この記事の結論
近隣に新築が建ったら、築年数・設備の数・家賃で新築と並べられる勝負を避け、新築の標準仕様に入っていない項目で選ばれる状態を作ります。値下げは毎月の家賃から引かれ続けますが、設備への支出は1回で建物に残ります。
その項目の1つが水です。元栓直下に UFB DUAL® を1台付けると、台所・洗面・浴室・洗濯機まで全戸の水がウルトラファインバブル（直径1マイクロメートル未満の泡）を含む水になり、募集図面の備考に「全戸ウルトラファインバブル水」と書けます。24戸の建物で40Aなら総額2,650,000円（税抜）で、全戸の家賃を2,000円下げた場合の10年分5,760,000円より小さく収まります。
近くに新築が建ち、募集の反響が落ちたオーナーさま向けに、値下げ以外の対抗手段を、費用と工事の条件まで含めて整理しました。
新築と同じ条件で並べられると、何が起きるか
入居希望者はポータルサイトで条件を絞り、残った物件を築年数と家賃で見比べます。この並べ方をされると、築年数のある物件は新築に対して不利な位置から始まります。
そこで出てくる対抗策は、たいてい2つです。人気の設備を足すか、家賃を下げるか。前者は近隣のオーナーさまも同じ設備一覧を見ているので差になりにくく、後者は一度下げると次の更新まで戻せません。
値下げは建物に残らない
値下げは毎月の家賃から引かれ続けます。設備は1回の支出で建物に残ります。同じ「対抗のための出費」でも、性質がまるで違います。
表は、24戸で家賃80,000円の建物を例に、10年で比べたものです。ご自身の戸数と家賃を入れて確かめてください。
| 対抗の仕方 | 1年で出ていくお金 | 10年の累計 | 次の募集に残るか |
|---|---|---|---|
| 全24戸の家賃を2,000円下げる | 576,000円 | 5,760,000円 | 残らない。下げた家賃が次の基準になる |
| 入居時にフリーレント1か月を付ける | 退去の件数ぶん | 入退去を繰り返すぶんだけ増える | 残らない。次の募集でも期待される |
| 40Aを1台つける（本体2,500,000円・オープン価格と、工事費150,000円） | 1回だけ2,650,000円 | 2,650,000円 | 残る。戸数が増えても1台のまま |
新築が手を入れていない場所
新築に入っているのは、仕様書で決まった標準品です。給水管は新しく、水栓もきれいです。ただ、仕様書に「水そのもの」の項目はありません。通っているのは同じ水道水です。
元栓直下に1台つけると、そこから先を通る水がウルトラファインバブルを含んだ水に変わります。台所・洗面・浴室・洗濯機まで、元栓を通る水がすべて対象になります。新築の標準仕様には入っていない項目なので、そこで並べられることがありません。
1台で建物の端の蛇口まで届く理由
国際規格 ISO 20480-1 では、直径1マイクロメートル未満の泡をウルトラファインバブルと呼びます。肉眼では見えません。
この大きさになると、水分子の熱運動が浮力に勝ちます。浮き上がらず、水中をただよい続けるので、元栓直下に付けた1台の働きが建物の端の蛇口まで届きます。各戸に何かを配る必要がありません。
減水率は約5%で、水の勢いはほとんど変わらない
装置を通ったときに流れる水の量が減る割合（減水率）は約5%で、水の勢いはほとんど変わりません。泡を多く作ろうとすると水圧が落ちやすいという課題を、流路をいったん分けてから合流させる特許の構造（特許第6182715号）で解いているためです。
飲む水の系統にそのまま付けられる設備として、日本水道協会（JWWA）の認証とJETマークの両方を取得し、給水装置としての認証は日本初です。
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募集で、新築と比べられない書き方にする
ポータルサイトの検索条件に項目がないため、絞り込みでは出てきません。書く場所は、設備欄の空きか、備考・フリーコメントです。
書くのは対象の範囲です。「全戸ウルトラファインバブル水（元栓型）。台所・洗面・浴室・洗濯まで」。効き目をうたわず、何が対象になるかだけを書きます。
内見で案内する場所
蛇口を実際にひねってもらいます。浴室と洗面に案内し、元栓直下に付いている装置の写真を1枚用意しておきます。見えないものなので、写真と1行の説明が要ります。
