賃貸の見えない部分に設備で価値を置く｜配管・水質・衛生・維持管理

建物の見えない部分に何があるのかを知りたいオーナーさま向けに、配管・水・衛生・維持管理の4つに分けて、仕組みから説明します。

見えないのは、配管の内側と水そのもの

内見で確かめられるのは、目に入る範囲だけです。壁紙の色、床の傷、日当たり、水の出方。ここまでは誰でも見られます。

分からないものが2つあります。壁と床の中を通っている給排水管の内側と、蛇口から出てくる水が何を含んでいるかです。どちらも図面には書かれていません。

この2つは、住み始めてから少しずつ表に出ます。排水の流れの悪さ、においの戻り、浴室のぬめりの付き方。入居者さまは原因を配管だとは考えず、部屋が古いと感じます。

泡の大きさで、名前と振る舞いが変わる

水の中の細かい泡は、直径で分類されています。国際規格の ISO 20480-1 が定めているもので、呼び名が違うだけでなく、水の中での振る舞いが違います。

小さいほど、浮き上がらなくなる

泡が小さいほど、浮き上がる速さが急に落ちます。1マイクロメートルを下回ると、水の分子の熱運動が浮力に勝って、水の中に散らばったままになります。見えないのも、浮いてこないのも、長く残るのも、この大きさから来ています。

浮かないから、建物の設備として使える

浮いて消える泡なら、作った場所の近くでしか働きません。浮かない泡なら、水と一緒に配管を流れて、離れた蛇口まで届きます。元栓型の1台で建物ぜんたいを対象にできるのは、この性質があるからです。

出典：ISO 20480-1:2017（マイクロバブルは直径1〜100マイクロメートル、ウルトラファインバブルは1マイクロメートル未満）

汚れが落ちやすくなる仕組み

ウルトラファインバブルの表面はマイナスに帯電しています。皮脂や排水口のぬめりのような汚れはプラスに帯電し、水をはじく性質を持っています。

帯電の向きが逆なので、泡は汚れに吸着します。汚れと面のあいだに入り込んで付着する力を弱め、水の流れで剥がれやすくします。継ぎ目のような細かいところにも入り込みます。

配管の内側を泡が覆うことで、剥がれた汚れがもう一度付きにくくなる働きも期待できます。すでに付いている汚れも、時間をかけて剥がれやすくなり、流れる水で少しずつ落ちていきます。変化が記録に出るのは、数か月から1年の単位です。

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見えない4つを、確かめられる形に分ける

見えないままでは判断できません。4つに分けて、いま何で確かめているかを書き出すと、手を入れる場所が決まります。

見えない設備は、書かなければ伝わらない

この分野の設備には、内見で見せられる形がありません。蛇口をひねっても、見た目は普通の水です。

だから、募集図面の設備欄とフリーコメントに文字で残す必要があります。書き方は、対象になる範囲（台所・洗面・浴室・洗濯機まで全戸）を書くのが基本です。

募集図面には、たとえば「全戸の水がウルトラファインバブルを含んだ水です」と書けます。

費用と保証の位置づけ

見えない部分に置く設備なので、金額も先に知っておくと比べやすくなります。20A なら 350,000円（メーカー希望小売価格498,000円）に工事費 50,000円〜80,000円で、合計 400,000円〜430,000円です。税抜です。

建物の引き込みが25Aなら総額650,000〜680,000円、40Aなら2,650,000円（いずれも税抜）です。40A・50A の工事費は 150,000円程度です。

導入後は、電気代も部品代も毎年の支出として出てきません。保証の10年は、メーカー保証の2年と、筆頭正規特約店 株式会社ライヴスの延長保証の8年で構成されています。

口径ごとの価格と工事費は、一棟まるごとの導入費用の記事にまとめています。

沼倉 孝秀（ぬまくら たかひで）

アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）・α-HT® の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。