賃貸の収益を最大化する方法｜収入を増やし費用を減らす公式

収益を上げたいが何から手を付けるか決めきれないオーナーさま向けに、式に分解して、動かせる場所と金額を並べました。

最大化という言葉を、式に置き換えます

「最大化」という目標のままでは、何から手を付けるか決まりません。満室想定の年収に稼働率を掛け、そこから運営費を引く形に直すと、変えられる場所が4つに絞れます。

掛ける側は賃料単価と空室日数でできています。引く側は修繕、清掃、緊急対応、設備の入れ替えです。どれも帳簿にすでに行があるものなので、新しく調べる必要はありません。

この表は式の分解です。ご自身の帳簿の行を当てはめてください。

収入を増やす経路は3つ。数字に出る速さが違います

空室日数：いちばん早く数字に出る

家賃100,000円の部屋は、1日あたり3,300円ほどです。決まるまでが20日短くなれば66,000円、年に3室が入れ替わる建物なら200,000円ほどが残ります。

ここは募集条件と内見の印象で変わります。設備を足すなら、内見で説明できて、住んでからも毎日使うものが向いています。

賃料単価：同じ帯の中で選ばれる材料を1つ増やす

単価は設備だけでは上がりません。立地と間取りで家賃の帯が決まっていて、その帯の中で比べられたときに選ばれるかどうかの話になります。

検索条件の欄に並ぶ設備は、近隣のオーナーさまも同じ一覧を見ています。帯の中で差になるのは、欄に無くて、説明すると伝わるもののほうです。

付帯収入：水回りの設備は、ここに含めない

水の設備を入居者から別に徴収する形にはしません。募集条件の一部として建物に付けたほうが、空室日数を減らす側で役立ちます。

付帯収入で足せるのは、駐車場、倉庫、共用部の使用料のように、使う人と使わない人が分かれるものです。

くわしいご案内賃貸の設備投資は何年で回収できるか｜水回りの設備で計算してみる

費用を減らすのは、単価ではなく件数です

単価の交渉は、1回で終わります。翌年からは元の水準に戻すか、据え置くかの話しかありません。続けて減らせるのは件数のほうです。

水回りで呼ばれる回数、退去のときに落とす汚れの量、立ち会いの回数。どれも汚れの付き方から出ています。

戸数別に、年あたりいくらの設備になるか

元栓型のウルトラファインバブルの設備 UFB DUAL® は、台数が戸数で増えません。決まるのは建物に水が入ってくる管の太さだけです。

メーカーが公開している導入では、32戸の新築マンションに40Aが1台です。50戸でも台数の欄は1のままで、増えるのは割る側の分母だけになります。

導入の翌年に、式のどこが変わったか確かめます

確かめる場所は、稼働率と運営費の2つです。賃料単価は更新のタイミングまで変わらないので、先に見るのはこの2つになります。

• 空室日数の合計（募集に出した日から契約日まで、室ごとに足す）
• 水回りで管理会社さまから上がってきた連絡の件数
• 退去1件あたりの水回りの清掃費（原状回復の明細から抜き出す）
• 共用部と空室の清掃の回数

導入前の数字を、先に控えておく

4つとも、導入後に集め始めると比べる相手がいません。着工の前月までの1年ぶんを控えておけば、翌年の同じ月に並べるだけで済みます。

汚れが付きにくくなる働きなので、数字に変化が出るのは数か月たってからです。1年単位で並べてください。

沼倉 孝秀（ぬまくら たかひで）

アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）・α-HT® の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。