この記事の結論
不動産投資家が設備投資を判断するときは、家賃がいくら上がるかという読みにくい数字より先に、総額を戸数で割った1戸あたりの金額、10年後も入れ替えずに使い続けられるか、売却するときに建物の設備として引き継げるか、の3つで比べるのが確実です。
たとえば元栓直下に1台付けて全戸の水をウルトラファインバブル（直径1マイクロメートル未満の泡）を含む水にする UFB DUAL® は、引き込み管が40mmの50戸の建物なら40Aで総額2,650,000円（税抜）、1戸あたり53,000円です。電気代や部品交換など毎年の費用はかからず、戸数が増えても台数は1台のままです。
築15年前後の一棟を持ち、次の設備投資をどこに置くか決めかねている不動産投資家の方に向けて、判断の物差しと、そのまま使える数字を並べました。
設備投資は3つの点で比べます
賃貸物件の設備投資は、検討する材料を増やせばいくらでも増えます。ただ、判断を左右するのは3つです。1戸あたりいくらか、10年後も価値が残るか、売るときに何が残るか。
この3つで測ると、家賃をいくら上げられるかという不確かな数字に頼らずに、設備そのものの良し悪しを比べられます。築15年の建物では、これから10年から15年をどう持つかが前提になるので、年数で割った金額が物差しになります。
- 1戸あたりいくらか（総額を戸数で割る。戸数が多い建物ほど下がる）
- 10年後も価値が残るか（電気で動くもの、通信につながるものは入れ替えの時期が来る）
- 売るときに何が残るか（建物に付いているものか、各戸に置いた備品か）
築15年・50戸の建物で、1戸あたり月いくらの設備になるか
口径は戸数ではなく、建物に引き込まれている給水管の太さで決まります。引き込み管が40mmなら40A、50mmなら50Aです。本体と工事費を足した総額を、戸数と保有年数で割ると、ほかの設備投資と同じ土俵で比べられる形になります。
維持費は足しません。電源も薬剤も使わず、消耗部品の交換もないため、この総額のあとに毎年かかるものがありません。
| 構成 | 総額（税抜） | 1戸あたり | 10年で割ると1戸あたり月 | 15年で割ると1戸あたり月 |
|---|---|---|---|---|
| 25A を1台・8戸 | 650,000〜680,000円 | 約81,300〜85,000円 | 約680〜710円 | 約450〜470円 |
| 40A を1台・50戸 | 2,650,000円 | 53,000円 | 約440円 | 約290円 |
| 50A を1台・50戸 | 3,650,000円 | 73,000円 | 約610円 | 約410円 |
| 50A を1台・80戸 | 3,650,000円 | 約45,600円 | 約380円 | 約250円 |
もう少し詳しく：なぜ戸数が増えても台数が増えないのか
装置は水道メーターのすぐ後ろ、建物全体の水が1本の管にまとまっている位置に付けるためです。引き込みが1系統の建物なら、住戸がいくつあっても、通る水はすべてこの1台を経由します。
メーカーが公開している例では、32戸の新築マンションに40Aが1台です。戸数が増えるほど、1戸あたりの金額は下がっていきます。
10年後に陳腐化しているか
設備投資でいちばん読みにくいのが、入れ替えの時期です。電気で動くもの、通信につながるものは、部品の供給や規格の世代交代で寿命が決まります。
UFB DUAL® は水道の水圧だけで働きます。特許第6182715号のノズルを水が通るときの圧力変化で泡を作るので、電源も薬剤も要りません。可動部と消耗部品がないため、点検の契約も、部品の在庫管理も発生しません。
認証の面では、日本水道協会（JWWA）認証とJETマークの両方を取得しています。給水装置としての認証は日本初です。給水管に直接入れるものなので、ここは投資判断の材料になります。
- 保証は計10年（メーカー保証2年と筆頭正規特約店 株式会社ライヴスの延長保証8年）
- 第三者評価は水利用設備環境衛生協会の推奨品 24-055
- 認証は日本水道協会（JWWA）認証とJETマークの両方
