賃貸オーナーの判断｜数千万円をかけずに何ができるか

築古の1棟をお持ちで、入居者さまから水の苦情が出ているオーナーさまに向けて、数千万円の更新工事をいま選ばない場合の進め方を整理しました。

分譲と賃貸では、決め方が違います

分譲マンションの記事が多いのは、決めるまでに合意形成という長い工程があるからです。賃貸は、決める人と払う人が同じ1人なので、その工程がありません。

そのぶん、判断の軸が自分の側に寄ります。何年持つつもりか、いくらまで出せるか、いま出ている苦情をどこまで放っておけるか。この3つで答えが変わります。

もう1つの違いは、工事の影響を受けるのが入居者さまだという点です。断りにくい立場の方に、水が止まる時間帯をお願いすることになります。工事の規模が小さいほど、ここの負担が軽くなります。

いま出ている苦情の重さを、先に測る

同じ「水が赤い」でも、重さが違います。朝いちばんだけなのか、日中も続くのか。1戸だけか、複数戸か。洗濯物に色が付いたのか、飲み水を止めているのか。

重さが分かると、急ぐかどうかが決まります。複数戸で日中も続いているなら、退去の理由になりかけています。朝だけの段階なら、手を打つ時間があります。

測り方は簡単です。受付の日付、住戸、蛇口、時刻、続いた時間を記録して、写真と一緒に並べるだけです。この記録は、あとで工事の範囲を決めるときにも使えます。

かけられる金額の上限から考える

更新工事の金額から検討を始めると、数字が大きすぎて結論が出ません。順番を逆にして、自分が出せる上限を先に置きます。

上限の作り方は、毎年の手残りと、保有を続ける年数から出します。何年で建物を手放す想定か、そのあいだに大規模修繕が何回来るか。その中で給水管に割ける枠が上限です。

上限が決まれば、その中に入る手だけを見ればよくなります。入らない手は、保有の期間が延びたときか、売却の前に考える話として横に置きます。

くわしいご案内修繕積立金が足りないまま、給水管をどうするか｜先送りする期間に打てる手

打てる手を、規模の小さい順に並べる

上から順に、規模と負担が小さい手です。上の3つは運用と部分の対応なので、いま出ている苦情への応急になります。恒久の手は下の3つで、どれを選ぶかは調査の結果と上限額で決まります。

入居者さまへの説明と、工事の日

説明で役に立つのは、原因の解説より段取りです。いつ調べるのか、いつ工事をするのか、その日は何時から何時まで水が止まるのか。この3つを紙で配ると、問い合わせが落ち着きます。

当社が扱う emiiR®（エミール）は、給水元の1か所に付ける装置です。作業は3時間〜半日程度で、住戸には立ち入りません。受水槽のある建物では、作業するのが槽に入る手前なので、そのあいだ各戸は槽に貯まっている水を使えます。

工事の日は、入居者さまの生活に合わせて決められます。平日の日中に水を止められるなら掲示だけで済み、在宅が多い建物なら時間帯をずらします。

家賃と空室への影響

水の苦情は、退去の理由として表に出にくいものです。更新のときに「なんとなく古い」という理由でまとまって出ていきます。赤水が出ていること自体が、この「なんとなく」を作っています。

募集のときに言えるのは、設備として何を導入したかと、いつ導入したかまでです。水そのものの効果を募集の売り文句にするのは難しいものの、給水管に手を入れている建物だという事実は、内見のときの質問に答えられる材料になります。

空室が続く部屋は、赤水の側から見ても弱点です。使われない枝管に錆が溜まり、内見の日にその水が出ます。内見の前に水を流しておく手順を、管理会社さまと決めておいてください。

保証年数と、保有期間の関係

機器を入れるなら、保証の年数を保有の期間と重ねて見ます。emiiR® の保証は設置後10年で、10年後に検査を受けるとさらに10年、最長20年になります。

保有の途中で売る場合でも、設置日と型式、保証の期限が記録に残っていれば、買う側に示せる材料になります。記録が無いと、入っている機器は評価の対象になりません。

金額は、口径と設置の条件が決まったところでお伝えします。製品代と工事代を分けてお出しし、お見積もりで提出した以上の金額はいただきません。上限を決めて検討されている場合は、その枠に収まるかどうかも早い段階でお答えします。

沼倉 孝秀（ぬまくら たかひで）

アリージェンス合同会社 CEO。UFB DUAL®・emiiR®（エミール）・α-HT® の正規一次販売店として、製品の選定から設置、設置後の窓口までを担当しています。