入居者の退去理由を減らす｜不満と責任の所在を分けて見る

2025年4月6日2026年10月2日

この記事の結論

退去理由を、入居者さまの生活事情、建物の外の環境、管理の運用、建物そのもの、の4つに分けると、オーナーさまが減らせるのは管理の運用と建物そのものの2つです。

この2つは退去届の理由欄にはほとんど書かれないので、退去した部屋から過去2年に来ていた修繕の依頼や相談の記録を並べて読み取ります。

先に連絡への対応の速さを整え、そのうえで、排水口のにおいや汚れの落ちにくさのような水回りの状態には、建物全体を対象にした手を打ちます。

退去を減らしたいオーナーさま向けに、退去理由を責任の所在で仕分けて、手が届く範囲だけを数える手順をまとめました。

退去理由は、責任の所在で4つに分かれます

退去理由の一覧を眺めても、次の一手は決まりません。理由の中身より先に、その理由が誰の領域にあるのかで分けます。分けると、手が届く範囲が全体の一部であることが件数で見えます。

領域は4つです。入居者さまの生活事情、建物の外の環境、管理の運用、建物そのもの。前の2つは変えられません。後の2つが、手を入れられる場所です。

責任の所在	よく挙がる退去理由	手が届くか	どこに残るか
入居者さまの生活事情	転勤、結婚、家族が増えた、進学	届かない	退去の申し出のとき
建物の外の環境	駅までの距離、近隣の騒音、周りの店の閉店	届かない	入居前から分かっている
管理の運用	連絡しても返事が来ない、修繕の手配が進まない、掲示が出ない	届く	連絡の記録
建物そのもの	設備が古い、水回りの状態、におい、収納が少ない	届く	修繕の依頼と内見の反応

この表は分類の例です。ご自身の物件の退去の記録に当てはめてください。

退去の申し出でいただくのは、たいてい「転居」「実家に戻る」の一語です。不満を理由として書く方は少なく、書いても短く済まされます。

そのため、理由欄の集計だけを見ていると、手が届く2つの領域が空欄のまま残ります。空欄は、打ち手の候補にも上がりません。

代わりに使えるのは、その部屋から過去に来ていた連絡です。修繕の依頼、設備の相談、共用部についてのお問い合わせ。退去した部屋の2年ぶんを日付順に並べると、最後の半年に何が起きていたのかが読めます。

列は4つです。日付、連絡の内容、対応が終わるまでの日数、費用を持った側。10部屋ぶんでも1時間かかりません。

同じ内容が3件を超えた列が、その建物で共通して起きていることです。件数の多い順に、上の表のどの領域に入るかを書き込みます。

運用の側は費用がほとんどかかりません。連絡を受けてから一次回答までの日数を決め、修繕の手配がどこまで進んでいるかを入居者さまに知らせる。これだけで、同じ不満が退去の理由に育つまでの時間が延びます。

建物そのものの側は、費用と工事の日程が要ります。だから運用を整えてから、残った不満の中身を見ます。順番を逆にすると、設備を導入しても連絡の遅さがそのまま残ります。

修繕の依頼として上がってくるのは、壊れたものだけです。壊れていないが気になる状態は、連絡の形になりません。水回りの多くはここに入ります。

排水口のにおいが強くなってきた、浴室の床が滑る、洗面の汚れが落ちにくい。どれも修繕を頼む理由にはなりませんが、毎日目に入ります。更新の案内が届いたときに、住み替えを考える側の材料に回ります。

この部分に手を入れるなら、対象は建物全体です。1戸だけ直しても、次の退去は別の部屋から出ます。

建物の側に手を入れると決めたら、元栓に1台という形が選べます。ウルトラファインバブルを作る元栓一体型のノズル UFB DUAL® を、水道メーターより建物側（二次側）に取り付けると、そこから先を通る水がすべて対象になります。入居中の部屋も含まれます。

費用は建物への引き込みの口径で決まります。戸数では決まりません。水道メーターに刻印があるので、そこで分かります。

口径	当社販売価格（税抜）	メーカー希望小売価格（税抜）	工事費の目安（税抜）
13A	220,000円	319,000円	50,000〜80,000円
20A	350,000円	498,000円	50,000〜80,000円
25A	600,000円	850,000円	50,000〜80,000円
40A	2,500,000円	オープン価格	150,000円程度
50A	3,500,000円	オープン価格	150,000円程度