この記事の結論
築古マンションで、専有部に立ち入らずに全戸の水回りに手を入れるなら、水道メーターのすぐ後ろ（元栓）に1台付けて、全戸の水をウルトラファインバブル（直径1マイクロメートル未満の泡）を含む水にする UFB DUAL® が使えます。泡が配管や排水口のぬめりに付いて水で剥がれやすくするので、退去を待たずに、建物全体で汚れが付きにくい状態をつくれます。
給水管が40Aの建物なら総額約2,650,000円（本体2,500,000円・オープン価格、工事費15万円程度、税抜）で、24戸なら1戸あたり約110,400円です。工事は満室のままでき、断水は直結給水で1〜2時間、受水槽のある建物では各戸は断水しません。
築20年を超えて家賃を下げる話が出ているオーナーさま向けに、専有部に入らずにできる手当てと、その費用、家賃の値下げと比べるときの考え方をまとめました。
築古マンションの悩みは、見た目と配管の2つ
築古マンションの悩みの1つは、見た目の古さです。内装や設備の型が古く、新しい物件と比べると見劣りします。もう1つは、見えない配管です。給排水管が年数を重ねると、詰まり・漏水・赤水が出やすくなります。
2つは、手を入れる場所が違います。見た目は戸ごとの工事なので退去のタイミングを待つことになり、配管は建物全体の話なので長期修繕計画の中で決めます。
悩ましいのは、見た目の手当てが退去待ちで進まないことです。満室のまま何かを変えたいとき、選べる方法が限られます。
専有部に入らずにできること
手当ての方法を、専有部への立ち入りが要るかどうかで分けると、いま進められるものが分かります。
立ち入りが要らない方法は満室のままでき、退去を待たずに全戸に同時に届きます。
| 方法 | 立ち入り | 対象になる範囲 | 退去待ちが要るか |
|---|---|---|---|
| 内装のリフォーム | 要る | その1戸だけ | 要る |
| 水栓・ユニットバスの交換 | 要る | その1戸だけ | 要る |
| 各戸にシャワーヘッドを配る | 要らないが、入居者が付け替える | 浴室だけ | 要らない |
| 共用部の改修 | 要らない | 共用部だけ | 要らない |
| 元栓直下に1台 | 要らない | 元栓を通る水すべて | 要らない |
費用と、1戸あたりの金額
UFB DUAL® の口径は、戸数ではなく、建物に引き込んでいる給水管の太さで決まります。水道メーターの口径表示や、竣工図の給水系統図で確かめられます。40A・50A は、メーカー希望小売価格の設定がないオープン価格です。
総額を戸数で割ると、1戸あたりの金額になります。電源・薬剤・交換部品が要らないので、導入後にフィルターの交換などの維持費はかかりません。
メーターの周りの仕上げによっては、復元の費用が別に必要です
エントランスの周りを石材やタイルで仕上げている建物では、掘った部分を元の仕上げに戻す費用が、工事費とは別にかかります。築年数の経った建物は、エントランスをあとから改修していることもあります。
お見積もりの前に、水道メーターがその改修の範囲に入っているかを確かめます。入っていなければ、工事費は表の15万円程度で収まります。
| 口径 | 本体（税抜） | 工事費の目安（税抜） | 総額（税抜） | 戸数で割ると（税抜） |
|---|---|---|---|---|
| 40A | 2,500,000円 | 150,000円 | 2,650,000円 | 12戸なら約220,800円／24戸なら約110,400円／32戸なら約82,800円 |
| 50A | 3,500,000円 | 150,000円 | 3,650,000円 | 32戸なら約114,100円／50戸なら約73,000円／80戸なら約45,600円 |
くわしいご案内一棟まるごとナノバブルの導入費用と工事｜戸数別の総額・当日の流れ・10年保証
家賃を下げる代わりに、いくらまで出せるか
築古で最初に出やすいのは、家賃を下げる案です。値下げの幅を年間の金額に直すと、設備の費用と同じ単位で並べられます。
一度下げた家賃は簡単には戻せないので、この減収は毎年続きます。
| 戸数 | 1戸あたり月1,000円下げると | 月2,000円下げると | 月3,000円下げると |
|---|---|---|---|
| 12戸 | 144,000円 | 288,000円 | 432,000円 |
