。単身向けの物件がここに当たります
• 家賃が高い物件では、1室1か月の金額が大きくなります。同じ設備でも回収が早くなります
• 戸数が多い物件では、1戸あたりの初期費用が下がります
• すでに満室が続いている物件では、空室期間の短縮という効き方がありません。この場合は、退去時の原状回復の範囲と、修繕対応の件数で見てください

もう少し詳しく：満室が続いている物件での見方

空室が無い物件では、短縮できる空室期間もありません。代わりに見るのは、退去のたびに水回りから上がってくる原状回復の見積もりです。

排水口のぬめりが出にくくなると、清掃でこすらずに落ちる範囲が広がります。その結果、見積もりに上がる水回りの項目が減り、立ち会いでの話し合いが短くなることにつながります。給排水管の汚れの付着が抑えられることは、更新工事の時期を検討する材料にもなります。

維持費がかからないことは、10年・15年でどう効くか

回収の計算で見落とされるもう1つが、入れたあとに毎年かかるお金です。ここがあると、回収の分母が毎年増えていきます。

元栓一体型の水の設備は、電源も薬剤も使わず、フィルターの交換もありません。可動部と消耗品がないためです。累計は増えません。

月額で示されているものは、年数を掛けて比べる

月額の表示は、支払いを小さく見せます。年数を掛けると総額が出ます。月5,500円なら10年で66万円、15年で99万円です。

保証は計10年です。メーカー保証2年と当社の延長保証8年を合わせたものです。回収年数が10年に収まるかどうかを見るときの、比べる相手になります。

経過年数	累計（25A・12戸の建物／総額660,000円の例）	1戸あたりの累計
5年	660,000円	約55,000円
10年	660,000円	約55,000円
15年	660,000円	約55,000円

出典：自社の価格表と工事費表（2026-09-26 時点）。税抜。

計算に使った前提

この記事の計算に使った前提を並べます。ご自身の数字で置き換えてください。1つ変えるだけで回収年数が動きます。

• 家賃：80,000円（ご自身の物件の平均家賃に置き換える）
• 1年に入れ替わる室数：戸数の4分の1（募集記録から過去2年の実数を出す）
• 1室あたりの空室期間の短縮：1か月（いまの平均空室期間を先に測る）
• 募集費用：家賃1か月ぶん（仲介手数料と広告料の実額に置き換える）
• 家賃の値上げ：なし（上げられるなら、そのぶんを後から足す）
• 設備の総額：25A 650,000〜660,000円、40A 2,650,000円（税抜。工事費は現地の条件で変わる）
• 維持費：なし（電源・薬剤・フィルター交換がないため）

もう少し詳しく：工事費が変わる条件

水道メーターの周りが砂利や土なら60,000〜70,000円、コンクリートやアスファルトなら70,000〜80,000円、マンションのメーターボックス内で収まるなら50,000〜60,000円です。40A・50Aは150,000円程度が基準になります。

メーター周りが意匠性の高いタイルや石材で仕上げてある場合は、壊したあとに元へ戻す費用が別に必要です。現地の仕上げを見ないと金額が出ないため、写真をいただいた段階でお伝えします。

この分野の全体像はこちら
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