マンションの水回りトラブルを予防する｜起きる前に手を打つ

2025年4月6日2026年11月5日

この記事の結論

マンションの水回りトラブルのうち、排水の詰まりとにおいは、配管や排水口に汚れをためないことで起きる前に減らせます。漏水と赤水は古い鋼管の腐食が主な原因なので、配管を更新する順番と時期を先に決めておくことが予防になります。赤水には、配管に付ける emiiR®（エミール）で赤錆を黒錆に変えて延命する手もあります。

汚れをためにくくする方法の1つが、水道メーターのすぐ後ろ（元栓直下）に UFB DUAL® を1台付けることです。建物の全戸の水がウルトラファインバブル（直径1マイクロメートル未満の泡）を含む水になり、その泡が配管や排水口のぬめりに付いて水で剥がれやすくするので、電気も薬剤も使わずに汚れが付きにくい状態を保てます。

工事は入居者さまがいらっしゃるまま行え、住戸に立ち入る作業もありません。

築年数が進んだマンションで、詰まりや漏水の連絡が増えてきたオーナーさま向けに、トラブルの種類ごとに、起きる前にできることをまとめました。

トラブルを4つに分けると、予防の手段が変わる

同じ「水回りのトラブル」でも、起きる場所と、起きたあとの費用のかかり方が違います。ひとまとめにすると、どこに手を入れるべきかが決まりません。

とくに違うのは、費用を前もって見積もれるかどうかです。起きてから対応するものは、時間帯や被害の広がりで金額が変わります。

トラブル	起きる場所	起きてからの費用のかかり方	起きる前にできること
排水の詰まり	台所・浴室の排水と、共用の縦管	緊急対応になるので、時間帯によって金額が変わる	油・髪・石けんかすの堆積を減らす。共用の縦管の洗浄を計画に入れる
におい	排水口とトラップ	1回は小さいが、連絡が繰り返される	ぬめりの発生を抑える。使っていない排水口の封水を切らさない
漏水	給水管・給湯管の腐食と、継手	階下の内装の復旧まで及ぶ	継手と配管の点検を続ける。更新の計画を早めに作る
赤水	古い鋼管の内面	入居者の不安が大きく、説明の手間がかかる	水の滞留を減らす。更新の順番を決めておく

汚れが付きにくくなると、管理の数字のどこが変わるか

設備の説明は「汚れが付きにくくなる」で終わりがちですが、それだけではオーナーさまは判断できません。現場で何が変わり、管理と経営の数字のどこに表れるかまでつなげて見ます。

表の右の列ほど、いくつかの変化が重なった先に表れるものです。

設備に起きること	現場で変わること	経営の数字で変わること
給排水管の内側への汚れの付着が抑えられる	詰まりやにおいによる修繕の連絡が減ることが期待できる	管理会社さまの緊急対応と巡回の工数が減り、他の物件へ人を回しやすくなることにつながります
水回りのぬめりとにおいが出にくくなる	退去のときの原状回復でもめる材料が減ることが期待できる	空室の期間の短縮につながることが期待できます
元栓型1台で建物全体が対象になる	各戸ごとの設置・交換・紛失の対応が要らない	設備の台帳と修繕の計画が簡単になり、大規模修繕の決めごとが早く進むことにつながります

設備とは別に手当てが要るもの

水回りのトラブルには、水そのものを変えても防げない原因があります。次のものは、点検や更新工事で手当てします。

すでに薄くなった配管の肉厚は戻りません。更新工事は計画どおりに必要です
継手のゆるみや、施工そのものが原因の漏水は、継手の点検と補修で対応します
雨水や外から流れ込む水は対象外です。排水側で対象になるのは、元栓を通った水が流れる範囲です
井水や工業用水を使っている系統では、対象になる水そのものが別になります
長く使っていない排水口のにおいは、封水（排水トラップにたまっている水）が切れていることが原因なので、定期的に水を流して防ぎます

