50戸マンションの収益改善の試算｜年間効果と回収年数の出し方

2025年3月31日2026年11月5日

この記事の結論

50戸のマンションの収益改善は、空室日数・水回りの緊急対応・退去時の水回りの費用・高圧洗浄の周期という4つの記録から年間効果を積み上げて試算し、記録のない項目は0円で置きます。

費用の側は、給水管が50Aの建物なら本体と工事費で総額3,650,000円、1戸あたり73,000円で、毎年かかる費用はありません。

回収年数は、総額を年間効果の合計で割って出します。そのうえで、次の大規模修繕までの残り年数より短いかを確かめます。

50戸前後のマンションをお持ちのオーナーさま向けに、年間効果の積み方と、試算の前提をどこから取るかをまとめました。

試算は「測る・積む・割る」の3手順

収益改善の試算が当たらないのは、先に効果の側を大きく見込んで、測っていない項目を見込みで埋めるからです。順番を逆にします。

測れる項目だけを集め、測れなかった項目は0円のまま置く。こうして出た金額は小さく見えますが、翌年に同じ形で比べられます。比べられる数字だけが、次の判断に使えます。

測る（4つの記録を集める）

集めるのは4つです。どれも管理会社さまが持っている記録から取れます。新しく調査を入れる必要はありません。

抜けやすいのは3つ目です

緊急の対応は、請求書としてだけ残り、件数の形になっていないことが多いからです。日付と内容を月ごとに数え直すところから始めます。

1件あたりの時間も控えます。連絡を受けて業者を手配し、立ち会い、入居者さまへ報告するまでを合わせると、1件で数時間になります。金額だけでは、減らす価値が見えません。

記録	取り出し先	使い方
空室日数	募集記録（募集開始日と契約日）	過去2年の平均を1室あたりで出す
原状回復の見積もり	退去のたびの見積書	水回りの費目だけを抜き出し、1件あたりに直す
水回りの緊急の対応	修繕の履歴と請求書	件数、1件あたりの費用、かかった時間
高圧洗浄の実施年と金額	修繕の履歴	直近の実施年、周期、1回あたりの金額

この表は集める項目の一覧です。ご自身の物件の記録に当てはめてください。

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くわしいご案内賃貸の設備投資は何年で回収できるか｜水回りの設備で計算してみる

積む（年間効果を性格ごとに置く）

積むときは、効果の性格で分けます。日数で出るもの、件数で出るもの、周期で出るもの。混ぜると、翌年に比べられなくなります。

日数で出るもの … 1室の家賃を30で割り、短くなった日数と年間の入れ替わりの室数を掛ける
件数で出るもの … 水回りの緊急の対応と、退去時の水回りの費目。1件あたりの金額に件数を掛ける
周期で出るもの … 高圧洗浄の周期。所見が変わってから判断する項目なので、初年度は0円で置く

初年度の分子に入れないもの

洗浄や更新の周期を変える判断には、記録が2期ぶん要ります。ここを見込みで入れると、試算全体が不確かになります。

家賃を上げる前提も入れません。賃料の水準は近隣の募集条件で決まるため、自分の側では確定できないからです。上げられたときに、後から足します。

割る（50戸の支出側を1戸あたりに直す）

ここでは、引き込み管が50mmで50Aを1台取り付ける50戸の建物を例にします。台数も口径も戸数では決まらず、建物へ引き込んでいる管の太さで決まります。

UFB DUAL® に毎年かかるものがないのは、水道の水圧だけでウルトラファインバブルを作る構造で、電源も薬剤も使わず、可動部と消耗品もないためです。分母は最初の1回で確定します。

項目	金額（税抜）
本体（50A）	3,500,000円
工事費	150,000円程度
総額	3,650,000円
1戸あたり	73,000円
10年で割った1戸あたり月額	608円
毎年かかるもの	なし

もう少し詳しく：仕上げで工事費が変わる場合

分母に1つだけ、写真を見ないと決まらない費目があります。メーター周りの仕上げが石材やタイルの建物では、掘ったあとを元の仕上げに戻す費用が別に必要です。仕上げの種類で金額が変わるため、現地の写真を拝見してから分母に入れます。

住宅で使う口径の工事費は50,000〜80,000円の帯です。40Aと50Aは150,000円程度が基準になるので、口径で分けて考えてください。

回収の見方は、年数ではなく式で持つ

回収年数は、総額を年間効果で割った数字です。年間効果は建物ごとに違うので、ご自身の物件の数字を式に入れて出します。

見るのは2つです。年間効果の合計が、総額を許せる年数で割った金額に届いているか。そして、その年数が大規模修繕までの残り年数より短いか。

2つ目が大事なのは、修繕の年に資金が集中するからです。回収の途中で修繕が来ると、判断がそこで止まります。

よくあるご質問

50戸なら口径はいくつになりますか

戸数ではなく、建物への引き込み管の太さで決まり、水道メーターの刻印で分かります。引き込みが50mmなら50Aで、本体3,500,000円に工事費150,000円程度を足して、総額3,650,000円です。

記録が残っていない場合はどうしますか

今年から取り始めてください。空室日数と水回りの緊急の対応の件数は、1年ぶんそろえば翌年から比べられます。記録がない項目は0円で置いたまま試算を出すほうが、見込みで埋めるより判断が早く進みます。

効果が出るまでどのくらいかかりますか

数か月の単位です。汚れが付きにくくなる働きなので、すでに付いている汚れが落ちていくまでには時間がかかります。比べるなら、導入前の1年と導入後の1年を同じ形でそろえます。

工事のあいだ、50戸すべてが断水しますか

受水槽のある建物では、工事のあいだも、受水槽に貯まっている水があるうちは、入居者さまはふだんどおり水を使えます。取り付けるのは水道メーターと受水槽のあいだなので、工事のあいだは槽に貯まっている水を使えます。増圧直結方式の建物では、建物全体で1〜2時間の断水があります。配管を切ってつなぎ込むとき、接着剤が固まるまで水を通せないためです。