この記事の結論
給水管の更新工事の費用は、主に管の総延長、その管が露出しているか壁や床の中を通っているか、壊した仕上げをどこまで戻すかで決まります。戸数や階数は総延長や運搬の手間を通して金額に影響し、専有部の管まで替える場合は、住戸への立ち入りの日数も工期と費用を押し上げます。
公表されている1戸あたりの金額は、専有部を含むか、給水管だけか排水管もか、いつの時点の金額かで大きく違います。見積もりを比べるときは、この範囲をそろえて頼みます。
更新工事の見積もりを取る前に、何が金額を動かすのかを知っておきたい管理組合の理事さま・オーナーさま・管理会社のご担当者さまに向けて整理しました。
費用を決めているのは6つです
見積書の金額は、次の6つの積み上げです。どれかが変わると総額が動きます。
- 管の総延長と系統の数（立て管の本数、横引きの長さ）
- 階数と、上下に運ぶ手間
- 共用部だけか、専有部の管まで含めるか
- 管がどこを通っているか（露出しているか、壁や床の中か）
- 壊した仕上げをどこまで戻すか（タイル、石材、天井、床）
- 工事のあいだの仮設給水と、足場・養生
戸数は、総延長を通して金額に影響する
戸数が増えれば管も長くなるので、結果として金額は上がります。ただし同じ戸数でも、板状で立て管が少ない建物と、棟が分かれて系統が多い建物では総延長が違います。1戸あたりで割った数字だけを見ていると、この差が見えません。
共用部だけと、専有部まで
範囲が変わると、金額が大きく変わります。共用部の立て管だけなら、作業は共用の場所で収まります。専有部の枝管まで替えるなら、住戸に入る日程を戸数の分だけ組むことになり、ここが工期の大半を占めます。
分譲では、どこまでが共用部でどこからが専有部かを管理規約で確かめます。工事の範囲と決議の範囲がずれていると、議案がそのまま通りません。規約の読み方は管理会社さまに確認してください。
1戸あたりで示される金額の読み方
公表されている金額は、何を含んだ数字かを確かめてから読みます。専有部を含むか、給水管だけか排水管もか、いつの時点の金額かで、同じ「1戸あたり」でも中身が変わります。
| 公表されている工法 | 1戸あたりの金額 | 示されている条件 |
|---|---|---|
| 配管の交換（更新） | 53万〜145万円 | 専有部の給水管と排水管を、どちらも施工した場合 |
| ライニング（更生） | 30万〜50万円 | 同上 |
出典：配管保全センター株式会社「費用比較」（2019年時点の金額。同ページは、その後の資材費・人件費の上昇を注記しています）
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工期と、水を止める時間帯
工期を決めているのは、総延長と、壊して復旧する範囲です。露出配管が多い建物は早く、壁や床の中を通っている建物は、壊す作業と戻す作業がそのまま日数になります。
工事の日には、系統ごとに水を止める時間帯が出ます。何時から何時まで、どの系統が止まるのかを工程表で示してもらい、前日までの掲示で周知します。仮設給水を用意するかどうかで、住んでいる方の負担が変わります。
住戸への立ち入りが増える工事
専有部の枝管や器具まわりを替えるなら、住戸に入ります。在宅をお願いする日、鍵を預かる段取り、養生の範囲、作業の時間帯。ここが増えるほど、日程の調整が工期を押します。
総会で反対が出やすいのも、金額よりこの部分です。何日、何時間、誰が入るのかを先に示した議案は通りやすくなります。
見積もりを比べるときにそろえる項目
この7つをそろえて出してもらえば、3社の見積もりが同じ土台に載ります。1社だけ安い理由は、たいてい範囲の違いに出てきます。
- 対象の系統と範囲（どこからどこまでか）
- 専有部を含むか
- 仕上げの復旧の範囲と、材料の指定
- 仮設給水と足場・養生
- 住戸への立ち入りの日数と時間帯
- 保証の年数と、保証の対象
- 追加費用が出る条件（開けてみて分かったときの扱い）
更新の時期を後ろにずらす手も、同じ表に並べます
選択肢には、更新と更生のほかに、錆の性質に働く延命を加えて、更新の時期を後ろにずらす道があります。3つを費用と工期で並べた表は、親記事に置いています。
当社が扱う emiiR®（エミール）は、給水元の1か所に付ける装置です。作業は3時間〜半日程度、水を止めるのは1〜2時間程度で、住戸への立ち入りはありません。保証は設置後10年で、10年後に検査を受けるとさらに10年、最長20年になります。
延命の費用は、給水元の口径と設置の条件が決まったところでお見積もりします。製品代と工事代を明らかにし、お見積もりで提出した以上の金額はいただきません。更新・更生の見積もりと同じ範囲の表に並べれば、3つを1枚で比べられます。
よくあるご質問
1戸あたりの金額に、なぜこれほど幅があるのですか
含んでいる範囲が違うからです。共用部の立て管だけの数字と、専有部の枝管や仕上げの復旧まで入った数字が、同じ「1戸あたり」として並んでいます。見積もりを取るときは範囲をそろえてください。
専有部の配管は、管理組合の負担になりますか
管理規約の定めと工事の内容で変わります。規約でどこまでが共用部とされているか、過去の決議でどう扱ったかを、管理会社さまと確かめてください。
見積もりは何社から取ればよいですか
3社そろえば、範囲の違いと金額の差が読めます。社数より、対象の系統と復旧の範囲を同じ条件で示してもらうことのほうが、比べるうえでは効果があります。
更新と更生では、どちらが安いのですか
公表されている金額では、更生のほうが低く示されています。ただし更生は削る分の肉厚が残っていることが前提で、調査の結果によっては選べません。金額だけで決められる比較ではありません。
工事の時期は、どう決めればよいですか
調査の結果と、積立金がそろう時期、そして大規模修繕の足場がかかる年から決めます。足場を使う作業をその年に寄せると、共通の費用を分けられます。
沼倉 孝秀（ぬまくら たかひで）
アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）・α-HT® の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。
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