この記事の結論
マンションの給排水管の修繕費のうち抑えやすいのは、更新工事のような計画した支出ではなく、詰まり・漏水・水の色やにおいへの急な対応といった予定外の支出です。
予定外の1件には、工事費のほかに時間外の割増や専有部の手直し、担当者の手間が付くので、帳簿の金額より実際の負担は大きくなります。
元栓直下に取り付けて配管の内側に汚れが付く速さを緩やかにする設備は、この予定外の対応を減らすことが期待できます。
配管に関わる支出を抑えたいオーナーさま向けに、予定外の支出の内訳と、水の側から手を入れられる範囲、給水方式ごとの設置位置を整理しました。
配管の支出は、2つの流れに分かれます
配管に出ていくお金は、計画の側と予定外の側に分かれます。計画の側は、更新工事、更生工事、排水管の高圧洗浄です。年度と金額を自分で決められます。
予定外の側は、詰まり、漏水、水の色やにおいの連絡への対応です。1件ずつは小さいのに、年間で積むと計画の側に迫ることがあります。
抑えられるのは、主に予定外の側です。計画の側は、劣化の進み方そのものを変えないと減りません。
予定外の1件には、工事費のほかに4つ付きます
予定外の支出を請求書の金額だけで数えると、実際より小さく見えます。1件には次の費目が一緒に発生しています。
- 時間外の割増。夜間と休日は、通常の手配より高くなります
- 専有部の手直し。漏水では、床材や天井、下の階への対応が付きます
- 人の時間。業者の手配、立ち会い、入居者さまへの報告に、担当者の時間が使われます
- 次の募集への影響。水の話は、内見と更新の場面に残ります
帳簿に出るのは、この2つまでです
3つ目と4つ目は費目として立たないので、予定外の支出は実際より小さく記録されます。だから予防に予算を回す判断は、帳簿の数字だけでは出てきません。
1件あたりに何時間使ったかを先に数えておくほうが、比べる土台になります。
汚れが付きにくくなると、修繕費と手間がどう減るか
水の側から手を入れると、どこまで届くのかを3段に分けます。1段目が設備に起きること、2段目が現場で変わること、3段目が支出と手間の言葉です。
支出と手間に置き換えると、比べる相手が決まります
比べるのは製品の価格ではなく、予定外の1件にかかっている時間と金額です。ここまで置き換えないと、予防にいくらまで充てられるかが決まりません。
| 1段目 | 2段目 | 3段目 |
|---|---|---|
| 給排水管の内側で、汚れの付着が抑えられる | 詰まりやにおいに由来する修繕の対応件数が減ることが期待できる | 緊急の手配と巡回にかかる工数が減り、人を他の物件に振り向けやすくなることにつながります |
| 水回りのバイオフィルムとにおいの発生が抑えられる | 退去のときに手を入れる範囲が小さくなることが期待できる | 原状回復の見積もりの行が減り、次の募集までの日数が短くなることにつながります |
| 元栓型の1台で建物全体が対象になる | 各戸ごとの設置、交換、盗難への対応が要らない | 設備管理台帳と修繕計画が簡素になり、修繕の意思決定が早くなることにつながります |
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働くのは、管の内側に汚れが付くところです
UFB DUAL® が作るウルトラファインバブルはマイナスに帯電していて、水をはじく性質の汚れに吸着し、管の内側に付く力を弱めます。すでに厚く積もった層を溶かす働きではありませんが、付く力が弱まることで、時間をかけて剥がれやすくなります。
そのため変化は、汚れが付く速さが緩やかになるという形で現れます。判断は数か月から1年の単位で、水を多く使う系統から先に表に出ます。
すでに流量が落ちている、水の色が変わっている、継ぎ目から漏れている系統は、この範囲の外です。管の肉厚は戻らないので、更新か更生の可否を確かめる検査が先に来ます。
給水の方式で、取り付ける位置が変わります
マンションの給水は、大きく2つの方式です。方式によって、取り付ける位置と対象になる範囲が変わります。
受水槽のある建物では、生活に出ません
取り付けるのは槽の手前なので、各戸には槽に貯まっていた水がそのまま流れます。止まる区間に蛇口がないため、住民の方は工事に気づきません。
棟が分かれている建物や、店舗と住戸で引き込みが別の建物では、系統の数だけ台数が要ります。給水設備の図面があれば、そこで分かります。
| 給水の方式 | 取り付ける位置 | 対象になる範囲 | 工事のあいだ、各戸の水 |
|---|---|---|---|
| 増圧直結方式 | 水道メーターの二次側 | その先を通る水すべて | 1〜2時間止まります |
| 受水槽のある建物 | 水道メーターと受水槽のあいだ | 受水槽から先を通る水すべて | 止まりません |
予防に回す金額を、予定外の年間額から決めます
予防にいくらまで置けるかは、予定外の年間額から逆に決めます。前の1年で、詰まりと漏水と水の色の連絡に何件、いくら、何時間使ったかを書き出します。
書き出す先は、管理会社さまの月次報告です。修繕の履歴、緊急対応の明細、退去時の原状回復の内訳。この3つで、予定外の側のおおよその年間額が出ます。
UFB DUAL® の20A なら総額400,000〜430,000円、保証は計10年です（税抜）。予定外の年間額と比べると、何年分に相当するかで判断できます。
戸数が少ないと、年ごとの件数は上下に振れます。1年だけを取り出さず、2年か3年をならして比べてください。
よくあるご質問
配管の修繕費は、どのくらい抑えられますか
予定外の対応の件数、時間外の割増、専有部の手直しが抑えられます。導入の前後で記録を比べれば、金額で確かめられます。働くのは汚れが付く速さのところで、減ることが期待できるのは、詰まりや水の色に由来する予定外の対応です。前の1年の件数と時間を書き出しておくと、変化を同じ基準で比べられます。
すでに水の色が変わっている建物でも、効果はありますか
水の色を元に戻す効果は期待できません。その段階は配管そのものの劣化で、付着を抑える働きでは戻らないためです。更新か更生の可否を確かめる検査が先で、その結果によって設備を導入する時期も変わります。
受水槽のある建物では、どこに付けますか
水道メーターと受水槽のあいだです。工事のあいだも槽の水が各戸に流れるので、住民の方の断水は起きません。増圧直結方式の建物では水道メーターの二次側に付け、断水は1〜2時間です。
排水管にも効果はありますか
あります。泡を含んだ水がそのまま排水として流れるので、排水管の側にも同じ水が流れます。対象になるのは、その元栓を通った水が流れる範囲で、雨水や外部からの流入には関わりません。
排水管の高圧洗浄は、やめてよいですか
やめる判断はしないでください。付着の速さに手を入れる設備で、すでに溜まったものを落とすのは洗浄の仕事です。洗浄の間隔を見直すかどうかは、作業者からの所見と年ごとの記録を見てから決めます。
沼倉 孝秀
アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。
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