この記事の結論
賃貸管理の手間を減らしながら物件の価値も上げるには、戸ごとに置く設備ではなく、建物の側で完結し、電源・薬剤・消耗品が要らない設備を選びます。戸ごとに置いた設備は退去のたびに確かめる項目が増え、電源や消耗品が要る設備は点検や交換の予定が毎年入るためです。
たとえば元栓直下に1台付けて全戸の水をウルトラファインバブル（直径1マイクロメートル未満の泡）を含む水にする設備は、戸数が増えても1台のままで、毎年の点検・交換・発注がありません。
管理の手間をこれ以上増やしたくない、でも物件の価値は上げたい。そう考えているオーナーさま向けに、導入後に手間が増えない設備の見分け方をまとめました。
価値を足すと手間が増える、という前提を外す
設備を足すと管理が重くなる、というのは多くの場合そのとおりです。ただ、重くなる理由は設備の数ではなく、置き場所と仕組みにあります。
戸ごとに置いたものは、戸数の分だけ管理の対象が増えます。電源や消耗品が要るものは、毎年の予定表に点検や交換の予定が入ります。逆に、建物の側で完結して電源も消耗品も要らないものは、台数も予定も増えません。
設備を「導入後に増える手間」で比べる
募集で名前の挙がる設備を、導入後に増える手間で比べると、性格の違いが見えます。
戸ごとに置いたものは、退去のたびに数える対象になる
各戸に配ったものは、退去の立ち会いで有無を確かめる項目になります。なくなっていれば補充するか、原状回復の話にするかを決めることになります。戸数が多いほど、この判断の回数が増えます。
元栓直下に付けた1台なら、確かめる対象は1か所です。入居者さまが触れる場所にないので、退去のたびに数える項目になりません。
| 設備 | 導入後に増える手間 | 手を動かすのは誰か | 建物の側で完結するか |
|---|---|---|---|
| インターネット無料 | 回線の契約の管理と、不調のときの一次対応 | オーナーさま・管理会社さま | 完結する |
| 宅配ボックス | 不在票の処理、故障対応、周りの清掃 | 管理会社さま | 完結する |
| 追い焚き・浴室乾燥 | 機器の点検と、故障したときの交換 | オーナーさま | 戸ごと |
| 各戸に配るシャワーヘッド | 退去ごとの有無の確認と、なくなったときの補充 | 管理会社さま | 戸ごと |
| 元栓型1台の水の設備 | 増えない。電源・薬剤・消耗品がない | — | 完結する |
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年間の予定表から、なくなる作業
手間は、年に何回その設備のために動くかで数えられます。電源と消耗品のない設備では、次の作業が最初から発生しません。
- 電気代の支払いと、契約の名義の管理
- 薬剤や洗浄剤の発注と、在庫の置き場所
- フィルターの交換と、交換時期の管理
- 定期点検の日程調整と立ち会い
残るのは、10年後の判断だけ
保証は計10年で、メーカー保証2年と筆頭正規特約店 株式会社ライヴスの延長保証8年を合わせたものです。管理の予定として残るのは、保証が満了する時期を台帳に書いておくことくらいです。
設備管理の台帳では、戸数にかかわらず1行で済みます。修繕計画の中でも、毎年の費目には入りません。
価値の側は、すでにある記録から確かめる
手間が減ったかどうかは予定表で分かりますが、価値が上がったかどうかは別の場所で見ます。新しく記録を作る必要はありません。
- 募集を出した日から契約日までの日数。同じ間取りの前回と比べます
- 内見の件数と、内見から申し込みに進んだ割合
- 契約更新の件数と、退去のときに聞き取った理由
- 排水の詰まりや水の色についての起票の数
導入前の1年分を先に控えておく
どれも管理会社さまがすでに持っている記録です。工事の前に1年分を控えておくと、あとで比べる相手ができます。
控えるのは件数と日数だけで足ります。金額まで追うのは修繕の起票についてだけにしておくと、続けられます。
費用は、引き込み管の太さで決まる
口径は戸数ではなく、建物に引き込まれている給水管の太さで決まります。
建物の引き込みが25Aなら総額650,000〜680,000円、40Aなら2,650,000円（いずれも税抜）です。口径ごとの価格と工事費は、一棟まるごとの導入費用の記事にまとめています。
もう少し詳しく：工事のときにお願いすること
工事は敷地内の水道メーターの周りだけで終わり、各戸への立ち入りもないので、満室のまま進められます。直結給水の建物では、配管をつなぐ接着剤が固まるまでの1〜2時間だけ断水します。受水槽のある建物では、工事のあいだも、受水槽に貯まっている水があるうちは、入居者さまはふだんどおり水を使えます。
オーナーさまにお願いするのは、日程を決めることと、掲示の文面を管理会社さまと合わせることの2つです。
よくあるご質問
入居者さまに何か操作してもらう必要はありますか
ありません。元栓直下に付ける設備なので、蛇口をひねればそのまま出ます。取り扱いの説明書を各戸に配る必要もありません。
電気代はかかりますか
かかりません。水道の水圧だけでウルトラファインバブルを生成する構造なので、電源を引きません。薬剤もフィルターもないため、毎年の支出もありません。
管理会社さまには何を伝えておけばよいですか
工事の日程と断水の時間帯、掲示の文面、募集図面への書き方の3点です。工事当日に各戸へ立ち入らないことも、あらかじめ伝えておくと話が早くなります。
戸数が多い建物でも1台で足りますか
建物への引き込みが1系統なら1台です。系統が分かれている建物では、系統ごとに1台になります。戸数では決まりません。
お見積もりには何が要りますか
お問い合わせのあと、担当からメールでご連絡します。設備の写真や図面は、そのメールに添付してご返信ください。
沼倉 孝秀
アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。
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