この記事の結論
賃貸経営で価格競争から抜け出すには、家賃・面積・駅からの時間・築年数のように近隣と同じ項目で比べられる状態から、近隣がすぐには並べられない判断材料を1つ足して、比べられる土俵を変えます。足す材料は、入居者さまが毎日触れる、入居者さまに操作を頼まない、近隣が一晩では並べられない、の3条件を満たすものを選びます。
元栓直下に1台付けて全戸の水をウルトラファインバブル（直径1マイクロメートル未満の泡）を含む水にする UFB DUAL® はこの3条件に当てはまり、引き込み管が20mmの建物なら本体と工事費で400,000〜430,000円（税抜）、そのあと毎年かかる費用はありません。
家賃を下げるほかに手がない、と感じているオーナーさま向けに、価格で比べられる状態から抜け出す条件を、費用の数字まで含めて整理しました。
価格競争は、判断材料が家賃しかないときに起きる
入居希望者がポータルサイトで並べているのは、家賃・面積・駅からの時間・築年数です。この4つが近隣と同じ水準にそろうと、最後に残るのは家賃だけになります。
設備の欄も同じです。並んでいるのは有無を印で示す項目で、近隣が同じ印を付ければ、その欄では差になりません。
つまり価格競争は、物件が弱いから起きているのではありません。比べる項目が全員そろっているから起きています。抜け出す道は2つで、家賃を下げるか、項目そのものを増やすかです。
値下げと設備で、変わる数字の性格が違う
同じ「入居を決める」という目的でも、家賃を下げる場合と設備を導入する場合では、変わる数字の性格がまったく違います。並べると判断が楽になります。
下げ幅は、建物ぜんたいの年間の金額にしてから決める
1戸あたり月3,000円の値下げは、12戸で年に432,000円です。24戸なら年に864,000円になります。1室ずつの話に見えても、建物の単位では大きな金額になります。
この金額を毎年出し続けるか、一度きりの設備に振り替えるか、という比べ方にすると、同じ条件で判断できます。
| 変わる数字 | 家賃を下げたとき | 元栓直下に1台つけたとき |
|---|---|---|
| 毎月の収入 | 下げた分が毎月そのまま減る | 変わらない |
| 支出 | 増えない | 最初の1回だけ増える |
| 元に戻せるか | 次の契約更新まで戻せない | 設備として建物に残る |
| 戸数が増えたとき | 戸数の分だけ減収も増える | 台数は1台のまま |
| 近隣が同じ手を打ったとき | さらに下げることになる | 近隣にも工事と費用が必要になる |
比べられる項目を増やすには、3つの条件が要る
項目を増やすといっても、何でもよいわけではありません。近隣がすぐに並べられるものを足しても、また同じ土俵に戻ります。
次の3つが同時に当てはまるものを探してください。1つでも欠けると、印を付け合う競争に戻ります。
- 入居者さまが毎日触れること。使われない設備は記憶に残りません
- 建物の側で完結すること。入居者さまに操作や手入れを頼まないこと
- 入れる側に手間と費用の障壁があること。一晩では並べられないこと
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元栓型1台という形が、すぐには並べられない理由
水回りは、この3つが同時に当てはまる数少ない場所です。元栓直下の位置、つまり水道メーターのすぐ後ろに装置を1台付けると、建物に入る水がそこで泡を含んだ水に変わり、台所から洗濯機の蛇口まで、その先のすべての水栓が対象になります。
近隣が同じことをするには、工事の手配と費用が要ります。設備の欄に文字を1行足すのとは段取りが違い、その差がそのまま差の続く時間になります。
工事は、入居者さまの部屋に入らずに終わる
作業する場所は敷地内の水道メーターの周りだけです。各戸への立ち入りがないので、満室のまま進められます。直結給水の建物では、配管をつなぐ接着剤が固まるまでの1〜2時間だけ断水します。受水槽のある建物では、工事のあいだも、受水槽に貯まっている水があるうちは、入居者さまはふだんどおり水を使えます。
電源も薬剤も使わない
水道の水圧だけで泡を作る構造なので、電源の引き込みも薬剤の補充もありません。消耗品がないため、毎年の予定表に点検や交換の予定が増えません。
費用は、メーカー希望小売価格と並べて確かめる
価格で戦わないと決めたなら、買うときも価格だけで選ばないほうが筋が通ります。金額は、当社の金額とメーカー希望小売価格を並べて確かめてください。
当社販売価格は、25Aが本体600,000円（メーカー希望小売価格850,000円）、40Aが本体2,500,000円（メーカー希望小売価格の設定がないオープン価格）です。建物の引き込みが25Aなら総額650,000〜680,000円、40Aなら2,650,000円（いずれも税抜）です。口径ごとの価格と工事費は、一棟まるごとの導入費用の記事にまとめています。
工事費を足した金額
20A なら本体 350,000円（メーカー希望小売価格498,000円）に工事費 50,000円〜80,000円を足して、合計 400,000円〜430,000円です。40A・50A の工事費は 150,000円程度で、水道メーターまわりが意匠性の高いタイルや石材の場合は、壊した部分を元に戻す費用が別に必要になります。
導入のあとに毎年出ていく費用はなく、保証はメーカーの2年に筆頭正規特約店 株式会社ライヴスの延長8年を足した計10年です。保証の期間中、ご連絡先は当社ひとつです。
見えない設備なので、書いて伝える
見えない設備なので、書かなければ伝わりません。募集図面の設備欄とフリーコメントに、対象になる範囲が分かる書き方で残しておいてください。
よくあるご質問
近隣の物件が同じ設備を入れたら、差はなくなりますか
すぐにはなくなりません。近隣が並ぶには工事の手配と費用が要り、設備の欄に1行足すのとは段取りが違うので、時間がかかります。その期間も毎年の費用はなく、設備は建物に残ります。
家賃を上げられますか
家賃の水準は立地と近隣の募集条件で決まります。上げる前提の試算はおすすめしません。下げずに決めるための材料として使うほうが現実的です。
20Aの合計はいくらですか
20Aは本体350,000円（メーカー希望小売価格498,000円）と工事費 50,000円〜80,000円で、合計 400,000円〜430,000円です。税抜です。そのあとに毎年かかるものはありません。
工事のあいだ、入居者さまに迷惑はかかりませんか
かかりにくい工事です。各戸への立ち入りはありません。直結給水の建物では1〜2時間の断水があり、時間帯は、管理会社さまから前もって掲示で知らせていただきます。受水槽のある建物では、工事のあいだも、受水槽に貯まっている水があるうちは、入居者さまはふだんどおり水を使えます。
保証は何年ですか
計10年です。メーカー保証2年と株式会社ライヴスの延長保証8年を合わせています。窓口は当社ひとつです。
沼倉 孝秀（ぬまくら たかひで）
アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）・α-HT® の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。
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