| 24戸 | 288,000円 | 576,000円 | 864,000円 |
| 32戸 | 384,000円 | 768,000円 | 1,152,000円 |
| 50戸 | 600,000円 | 1,200,000円 | 1,800,000円 |
1戸あたりの値下げ額×戸数×12か月で計算しています。
もう少し詳しく：値下げの金額と、設備の総額を比べる
24戸で1戸あたり月3,000円下げると、年864,000円の減収になります。40Aを1台導入した場合の総額約2,650,000円は、この減収の約3年ぶんです。
こうして並べると、設備の判断を家賃の上げ下げと切り離して考えられます。ご自身の戸数と、いま出ている値下げの幅で計算してみてください。
汚れが付きにくくなると、修繕の計画のどこが変わるか
築古マンションで効果が表れやすいのは、修繕の計画です。設備で起きる変化が、長期修繕計画のどこにつながるかを並べます。
表の右の列ほど、いくつかの変化が重なった先に表れるものなので、単年の予算には当て込まず、長期修繕計画を見直すときの材料として使います。
| 設備に起きること | 現場で変わること | 経営の判断で変わること |
|---|---|---|
| 配管の内側への汚れの再付着が抑えられる | 配管の劣化の進みが緩やかになることが期待できる | 更新工事の時期を後ろに寄せる検討材料になり、長期修繕計画の資金の山を平らにすることにつながります |
| 元栓型1台で建物全体が対象になる | 各戸ごとの設置・交換・紛失の対応が要らない | 設備の台帳が増えず、大規模修繕の決めごとが早く進むことにつながります |
| 水回りのぬめりとにおいが出にくくなる | 退去のときの原状回復の範囲が小さくなることが期待できる | 次の募集を早く出せるようになることにつながります |
工事の条件と、設備とは別に手当てが要るもの
工事の場所は敷地内の水道メーターの周りだけで、満室のまま進められます。
一方で、水そのものを変えても手当てできないものもあります。導入の前に確かめておくと、導入後の判断がぶれません。
- 各戸への立ち入りはありません。工事は3時間〜半日が目安です
- 断水は直結給水で1〜2時間です。配管を切って装置をつなぐとき、接着剤が固まるまで水を通さないためです。受水槽のある建物では、各戸は断水しません
- 駐車場など車が通る場所に水道メーターがある場合は、埋め戻した部分の養生の期間を取ります
- すでに薄くなった配管の肉厚は戻らないので、更新工事は計画どおりに必要です。変えられるのは、配管の内側に汚れが付く量のほうです
- 井水や工業用水を使っている系統では、対象になる水そのものが別になります
よくあるご質問
築40年でも取り付けられますか
取り付けられます。判断するのは築年数ではなく、水道メーターの口径と給水方式、そしてメーターの周りの仕上げです。
配管の更新工事はしなくてよくなりますか
いいえ。すでに進んだ腐食は戻らないので、更新工事は必要です。配管の内側に汚れが付きにくくなれば、更新の時期を後ろにずらせるかを検討する材料になります。
管理組合の決議は要りますか
元栓は共用部なので、区分所有の建物では管理組合の決議が要ることがあります。一棟をお持ちの場合は、オーナーさまの判断で進められます。
見積もりにはどんな情報が要りますか
水道メーターの口径、給水方式、メーターの周りの仕上げが分かれば、概算をお出しできます。お問い合わせのあと、担当からメールでご連絡します。設備の写真や図面は、そのメールに添付してご返信ください。
工事のあと、家賃を上げられますか
設備だけで家賃を上げるより、値下げを止める材料として使うほうが合っています。上げずに、値下げの話を止める材料として使う見方もあります。その場合は、値下げの幅を年間の金額に直して、設備の総額と比べます。
全戸に同時に届くのですか
届きます。元栓を通る水がすべて対象なので、その系統から水が行く住戸は全戸が対象です。各戸に何かを配る必要はありません。
沼倉 孝秀（ぬまくら たかひで）
アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）・α-HT® の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。
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