仲介会社さまには3点だけ渡します。設備の名前、対象になる範囲、入居者さまは何もしなくてよいこと。この3点があれば、仲介の担当者が説明に詰まりません。
メーカーが公開している例
新築と競う築年数のある建物にとって参考になるのは、メーカーが自社サイトで公開している築35年の物件です。高価格帯の賃料を維持したまま満室になっています。
新築のマンションでも、32戸に40Aを1台という構成が公開されています。台数は戸数ではなく給水管の太さで決まるので、戸数の多い建物ほど1戸あたりの負担は軽くなります。
費用と、工事のあいだの条件
近隣の新築の募集が始まる前に工事を終えておくと、次の募集から備考に書けます。
建物の引き込みが25Aなら総額650,000〜680,000円、40Aなら2,650,000円（いずれも税抜）です。口径ごとの価格と工事費は、一棟まるごとの導入費用の記事にまとめています。
断水は1〜2時間
作業場所は敷地内の水道メーターの周りで、部屋には入りません。工事は3時間〜半日で終わります。
直結給水の建物では、1〜2時間の断水があります。UFB DUAL® を配管に接着してつなぐため、接着剤が固まるまで水を流せないからです。
受水槽のある建物では、取り付ける位置が水道メーターと受水槽のあいだなので、工事のあいだも各戸の蛇口には槽の水が届き続けます。
エントランス周りに石材を使っている建物
エントランスまわりを石材やタイルで仕上げた建物では、掘った部分の仕上げを戻す費用が工事費とは別にかかります。金額は仕上げの材料と範囲で決まるので、現地の写真を拝見してからお伝えします。
10年で見たときの持ち出し
電源も薬剤もフィルターも使わないので、総額のあとに毎年かかるものはありません。可動部と消耗品がないため、点検の予算も要りません。
保証は10年（メーカー2年と筆頭正規特約店 株式会社ライヴスの延長8年）です。新築との競合が続くあいだも、保証の窓口は当社ひとつのままです。
もう少し詳しく：新築と競合したときに、先に確かめる3つ
1つめは、水道メーターに刻まれた口径です。本体の価格はこの数字で決まります。
2つめは水道メーターの位置と、その周りの仕上げです。工事費は、40A・50Aなら150,000円程度、20A・25Aなら砂利や土で60,000〜70,000円、コンクリートやアスファルトで70,000〜80,000円で、石材やタイルなら復元の費用が乗ります。
3つめは受水槽の有無です。受水槽のある建物なら、工事のあいだも各戸で水が使えるので、告知の手間がひとつ減ります。
よくあるご質問
近くに新築が建つと、家賃はどれくらい影響を受けますか
エリアと間取りで変わるため、まず自分の物件で2つの数字を比べます。ポータルサイトの問い合わせ数と、内見から申し込みに進んだ数です。新築が建つ前後で前者が落ちていれば掲載情報で見劣りしている、後者が落ちていれば現地の印象で比べ負けている、と分かります。
入居中の建物でも工事できますか
できます。作業は水道メーターの周りだけで終わり、各戸への立ち入りはありません。水が止まるのは1〜2時間で、受水槽のある建物なら各戸では止まりません。
募集図面の設備欄に、効果を書いてもよいですか
書くのは対象の範囲だけにしてください。「全戸ウルトラファインバブル水（元栓型）」と、どの場所の水が対象かを添えます。募集図面には、設備の事実を書くほうが伝わります。
10年保証の中身を教えてください
メーカー保証2年と、株式会社ライヴスの延長保証8年を合わせた計10年です。窓口は当社ひとつで、設置から10年間のお問い合わせを当社がお受けします。
お見積もりには何が要りますか
水道メーターの直上約1mから撮った写真、メーターボックスを中心に半径1.5mほどの地面の仕上げが分かる写真、水道メーターと建物が同時に写っている写真の3枚があれば概算をお出しできます。お問い合わせのあと、担当からメールでご連絡します。設備の写真や図面は、そのメールに添付してご返信ください。
沼倉 孝秀（ぬまくら たかひで）
アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）・α-HT® の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。
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