賃貸の家賃下落への対策｜値下げ以外で資産価値を維持する

家賃を下げずに持ちこたえたいオーナーさま向けに、下落が進む順番と、値下げの代わりに置ける手を整理しました。

家賃は、下がる前に募集条件から崩れる

決まりが悪くなったとき、最初に変わるのは家賃ではなく募集条件です。広告料を積み、フリーレントを付け、礼金をやめる。ここまでが先に来て、それでも決まらないときに家賃に手が付きます。

この順番には意味があります。上のほうは募集のたびに調整できますが、下に行くほど戻せなくなります。いま自分がどの段にいるのかを確かめると、次の1手が変わります。

資産価値は、家賃の差で測れる

家賃を下げたくない理由を、毎月の収入だけで説明すると小さく見えます。賃貸の建物の評価は家賃から計算されるので、月いくらの差が、そのまま資産の金額の差になります。

1戸あたり月1,000円の差は、年に12,000円です。表面利回り5%で割り戻すと、1戸あたり240,000円。ここに戸数を掛けると、値下げを止めることの意味が金額で見えます。

この表は計算の例です。ご自身の家賃と利回りを入れて確かめてください。

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築年数とともに家賃を下げているもの

築年数が家賃を下げるのではなく、築年数とともに増えていくものが下げます。内見のときに目に入るものと、住んでからの毎日のことです。

内装は張り替えれば新しくなります。手が入らないまま残るのは、蛇口から出る水の勢い、浴室の床、排水口。ここは写真にも図面にも出ないので、比較の対象にならないまま印象だけが残ります。

• 内装：張り替えで戻る。退去の順番を待つ
• 共用部：清掃と照明で戻る
• 水回りの体感：手を入れる先が分かりにくい
• 配管の内側：見えないまま進む

値下げの代わりに置けるものの4条件

家賃を下げる代わりに何かを足すなら、条件があります。4つを満たさないものは、結局もう一度値下げの話に戻ってきます。

元栓型1台という手を、この4条件に当てる

水道メーターの二次側に1台つけると、そこから先を通る水がすべて対象になります。台所・洗面・浴室・洗濯機まで、元栓を通る水が同じ扱いになります。

毎年の支出はありません。水圧だけでウルトラファインバブルを作るので電源が要らず、可動部も消耗品もないため交換もありません。口径は戸数ではなく建物への引き込みで決まるので、戸数が増えても台数は1台のままです。

工事は敷地内の水道メーターの周りだけで、各戸への立ち入りがありません。募集図面には「全戸ウルトラファインバブル水」と1行で書けます。建物の引き込みが25Aなら総額650,000〜680,000円、40Aなら2,650,000円（いずれも税抜）です。いずれも税抜です。

口径ごとの価格と工事費は、一棟まるごとの導入費用の記事にまとめています。

沼倉 孝秀（ぬまくら たかひで）

アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）・α-HT® の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。