給水管の赤水・赤錆対策｜更新・更生・延命の3つを費用と工期で比べる

給水管の赤水にどこから手を付けるか決めたい管理組合さま・オーナーさま・ビル管理のご担当者さまに向けて、3つの選択肢を費用の決まり方と工期で並べました。

3つの選択肢は、手を入れる相手が違います

更新工事が相手にするのは管そのものです。錆で細くなった断面と、この先の漏水のリスクを、新しい管に入れ替えることで断ち切ります。

更生工事が相手にするのは管の内面です。既存の管を残したまま内側を研磨し、樹脂で覆って、水が鉄に触れない状態を作ります。

延命が相手にするのは錆そのものの性質です。もろく剥がれる赤錆を、緻密で金属に密着する黒錆に変えて、腐食が深く進みにくい状態にしていきます。

赤水が出るまでに、配管の中で起きていること

鉄配管の赤錆

鉄の給水管の内側にできる赤錆は、水酸化鉄やオキシ水酸化鉄と呼ばれるもろい層です。できるときにかさが増えるため浮き上がり、水流や振動で剥がれます。

剥がれた粒が水に混じれば赤水になり、剥がれたあとの金属面はふたたび水と酸素にさらされて錆びます。この繰り返しで、管は内側から肉が薄くなっていきます。

滞留と再通水

錆が溜まるのは、水が動かない場所です。長期の空室へ向かう枝管、使われていない共用の水栓、休みが続いた事務所の系統。水が留まるあいだに、剥がれかけた錆がその場に沈みます。

そこへ水を通したときに、溜まっていたものが一度に出ます。朝いちばん、連休明け、断水明けの通水で赤い水が出るのは、この理由です。

更新工事：管を入れ替える

更新工事は、いまの管を撤去して新しい管を敷きます。断面が回復し、管の年齢がいったん戻るので、赤水と漏水の両方が解消します。

工期と費用を決めているのは、管の総延長と、その管がどこを通っているかです。露出していれば手が入りますが、壁や床の中に埋まっていれば、壊して復旧する範囲がそのまま金額になります。

専有部の管まで替える計画なら、各戸に立ち入る日程を戸数のぶん組むことになり、ここが工期の大半を占めます。

• 管の総延長と、系統の数
• 露出しているか、壁や床の中に埋まっているか
• 共用部だけか、専有部まで含めるか
• 工事のあいだの仮設給水をどうするか
• 足場・養生・仕上げの復旧の範囲

更生工事：管の内面を覆う

更生工事は、管を残したまま内面を研磨し、樹脂で覆います。壊す範囲が小さくなるので、更新より工期は短く収まります。

条件は、管の肉厚が残っていることです。錆が深く進んで薄くなった管は研磨に耐えません。更生工事を選べるかどうかは、築年数ではなく調査の結果で決まります。

覆ったあとは、樹脂の層が水と鉄のあいだに入ります。管そのものが新しくなるわけではないので、次の更新までの中継ぎという位置づけになります。

• 管の肉厚が研磨に耐えるか（抜管調査で分かる）
• ねじ継手や曲がりの多さ
• 系統ごとに水を止められる時間帯が取れるか
• 作業のための足場と、開口の位置

延命：錆の性質を変える

延命は、管にも内面にも触りません。通る水の側に装置を1台付けて、錆の育ち方を変えます。当社が扱う emiiR®（エミール）は、ステンレスの筒に粒径の違う特殊セラミックスを詰めた装置で、水の流れそのものを動力にセラミックスが絶えず流動します。

この筒を水が通ることで、もろい赤錆が、緻密で安定した黒錆（マグネタイト）へ変わっていき、腐食が進みにくくなります。水に何かを加えるわけでも、成分を取り除くわけでもありません。

給水元に1台置けば、そこから先の配管がまとめて対象になります。受水槽式なら受水槽に入る手前、直圧式なら水道メーターの二次側です。電源も配線も薬剤も要らず、消耗品がないのでランニングコストは0円です。働くのは中性からアルカリ性の水で、強酸性の水では働きません。

赤錆から黒錆へ

赤錆と黒錆は、同じ鉄の錆でも性質が逆です。赤錆はかさばってもろく、剥がれた面を新しい水にさらします。黒錆は緻密で金属に密着し、皮膜として残ります。

給水系での測定では、水中の鉄分が設置前の約1mg/Lから、1年後に約0.05mg/Lまで下がった記録があります。同じ検証でロータンクに入れた赤錆の鉄片は、1年後には黒錆の側へ変わっていました。

時間の単位が、工事とは違います

延命は、いまある錆を取り去る工事ではありません。付き方と育ち方を変えて、進みかたを緩める方向です。変化は月の単位で進み、鉄分の測定例も下がりきるまでに1年かかっています。

そのため、漏水が出ている管や、一日中赤水が止まらない管には向きません。その段階は更新か更生が先で、延命はそのあと、新しくした内面をきれいなまま保つ側で働きます。

3つを同じ表で比べる

3つを、工期・水が止まる範囲・住戸への立ち入りまで同じ表に並べます。

見るところ	更新工事	更生工事	延命（emiiR®）
手を入れる相手	管そのもの	管の内面	錆の性質
いま出ている赤水	入れ替えで収まる	覆って収まる	月の単位で減っていく
これから先の腐食	新しい管の年齢から始まる	樹脂の層が持つあいだ	黒錆に変えて進みを緩める
住戸への立ち入り	専有部を含めるなら必要	系統によって必要	不要
工期	総延長と、壊して復旧する範囲で決まる	研磨と塗布の区間の長さで決まる	3時間〜半日程度（給水元の1か所）
水が止まる範囲	工事する系統ごと、工事の日ごと	施工する系統ごと（研磨と塗布のあいだ）	受水槽のある建物では各戸は止まらない。直結給水は1〜2時間程度
費用の決まり方	総延長・復旧範囲・仮設で建物ごとに変わる	区間の長さと継手の多さで変わる	給水元の口径で型式と金額が決まる
終わったあとに残るもの	新しい管	内面の樹脂層	10年保証と、点検の要らない装置

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どれを選ぶかは、4つで決まります

順番に埋めていくと、選択肢は自然に絞られます。

• 赤水の出方（朝だけか、一日中か、1戸か複数戸か）
• 管の残り（研磨に耐える肉厚があるか。抜管調査と内視鏡で分かる）
• 資金の見通し（修繕積立金がそろう時期）
• 入居の状況（各戸に立ち入れるか、空室のタイミングがあるか）

最初に埋めるのは2つ目です

管の残りが分からないうちは、更生工事が選べるかどうかも決まりません。調査の結果が出てから、対象の系統と範囲をそろえて3本の見積もりを並べます。

更新の時期が数年先に見えている建物では、問いが変わります。替えるかどうかではなく、その数年をいまの管でどう持たせるか、という問いになります。そこで役に立つのが延命です。

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