この記事の結論
賃貸経営で利益が残らない原因は、家賃の水準が近隣より低い、空室の期間が長い、毎年続く支出が多い、の3つのどれかです。満室なのに残らないなら、原因は支出の側にあります。
先に手を付けるのは支出です。毎年続く支出を1枚に書き出し、月額の契約は年数を掛けて総額に直して、買い切りに置き換えられるものを探します。収入の側では、家賃を上げるより、空室の期間と原状回復の範囲を小さくするほうが変えやすい数字です。
満室なのに手元に残らない、というオーナーさま向けに、収益の構造を支出の性格から見直す手順をまとめました。
「利益が残らない」は、3つのどれかに当たる
帳簿を見て利益が薄いとき、原因は3つのうちのどれかです。家賃の水準が近隣より低い、空室の期間が長い、毎年続く支出が多い。どれなのかを先に決めないと、打ち手が選べません。
このうち家賃の水準は、近隣の募集条件で決まるので、自分だけでは動かせません。残る2つが、手を付けられる場所です。
支出を「続くもの」と「1回で終わるもの」に分ける
金額の大小より、続くかどうかで比べます。続く支出は、決めた年から毎年出ていきます。
続く支出が多い物件は、満室でも残らない
満室であることは、収入の側が上限に近いという意味です。そこで残らないなら、原因は支出の側にあります。
反対に、1回で終わる支出は年数が経つほど1年あたりが軽くなります。同じ金額でも、性格が違えば10年後の姿が変わります。
| 費目 | 性格 | 10年で見るときの考え方 |
|---|---|---|
| 管理委託料 | 続く | 料率と業務の範囲を見直す対象 |
| 共用部の清掃・法定の点検 | 続く | 頻度と範囲で金額が決まる |
| 月額や賃借の形で入れた設備 | 続く | 月額に年数を掛けて総額にしてから比べる |
| 消耗品や薬剤が要る設備 | 続く | 発注と在庫の手間も一緒に数える |
| 買い切りで入れた設備 | 1回で終わる | 最初の金額を年数で割って見る |
| 原状回復・修繕 | 起きるたび | 件数と1件あたりの金額を分けて数える |
続く支出を、1回で終わる支出に置き換える
水回りの設備を例にすると、置き換えが分かりやすくなります。月額の形で入れたものは年数の分だけ総額が伸びますが、買い切りなら最初の1回で終わります。
元栓型の装置は、電源も薬剤も消耗品も使いません。フィルターの交換もないので、導入した翌年から毎年の支出がありません。
20A の場合、本体350,000円（メーカー希望小売価格498,000円）と工事費 50,000円〜80,000円で、合計 400,000円〜430,000円です。税抜です。月額の表示で示されているものと比べるときは、年数を掛けて総額にしてから並べてください。
くわしいご案内賃貸の設備投資は何年で回収できるか｜水回りの設備で計算してみる
収入の側で動かせるのは、期間と範囲
収入の側で自分から動かせるのは、家賃の額ではなく、空室の期間と原状回復の範囲です。どちらも日数と作業の量で決まります。
空室の期間は、募集を出した日から契約日までの日数で数えられます。原状回復の範囲は、退去のときの見積もりで、どの部分に手を入れたかを見れば分かります。
水回りは、この2つに同時に関わります。ぬめりが出にくい状態なら、退去のときに指摘される場所が減り、手を入れる範囲が小さくなります。範囲が小さければ、次の募集を早く出せます。
1戸あたりに割って、家賃と比べる
設備の金額は、戸数で割って1戸あたりにすると、家賃と並べて考えられます。口径は戸数ではなく、建物への引き込みの太さで決まります。
引き込みが20Aの小さなアパートなら、総額は400,000〜430,000円（税抜）です。12戸なら、1戸あたり約33,300〜35,800円になります。
10年で割ると、1戸あたり月いくらか
40A を24戸の建物に入れた場合、1戸あたり約110,400円です。10年で割ると、1戸あたり1か月あたり約920円になります。
毎年かかるものがないので、11年目以降はこの金額も出ていきません。保証は計10年です。メーカー保証2年に、筆頭正規特約店 株式会社ライヴスの延長保証8年を足したものです。
見直しの順番
支出の側から入るほうが早いです。収入の側は近隣の募集条件に左右されますが、支出の側は自分が結んだ契約で決まっているものが多いからです。
- 1つめ：毎年続く支出を1枚に書き出す。金額と、続いている理由を並べます
- 2つめ：そのうち月額の形のものを、年数を掛けて総額に直す
- 3つめ：買い切りに置き換えられるものがあるかを見る
- 4つめ：そのうえで、空室の期間と原状回復の範囲を1年分数える
設備投資より先に見直すこと
家賃の水準が近隣より低いことが原因なら、設備では差を埋められません。募集条件そのものを見直す話になります。
借り入れの返済が重い場合も、設備投資の前に返済の条件を確かめるほうが先です。
続く支出が管理委託料と清掃費だけで、すでに絞り切っている場合、削る余地は残っていません。その場合は収入の側、つまり空室の期間を短くするほうに手を回してください。
空室の期間を短くする材料の1つとして、元栓直下に UFB DUAL® を1台付け、建物の水回りの印象を変える方法があります。毎年の費用が増えないので、利益の出方を崩さずに試せます。戸数と引き込みの口径をお知らせいただければ、お見積もりをお出しします。
よくあるご質問
満室なのに残らないのは、なぜですか
毎年続く支出が積み上がっているか、空室の期間が長いか、家賃の水準が近隣より低いかです。帳簿を、続く支出と1回で終わる支出に分けると、どれなのかが見えます。
月額のサービスと買い切りは、どう比べますか
月額に年数を掛けて総額にしてから比べます。10年と15年の2つで出しておくと差が見えます。買い切りは最初の1回だけなので、年数が長いほど1年あたりが軽くなります。
1戸あたりいくらの設備になりますか
40A を1台入れる構成なら総額 2,650,000円で、24戸なら1戸あたり約110,400円、32戸なら約82,800円です。50A なら総額 3,650,000円で、50戸なら約73,000円です。
回収は何年で見ますか
たとえば引き込み管が50mmで50戸、家賃80,000円の建物（50A、総額3,650,000円）で、1年に12室が入れ替わり、それぞれ空室期間が1か月ぶん短くなるなら、年960,000円で約3.8年です。空室の期間と原状回復の範囲を、ご自身の数字に置き換えてください。
お見積もりに要るものは何ですか
水道メーターの直上約1mから撮った写真、メーターボックスを中心に半径1.5mほどの地面の仕上げが分かる写真、水道メーターと建物が同時に写っている写真の3枚です。お問い合わせのあと、担当からメールでご連絡します。設備の写真や図面は、そのメールに添付してご返信ください。お見積もりは無料です。
沼倉 孝秀
アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。
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