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保有を続ける場合に、管理の数字で変わること
保有を続ける場合に変わることを、配管の中で起きることから、管理の費用と手間に出るところまでたどります。
給排水管の汚れの付着が抑えられる
詰まりや赤水に由来する修繕の対応件数が減ることが期待できます。泡が汚れと管の内側のあいだに入り込んで付く力を弱めるため、新しい汚れが付きにくくなり、すでに付いている汚れも時間をかけて剥がれやすくなって、流れる水で落ちていきます。
管理会社さまの緊急対応と巡回の工数が減り、ほかの物件へ手を回しやすくなることにつながります。
排水口のぬめりが出にくくなる
退去時に話題になる汚れの範囲が小さくなることが期待できます。原状回復の見積もりで揉める材料が減り、次の募集を出すまでの日数が短くなることにつながります。
元栓型1台で建物全体をまかなえる
各戸に配る備品と違い、紛失も持ち去りも起きません。設備管理台帳が1行で済み、長期修繕計画に載せる項目が増えません。
売るときに残るもの、残らないもの
出口を考えるなら、投じた金額が何の形で残るかを見ます。元栓直下に付ける設備は、建物の給水設備として残ります。各戸に配った備品は、退去のたびに行方が分からなくなり、引き渡しの対象からも外れていきます。
募集図面の設備欄に書ける項目が1つ増えることも、売却時に引き継げる材料です。検索条件の一覧には無い設備なので、備考やフリーコメントに書く形になります。
家賃や売却価格がいくら上がるかは、立地や市況で決まる部分が大きく、設備だけでは数字にできません。判断は、1戸あたりの金額と、管理の手間の変化で行うのが確実です。
判断の前に確かめる4つの条件
導入後に「思っていた範囲と違う」とならないよう、建物ごとに変わる条件を先に確かめます。
- 対象になるのは、取り付けた場所から先を通る水です。受水槽のある建物では、水道メーターと受水槽のあいだに付けるので、建物全体が対象になります
- 減水率は約5%で、蛇口から出る水の量はほとんど変わりません。増圧ポンプや高置水槽で水圧を作っている建物で、もともと上の階の水圧に余裕がない場合は、設計値を先に確かめます
- エントランスや駐車場の床を石材やタイルで仕上げていて、水道メーターがその下にある場合は、仕上げを戻す費用が工事費とは別にかかります。金額は仕上げの材料と範囲で決まります
- 水の見た目は変わりません。1マイクロメートル未満の泡は無色透明で、肉眼では見えません
よくあるご質問
口径は戸数で決まるのですか
いいえ、建物に引き込まれている給水管の太さで決まります。引き込み管が40mmなら40A、50mmなら50Aです。水道メーターに表示された口径と、給水方式が分かれば判断できます。
満室でも工事できますか
できます。作業するのは水道メーターの周りだけで、各戸への立ち入りはありません。直結給水の建物では、配管をつなぐ接着剤が固まるまでの1〜2時間だけ断水します。受水槽のある建物では、工事のあいだも、受水槽に貯まっている水があるうちは、入居者さまはふだんどおり水を使えます。
維持費はいくらかかりますか
かかりません。電源を使わず、薬剤も入れず、フィルターの交換もないためです。総額のあとに毎年出ていくものはありません。
お見積もりにはどんな情報が要りますか
戸数と口径を相談内容の欄に書いていただければ、概算が早く出ます。お問い合わせのあと、担当からメールでご連絡します。設備の写真や図面は、そのメールに添付してご返信ください。
10年保証の中身を教えてください
メーカー保証2年と、株式会社ライヴスの延長保証8年を合わせて計10年です。窓口は当社ひとつです。
沼倉 孝秀（ぬまくら たかひで）
アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）・α-HT® の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。
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