賃貸経営の次の一手が見えないとき｜停滞を動かす5つの視点

空室は埋まらない、値下げはしたくない、リフォームの手応えも薄れてきた。次の一手が見えないオーナーさまに向けて、選ぶときに見る5つの点をまとめました。

手が止まるのは、戻せない選択肢しか残っていないから

打てる手が尽きたのではなく、残っている手がどれも一度動かすと元に戻せないものになっている、というのがよくある状況です。

表で、手持ちの選択肢を3つの軸で見てください。戻せるか、戸数が増えたら増えるか、毎年続くか。この3つで比べると、なぜ決められないのかが見えてきます。

家賃を下げると、1年でいくら出ていくか

値下げは反響を上げる手としては確実ですが、下げた分は毎月出ていき続けます。金額にすると、ほかの手と比べる物差しになります。

24戸で1室あたり5,000円下げると、年1,440,000円です。2年で2,880,000円、3年で4,320,000円。40Aを1台入れる場合の総額2,650,000円は、この2年ぶんに届きません。設備の側は、翌年以降に同じ支出がありません。

この表は計算の例です。ご自身の戸数と値下げ幅を入れて確かめてください。

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停滞を動かす5つの視点

次の一手を選ぶときの物差しです。どの製品を選ぶかより先に、この5つで候補を絞ったほうが早く決まります。

1 戸数が増えても増えないものを選ぶ

室数に比例して増える支出は、戸数の多い建物ほど重くなります。建物に1台で済むものは逆で、戸数が多いほど1戸あたりが下がります。建物の引き込みが25Aなら総額650,000〜680,000円、40Aなら2,650,000円（いずれも税抜）です。

2 入居者さまの手間が増えないものを選ぶ

使い方の説明が要るもの、アプリの登録が要るもの、自分で付け替えるものは、入居者さまの側に手間が残ります。手間が残るものは、退去のときに元に戻っているかを確認する作業も残ります。

3 一度で終わる支出を選ぶ

毎年続く支出は、来年の判断を縛ります。電源が要らず、薬剤も入れず、消耗部品の交換もないものは、導入時の金額のあとに毎年の支出がありません。10年後も15年後も同じ金額のままです。

4 退去の理由の側から選ぶ

募集で勝つ工夫と、出ていく理由をつぶす工夫は別です。水回りは住んでからの不満が集まる場所で、排水口のぬめりや浴室の汚れは毎日のことなので積み上がります。ここが軽くなると、退去時の原状回復で揉める材料も減ります。

5 募集図面に1行足せるものを選ぶ

検索条件の一覧にない設備は、備考やフリーコメントに書くことになります。書ける一文があるかどうかで、仲介会社さまの説明がそろいます。全戸が対象という設備は、その一文が書けます。

元栓型1台という手を、費用で確かめる

元栓直下に取り付けるウルトラファインバブル（UFB）ノズル UFB DUAL® の場合、口径は戸数ではなく、建物に引き込まれている給水管の太さで決まります。引き込み管が25mmなら25Aで、本体600,000円（メーカー希望小売価格850,000円）と工事費50,000〜80,000円を合わせて650,000〜680,000円です。40mmなら40Aで、本体2,500,000円と工事費150,000円程度を合わせて2,650,000円になります。

工事は水道メーターの周りだけで、各戸への立ち入りはありません。直結給水の建物でも断水は1〜2時間で、受水槽のある建物なら各戸の断水はありません。満室のままでも工事できるので、空室が出るのを待つ必要はありません。

決める前に確かめること

決める前に、建物ごとに変わる条件を確かめます。

• 対象になるのは、取り付けた場所の先を通る水です。受水槽のある建物は、水道メーターと受水槽のあいだに付けるので、全戸が対象になります
• 減水率は約5%です。増圧ポンプで水圧を作っている建物では、設定に余裕があるかを設計値で確かめてから決めます
• 水道メーターの周りが意匠性の高いタイルや石材の場合、復元の費用が別に必要です
• 設備単体で家賃をいくら上げられるという数字はありません。値下げを止める材料として見るほうが確実です

沼倉 孝秀（ぬまくら たかひで）

アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）・α-HT® の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。