くわしいご案内マンションの水回りクレームを減らす｜管理視点で見た実態

給水方式で、取り付ける位置と対象範囲が変わる

マンションの給水方式は大きく2つです。水道本管の圧力をポンプで増して各戸へ送る増圧直結方式と、いったん受水槽に貯めてから各戸へ送る受水槽方式です。どちらの方式かは、竣工図の給水系統図か、管理会社さまの設備台帳で確かめられます。

方式によって、取り付ける位置と、工事のときに断水するかどうかが変わります。給水の系統が複数に分かれている建物では、系統ごとに1台ずつ取り付けます。

給水方式	取り付ける位置	対象になる範囲	工事のときの断水
増圧直結方式	水道メーターのすぐ後ろ（元栓直下）	その系統から各戸へ届く台所・洗面・浴室・洗濯の水	1〜2時間（配管を切ってつなぐとき、接着剤が固まるまで水を通せないため）
受水槽方式	水道メーターと受水槽のあいだ	受水槽を経由して各戸へ配られる水	各戸は断水しない（受水槽に貯まっている水を使える）
系統が複数に分かれている建物	系統ごとに1台	その系統が担う住戸	系統ごとに上と同じ

工事は満室のままできる

工事の場所は敷地内の水道メーターの周りに限られ、各戸の室内には入りません。工事の時間は、1か所あたり3時間〜半日が目安です。

工事費は、水道メーターの周りの地面や床の仕上げによって変わります。

メーターの周りが石材やタイルのとき

エントランスの床など、水道メーターの周りが石材やタイルで仕上げてある建物では、工事のあとで仕上げを戻す費用が、工事費とは別にかかります。この費用は仕上げの材料と範囲で決まるため、現地の状態を確かめてからお見積もりに入れます。

駐車場のように車が出入りする場所に水道メーターがある建物では、埋め戻した部分が落ち着くまで養生の期間を取ります。その間の車の通り方は、工事の前に管理会社さまと相談して決めます。

設置環境	工事費の目安（税抜）
水道メーターの周りが砂利・土	6〜7万円
コンクリート・アスファルト	7〜8万円
マンション	5〜6万円
40A・50A の場合	15万円程度

起きてからの費用と、起きる前の費用を比べる

起きる前にかける費用と、起きてからかかる費用は、金額だけでなく見通しの立ち方が違います。起きる前の費用は最初に総額が分かりますが、起きてからの費用は何が起きたかで決まるため、前もって金額を出せません。

そのため、比べるときは金額の大小だけでなく、前もって見積もれるかどうかもあわせて並べます。

起きる前 … 本体と工事費で総額が決まる。本体は口径（給水管の太さ）で決まり、20Aが350,000円（メーカー希望小売価格498,000円）、25Aが600,000円（同850,000円）、40Aが2,500,000円、50Aが3,500,000円（40A・50Aはオープン価格）。いずれも税抜。電源・薬剤・交換部品が要らないので、そのあとの維持費はかからない
起きてから … 原因の調査、修理、内装の復旧、入居者さまへの説明、場合によっては一時的な転居先の手配まで広がる

もう少し詳しく：元栓型の1台で、上の階の配管まで汚れが付きにくくなる理由

ウルトラファインバブルは、国際規格 ISO 20480-1 で直径1マイクロメートル未満と定められた泡です。浮力より水分子の動きの影響が大きいので浮き上がらず、表面がマイナスに帯電していて泡同士も合体しにくいため、水と一緒に配管の中を上の階まで運ばれます。

マイナスに帯電した泡は、配管や排水口の皮脂やぬめりに付いて、汚れが配管や排水口の表面に付く力を弱めます。汚れは水の流れで剥がれやすくなり、再び付くのも抑えられます。清掃や点検は引き続き要りますが、汚れが固まりにくくなるので、次の清掃までの間隔を延ばしやすくなります。