水回りクレームの責任はオーナーか入居者か｜原因別の早分かり

2025年4月3日2026年10月11日

この記事の結論

共用部の配管の詰まりやにおい、経年劣化による漏水、給湯器の故障はオーナーさまの負担、専有部の排水口に髪の毛や油を流したことによる詰まりは入居者さまの負担が基本です。判断は、起きた場所が共用部か専有部か、原因が経年劣化か使い方か、の2点で行います。

オーナーさまの負担になるもののうち、共用の配管に汚れがたまって起きる詰まりやにおいは、元栓直下に付けて汚れの付着力を弱める水の設備で起きにくくできます。詰まり・におい・汚れの付着によるクレームを抑えられるので、まずは過去1年のクレームを原因別に数えてみてください。

水回りの連絡が来たときに、費用をどちらが持つのかで迷わないために、原因別の対応表と、設備で抑えられる範囲を整理しました。

費用の負担を決めるのは2つ

迷うのは、原因が複数あるように見えるときです。見る順番を決めておけば早く決まります。共用部か専有部か。経年劣化か使い方か。この2つです。

共用部で、経年劣化が原因ならオーナーさま側です。専有部で、使い方が原因なら入居者さま側です。残りの2つの組み合わせが、話し合いになるところです。根拠は民法第606条第1項で、賃貸人は使用に必要な修繕をする義務を負い、賃借人の責めに帰すべき事由で修繕が必要になったときは除かれます。

迷った段階で業者を呼ぶと、調査の費用をどちらが持つかでもう一度迷います。先に写真と発生の状況を聞いておくと、どちらの話かの見当が付きます。

連絡の内容から、費用を持つのが基本どちらかと、設備で抑えられるかどうかを並べました。

連絡の内容	主な原因	費用を持つのが基本	設備で抑えられるか
共用の排水管の詰まり・臭い	配管内にたまった汚れと経年劣化	オーナーさま	抑えられる（汚れが付きにくくなる）
専有部の排水口の詰まり・臭い	髪の毛、油、清掃の頻度	入居者さま	一部（汚れが落ちやすくなる）
元々の水圧が弱い	地域の給水圧、建物の給水設備	オーナーさま	抑えられない
設備の導入後の水圧低下	導入した装置の減水率	オーナーさま	抑えられる（減水率は約5%）
浴室や台所の水垢・カビ	水の成分、湿気、清掃の頻度	入居者さま（構造が原因ならオーナーさま）	一部（落としやすくなる）
給湯器の不調	本体の寿命と故障	オーナーさま	抑えられない
漏水（配管の劣化・詰まり）	配管の経年劣化、共用部の詰まり	オーナーさま	一部（劣化と詰まりの進み方）

もう少し詳しく：表の右端の読み方

オーナーさまが費用を持つのが基本の5つのうち、設備が届くのは3つです。届かない2つは、修繕と更新の計画で持つほうです。

「一部」と書いた欄は、原因の一部にだけ関係するという意味です。使い方が原因の詰まりは、入居のときにお渡しする案内で減らすほうが早く済みます。

共用の排水管の詰まりと臭いは、内側にたまった汚れが元です。マイナスに帯電したウルトラファインバブルが、油や皮脂のような汚れに吸着し、付着する力を弱めて水流で剥がれやすくします。

詰まりの連絡が減れば、緊急の業者手配と立ち会い、入居者さまへの説明と報告もそのぶん減ります。高圧洗浄の間隔を見直す材料にもなります。

すぐに変わるものではありません。すでに付いている汚れが落ちるまでには時間がかかるので、数か月の単位で見ます。

排水口のぬめりと、浴室の汚れ。退去の立ち会いで揉めやすいのはこの2つです。汚れが付きにくくなると、落とす範囲が小さくなります。

原状回復の範囲が小さくなると、敷金の精算も早く終わり、入居者さまとのやり取りの回数も減ります。

給水の圧力がもともと足りない建物は、設備を導入しても水圧は上がりません。水の勢いが弱いという連絡には、増圧ポンプなどの検討が別に必要です。

給湯器の不調は本体の寿命です。設置年を台帳で押さえて、更新の順番を決めるほうが早く終わります。

配管の腐食と赤水には、更新工事の可否を確かめるとともに、赤錆を黒錆に変えて配管を延命する emiiR® という別の設備があります。

専有部の使い方が原因の詰まりも、設備では止まりません。入居のときにお渡しする案内に、油と髪の毛の扱いを1行入れておくほうが確実です。

件数だけでは判断できません。1件にかかる時間を比べると、減らす価値のある連絡はどれかが見えます。