賃貸収入を安定させる方法｜収入とコストの両面から固める

毎月の入りと出のぶれを小さくしたいオーナーさま向けに、ぶれの原因を4つに分けて、前もって打てる手を整理しました。

収支のぶれは、4つの費目に集まる

年間の収支を月ごとに並べると、平らな月と大きく凹む月が出ます。凹む月に出ていくのは、たいてい表の4つの費目です。

このうち退去と空室、原状回復、給排水の修繕の3つは、起きてから金額が決まります。予算の段階では幅を持たせるしかありません。4つめの設備の維持費だけは違い、毎年かかるかどうかが設備を選ぶ時点で決まります。ここは、自分で読める支出に変えられる場所です。

この設備で、年ごとにかかるもの

支出の側から先に固めます。水回りの設備を1台導入した場合に、年ごとにかかるものを表にまとめました。

毎年の費用がかからないことの意味

年度の予算では、最初の1回だけを見ておけば足ります。電源を引かないので電気代がかからず、薬剤を使わないので発注と在庫の管理が要らず、消耗品とフィルターがないので交換の予定を組まなくてよくなります。

ここで変わるのは、支出の側のぶれが1つ減ることです。金額の大小より、毎年の支出が前もって読めるようになることに意味があります。

収入の側では、どこに変化が出るのか

毎日触れる水回りの満足は、住み続ける理由になります。退去が減れば原状回復の費用が減り、募集も早く決まります。

水回りは、1日に何度も触れる場所です。台所で手を洗い、浴室を使い、洗濯機を回す。この回数の多さが、住み心地の印象を左右します。

配管の変化が、管理と募集の数字に表れるまでの流れ

配管の内側に汚れが付きにくくなり、すでに付いた汚れも時間をかけて剥がれていくと、詰まりや水の色についての連絡が減ることが期待できます。その先で、緊急の呼び出しと立ち会いの回数が減り、管理会社さまの工数をほかに回せるようになります。

収入の側も同じようにつながります。水回りのぬめりが出にくくなると、退去のときに指摘される材料が減り、原状回復の範囲が小さくなって、次の募集を早く出せることにつながります。

くわしいご案内賃貸の設備投資は何年で回収できるか｜水回りの設備で計算してみる

月ごとに並べると、どこが凹んでいるか分かる

年間の収支を12か月で横に並べ、家賃収入の行と、退去・原状回復・修繕の行を別に引きます。凹んでいる月と、その月に立っている費目が一目で分かります。

この作業に要るのは、管理会社さまからの月次の報告と、修繕の見積もりの控えだけです。表計算のソフトなら、1時間ほどの手間で形になります。

凹みが退去に集まっているなら、住み続ける理由を増やす側に手を回します。修繕に集まっているなら、配管の内側のように起きる前に手を打てる場所を探します。毎年の固定費が平らに高いなら、契約で続いているものを1つずつ見直します。

安定させる手順

手を付ける順番は、読めない支出を読める支出に変えられるものが先です。最初の3つは費用がかかりません。記録を読むだけで、どこが揺れているかが分かります。

• 1つめ：いまの退去の理由を1年分読み返す。水回りが出ているかを見ます
• 2つめ：給排水の修繕の起票を1年分数える。件数と金額を分けて数えます
• 3つめ：毎年かかっている設備の費用を書き出す。契約で続くものを見つけます
• 4つめ：そのうえで、建物の側で完結する設備を1つ足すかを決めます

設備とは別に動くもの

立地による募集の強さは変わりません。近隣に新築が建てば、その影響は受けます。

家賃の水準も変わりません。上げるための設備ではなく、下げずに決め、住み続けてもらうための材料です。

空室の出方は、転勤や家族の事情でも年ごとに変わります。数えられるのは、起きたときに出ていく金額と、前もって減らせる項目の数です。

前もって減らせる項目の1つが、水回りのトラブルと清掃にかかる費用です。元栓直下に UFB DUAL® を1台付けると、建物の給排水管がまとめて対象になります。引き込みの口径を伺って、お見積もりをお出しします。

沼倉 孝秀（ぬまくら たかひで）

アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）・α-HT® の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。